融资融券制度-“蛋壳风波”背后的长租公寓困局 – 财经

本报归纳报导拖欠供货商借款、拖欠房东房租、私改租客合同……长租公寓渠道蛋壳公寓近来再度被爆出“跑路”“破产”风闻。

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而在北京、深圳、武汉和广州等城市的蛋壳公寓办公地，则呈现租客和房东进行维权。

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对此，蛋壳公寓相关人员回应称：“公司现在的确遇到了资金困难的状况，但正在活跃进行处理，公司高管们都在集中精力处理当时问题。但跑路、破产等传音讯并不事实。”

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租户的预付租金以及来自金融组织给的预付款，是蛋壳形式快速兴起的两大支撑。但跟着蛋壳堕入兑付窘境，其间心的租金贷事务也面对危险。

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深陷“跑路”风闻的蛋壳

实际上，这并非蛋壳公寓初次被传“跑路”。本年10月，蛋壳公寓就曾被传“跑路、关闭”。而更早前，在本年疫情期间，蛋壳公寓曾因一面要求业主“免租”、一面却未对租客“免租”而引起争议。

揭露材料显现，蛋壳公寓成立于2015年，是供给租住日子的财物办理和寓居服务渠道。到2020年3月31日，蛋壳公寓进入全国13个城市，运营公寓数量为41.9万间，同比添加46.8%。其间，北京、上海、深圳三个城市运营的公寓数量为20.7万间，其它城市为21.2万间。

蛋壳公寓本年才登陆纽交所。自本年1月上市以来股价便一路下挫。到11月17日收盘，其股价现已从上市初期的13.5美元降至2.4美元。

惨白的股价背面是惨白的财报。据发表，蛋壳公寓2017年至2019年别离净亏本2.7亿元、13.7亿元、34.3亿元；公司财物负债率由2018年的82.62%升至2019年的95.78%。据分析，蛋壳公寓继续亏本的原因，是2017年到2019年公司运用“租金贷”形式，迅猛扩张，运营房间数陡增近30倍，到本年一季度，其公寓数为41.9万间。

何谓“租金贷”？据介绍，租金贷便是租客经过借款租房。合同签定后，与蛋壳协作的金融渠道将一次性把租客合同期内的一切租金支交给公寓方，而蛋壳则按月或按季度向房东付出租金。受疫情影响，当新增租客不足以保持资金活动的时分，危险也就暴露了出来。

财报显现，2017-2019年前9个月，蛋壳公寓运用租金贷的租客占比别离高达91.3%、75.8%、67.9%。

“租金贷”的危险与压力

“运用来自金融组织的预付款来支撑咱们的扩张”，蛋壳此前在招股书称，公司很多的资金来源包含与租金融资相关的金融组织的预付款以及居民的预付款。

在蛋壳的商业形式中，原本蛋壳-房东-租户-金融组织之间，可以构成一个闭环。房东供给房源，蛋壳作为牵头的中介组织，银行供给租金贷，租客从蛋壳和银行上享用服务。但其间任何一个链条呈现问题，这一闭环就可能有决裂的危险。

在没有完毕的兑付困难风云中，蛋壳的不少租客都面对退租和免除“租金贷”的困扰。

11月16日，在事情迸发后，微众银行在对租房消费借款客户揭露回复中如下表明，将帮忙借款租客处理租借胶葛，至少在2021年3月31号前，租客的征信将不受影响。

“假如居民的租期提早停止或居民拖欠每月分期付款，咱们将需求将剩下租借期的预付款退还给相关金融组织，这将导致现金流出并削减咱们的营运资金。”蛋壳称。

现在，跟着资金紧张问题迸发，蛋壳面对越来越多难以兑付的局势，假如再呈现需求退付金融组织相关资金的状况，其所接受的资金压力将愈加巨大。

更多监管在路上

自2020年伊始，长租公寓爆雷事情频发。仅本年七八月份至今，就有20多家长租公寓项目“爆仓”“跑路”，主要原因多为“高收低租”形式下的资金链开裂。

回到蛋壳公寓风云中，假如事情未能得到妥善处理继续发酵下去，蛋壳、房东、租户、银行无疑会走向四角困局。而租户、业主和银行的联系更是由受害者组成了一个“死循环”。

11月17日，深圳市住建局发布《关于实在标准住宅租借企业运营行为的紧急告诉》，要求住宅租借企业不得经过“高进低出”“长收短付”等方法，哄抬租借价格、加大企业资金开裂危险、损害房子权力人和承租人的合法权益。

同日，西安市人民政府也下发《西安市人民政府办公厅关于印发西安市住宅租借试点工作实施方案的告诉》，住宅租借企业应在监管协作银行开立仅有的企业住宅租借买卖资金监管专用账户，分账核算专款专用，避免歹意克扣押金、随意移用租金行为。

早在去年底，住建部、国家发改委、公安部、商场监管总局、银保监会、国家信办六部分联合发布的《关于整理标准住宅租借商场秩序的定见》清晰表明，住建等部分应加强对采纳“高进低出”、“长收短付”运营形式的住宅租借企业的监管。

本年9月揭露征求定见的《住宅租借法令(征求定见稿)》也提出，住宅租借企业存在付出房子权力人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期善于给付房子权力人租金周期等高危险运营行为的，房产办理等部分应当将其列入运营反常名录，加强对租金、押金运用等运营状况的监管。直辖市、设区的市级人民政府可以树立住宅租借资金监管准则，将租金、押金等归入监管。

“保管式的租借运营事务，即住宅租借企业在替别人办理产业，相当于金融组织里的财物办理。”北京大学房地产法研讨中心主任楼建波提出，要防备住宅租借企业尤其是保管式租借企业高危险运营，或可要求租借企业运营规模应和自有资金相匹配。

首都经济贸易大学教授赵秀池也指出，对简单“暴雷”的轻财物住宅长租企业需求进行资金监管，但高收低租自身便是长时间亏本状况，不可能持久继续。因而，从源头上，不该片面鼓舞轻财物长租企业开展，除非其有低成本房源，可以稳定地赚取低收高租的差价。

一起，赵秀池以为，从源头上避免住宅租借企业高危险运营，应该鼓舞重财物自我克制长租企业和进行促成买卖的房地产生意组织开展，添加商场租借房子供给，真实开展壮大租房租借商场。