观察：李嘉诚已做抄底准备 长和系或将吸纳内地土储

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【新闻评论】

　　当内地开发商对于冷却后的房地产市场开始观望，华人首富李嘉诚已经做好了抄底准备。

　　长和系主席李嘉诚昨天在股东大会后表示，目前对内地市场并不担心，如果楼市继续调整，长和系会考虑吸纳内地土储。

　　同一天香港联合交易所公布资料显示，长和系主席李嘉诚于5月20日入市增持和记黄埔(行情,资讯,评论)(00013.HK)14万股，每股平均价48.728元，涉资682.2万港元，持股量由51.87%升至51.88%。

　　去年楼市火热阶段，地价高涨，而长和系两公司在土地市场少有收获，如今李嘉诚表态，显然意欲进行楼市抄底。从最近上海北京杭州等地成交的土地情况来看，大部分地块成交价格都已经出现明显回落。

　　相比巨头的增持欲望，大部分去年高调的公司如今却开始观望。一直坚定认为房价不会下跌的瑞安房地产主席罗康瑞昨天下午股东会上接受媒体采访时表示，今年瑞安在增加土地储备方面不会像往年那么积极。

　　此外，5月26日，龙湖地产(00960，HK)董事长兼首席执行官吴亚军在股东会后表示，4月份合同销售额25亿元，受政策影响5月份的合同销售跌至15亿元。吴亚军还表示，调控确实对龙湖产生了影响，销售放缓情况或会持续两至三个月，但暂不会下调全年合同销售目标。

　　吴亚军表示，虽然5月份销售放缓，但未有考虑推出折扣优惠，因公司已考虑政策因素，因此于定价时较为保留。

　　吴亚军认为，上一轮的调控措施已经收效，而稳定楼价的目标亦已初步实现。他表示，公司会针对性地推出受政策影响较小，又具有刚性需求市场的项目，以平衡销售量，公司从第二季开始已经放慢增加土储的速度。

　　目前，业内对于今年楼市走势普遍看低，中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天预计，今年三季度开始，市场将进入第二阶段——深度调整期，房价将跌至2009年底水平。

　　虽然业内一致认为经过2009年的项目疯狂去化，开发商手中资金充裕，不会轻易降价抛盘，但他透露，由于对市场过度乐观，不少开发商从2009年开始大规模购地和新建项目，3月份央企疯狂争地、屡创地王的行为曾在行业内议论得沸沸扬扬，大手笔的投资新建使得开发商的资金“进得快，出得更快”，部分企业现金流不足运转一个月，对于这部分企业来说，尽早调整价格是唯一出路。

　　因此，在三季度房价将会出现较大幅度的调整，开发商销售业绩将不断减少，资金链将越绷越紧。之后，从四季度开始将会进入第三个调整阶段——盘整期。陈啸天表示，市场经过大幅度调整后，将在这个区间低位进行盘整，是否能触底回升将取决于整体调整效果。他认为，此次盘整仅是房价泡沫被挤压后市场的正常底部徘徊过程，是否能够触底成功进入回暖，还将取决于调整程度和政策的引导方向。

　　“我真的不知道有特别房产税这回事，至少我这个层面是不知道的。”5月25日，重庆市国土房管局发展处处长邵恒心在道出这句话时，脸色显得一筹莫展。

　　特别房产税，一度作为重庆市调控房产的利器而在全国引起轩然大波。不过，随着5月21日《重庆市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》(以下简称“渝十条”)的颁布，这个词却成为媒体质疑重庆 “高调唱戏温柔收场”的根据，同时也成为政府官员闭口免谈的敏感词。

　　更值得关注的是，在温柔新政出台的背后，重庆保税港区和两江新区相继批复，重庆房地产市场正伴随系列利好消息悄然升温，交易量在一周之内上涨25.01%。而重庆一些房地产开发商笑称，重庆房价到明年将直线上涨4000元，达到8000元/m2。

　　“敏感”的特别房产税

　　为什么没有出现在“渝十条”里呢?见《每日经济新闻》记者谈及“特别房产消费税”，邵恒心显得十分谨慎。他表示，自己并不知道有“特别房产消费税”这回事。

　　重庆市财政局税政处是曾经参与特别房产消费税征收方案的主要部门之一，也是财政税政政策制定和执行的重要部门，不过在面对特别房产税的问题时，相关负责人也显得十分谨慎，表示自己不能够就该问题进行任何回答。

　　随后，财政局办公室相关负责人告诉，没有将特别房产消费税纳入新政的主要原因，是国家并没有批准这个方案。“如果批了的话，政府肯定会推动进入房产新政的。”

　　该负责人进一步告诉记者，自己的回答不会超过此前重庆市长黄奇帆和财政局局长刘伟接受媒体采访时披露的内容。此前，刘伟曾称，重庆特别房产消费税方案并没有得到批准。“特别房产消费税”说法有问题，对于开征一个新的税种立法权在中央，必须要通过立法程序。

　　“渝十条”被批为温柔政策的主要原因除了没有特别房产消费税外，媒体普遍质疑的焦点还在于新政严厉程度比不上“国十条”和“京十条”，尤其是在第三套房贷方面与率先公布的“京十条”有很大不同。重庆此番新政将调控点主要集中在了加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补贴，调控措施“有保有压”。

　　处方药还是保健药?

　　“如果说北京、上海的调控是处方药的话，那么重庆的调控应该是保健药。”重庆金科实业集团副总裁李战洪说，中央的说法从来不是要去打压房地产，也不是说房价就不增长了，而是要稳定增长，遏制过快增长。“过快增长就会带来民生等问题;过快下跌，就会带来经济和金融问题，谁也不愿意让房子贬值的。”

　　“出台这样的政策的重要原因是，重庆的发展还需要房地产，今后还会进一步促进房地产市场的发展。”邵恒心说道。

　　在“国十条”颁布之后，重庆楼市成交量一度处于低迷状态，但是目前随着新政的明确，各种观望情绪戛然而止。重庆一项目售楼人员告诉记者，4月份 “国十条”公布之初，很长一段时间都没有购房者来光顾，交易也明显下降。不过在上周“渝十条”出来之后，这种观望明显下降。

　　售楼人员的话语并非空穴来风。《每日经济新闻》记者获得重庆交响房地产市场周报显示，上周(5月17日~23日)有6个项目推出新房源，共计1637套，约11.32万m2。而上周成交量则略有上升，共计成交1836套房源，17.83万m2。同上上周成交量相比，增幅为25.01%。

　　重庆房价明年至8000元/m2?

　　重庆作为西部唯一直辖市，虽然目前楼市均价已经达到4000多元/m2，一些普通民众感到压力颇大，但是在很多开发商的眼中，却远远没有到位。“现在重庆的房价在西部的主要城市是非常低的，仅仅比贵阳高一点点。”李战洪称，重庆有3000多万人口，而城市人口仅仅只有1000多万，现在正处于城市化过程中，所以重庆有着很强的购买力。

　　李战洪称，按照目前的发展条件来看，重庆均价应该要达到8000元/m2才比较正常。他预测，明年下半年就应该能达到这个价位。

　　对未来预期看涨的并非只有李战洪一人，在重庆市系列利好消息纷纷出台的背景下，开发商们在宣传楼盘时都亮出了重庆各种利好消息的法宝。《每日经济新闻》获得的多份楼盘海报显示，“成渝经济区”、“成渝统筹城乡综合配套改革试验区”、“保税港区”、“两江新区”等词汇成为最集中的宣传关键词。

　　重庆大业兴置业顾问有限公司总经理冯浩曾坦言，促进房价上涨主要有两个因素：一个是中国的土地出让政策，另一个是中国的城市化进程，只要有这两个因素存在，房价上涨的趋势不会改变。“两江新区是个很大的利好，而且是个长期的利好，能够在很大程度上缓解近期中央政府对楼市调控利空的影响。”冯浩称，最近重庆地方政府出台的10条细则，都留有一定的余地。“毕竟楼市一调，股市下跌，对整个国民经济的发展是极为不利的。”

　　一份来自中介机构的报告显示，4月国内房地产资金流向出现“转舵”迹象，主要去向是商业、写字楼市场，其中深圳市场表现尤其明显。至于投资住宅市场的资金能否持续流入商业地产市场，目前未有定论。

　　根据中原地产对全国12个大中城市(北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、沈阳、长春、南京、杭州)的监测，中原集团研究中心高级经理刘渊预计，短期内各地楼市成交量进一步下跌的可能性较小，未来几周市场仍将保持低位盘整态势。

　　武汉可能是个异数，上周武汉新房市场成交量逆市而上，比前一周增长近两成，周成交量高于2009年平均水平。

　　标杆房企联手拿地

　　上周12个大中城市的宅地供应状况不甚理想，在供应连续4周不足100公顷的基础上，上周除重庆新增一幅近15公顷较大宅地外，其余16幅均小于10公顷，成为年内周供应的第三低点。

　　根据中原地产的监测，上周土地成交138公顷，较新政前周平均下降29%，溢价率为19%;土地流标率仅约12%，个别热点地块仍受到标杆房企追捧。

　　中原地产的数据显示，上周北京有5幅宅地成交，分别由中粮万科、北京建工、金融街(000402)、中铁、首开5家大型国企拿下，由于出让底价的制定仍参考市场高峰时期成交价，致使成交溢价普遍不高。二线城市中，除杭州一幅西湖区小地块溢价72%外，其余均以底价或略高于底价的价格成交;保利、万科各以底价分别拿下沈阳、杭州两幅小地块。

　　中原地产注意到近期开发商拿地的一个新动向——联手拿地的案例正在增加，其中尤以标杆房企为甚。上周绿城、浙江西子房产及杭州紫元教育组成联合体拿地，以17亿元投得杭州一幅11公顷宅地;而万科同中粮在北京联手拍下房山7.8公顷的小幅地块。

　　对上述联手拿地现象，刘渊说，在调控大环境下开发商融资受限，联合开发可降低资金压力。

　　资金转向商业地产

　　通过监测数据，中原地产还发现，4月国内房地产资金流向出现“转舵”迹象。

　　在写字楼土地市场供应方面，据中原地产监测，12个大中城市4月均无新增用地供应;成交方面，仅上海、广州两地有办公用地成交情况，成交土地共5幅，总面积是8.87万平方米，可开发面积25.21万平方米，环比(比上月)有大幅度增长。4月上海成交4块土地，均坐落于嘉定区，面积约6.11万平方米，平均楼面地价为3564元/平方米。

　　写字楼4月适逢传统房地产销售旺季，写字楼供求量均大幅放大。京、沪、深、穗四大一线城市4月写字楼新增供应面积约50.09万平方米，环比大幅度增长181.90%;销售面积62.70万平方米，环比增长72.43%，供求比是1：0.8。

　　其中新增供应量最大的是北京和上海，环比增幅均超过100%，供应面积分别为13.10万平方米和30.17万平方米;成交方面，北京、深圳销售面积亦有大幅度增加，环比均超过100%，成交面积分别为32.86万、5.77万平方米。北京、上海、广州、深圳4月写字楼销售均价每平方米分别为22173元、28530元、16674元、28156元，其中北京写字楼价格创出一年来新高。

　　写字楼市场租赁方面，各大城市租赁市场在过去一个月的基础上继续回暖，租金环比上涨十分明显。四大城市4月甲级写字楼租金大幅回升，涨幅达到2%左右，北京、上海、广州、深圳甲级写字楼租金的涨幅分别为2.21%、1.71%、2.06%、3.64%;准甲级写字楼租金涨幅平均达到4%左右，四大城市准甲级写字楼涨幅分别为3.75%、3.72%、4.51%、5.32%。各地写字楼租赁市场已明显走出“谷底”。

　　在写字楼市场空置率方面，上海、深圳甲级写字楼空置率下降，降幅分别为4.60%、60.99%，北京空置率则大幅度上升;准甲级写字楼除上海空置率下降外，北京、深圳空置率均出现明显上升，升幅分别为24.41%、39.06%;广州写字楼空置率无明显变化。

　　刘渊认为，随着各地的细则纷纷出台，住宅成交萎缩将成为持续状态，而商业地产则乘此机会走出了独立行情，成为受益者。在首付、利率、回报率等方面，目前投资商业地产明显优于住宅市场。而在通胀预期影响下，更多的投资者将投资眼光转向商业地产。

　　长和系7.8亿包销保诚供股

　　长和系主席李嘉诚表示，集团及个人慈善基金将参与保诚供股计划，各分包销一亿美元(约七点八亿港元)，合共二亿美元。

　　据香港媒体报道，长和系主席李嘉诚表示，集团及个人慈善基金将参与保诚(2378)供股计划，各分包销一亿美元(约七点八亿港元)，合共二亿美元。有关建议来自集团财务经理，而他个人早于金融风暴期间已留意友邦保险发展，并认为保诚现价吸引，即使认购也会作长线发展投资。另亦可能认购即将在港上市的农业银行。

　　至于和黄(013)分拆赫斯基能源亚洲业务在港上市，李嘉诚表示，分拆对其亚洲业务发展有好处，但尚在构思阶段，不一定实行;但赫斯基已确定在港及内地两个城市设立营运基地。他并于短期亲赴加拿大巡视赫斯基油砂业务，由于所持油砂储备丰富，涉及成本有限，业务潜力无限。

　　首四月售楼套120亿

　　对于长实的地产业务，李嘉诚透露，今年一至四月在港售楼收益达一百二十亿元。而目前在港土地储备足够四至五年发展，未来将继续增持地皮，未来有兴趣参与竞投多幅土地。

（责任编辑：善子）