北京城建投资发展股份有限公司(北京城建天坛府)

本报记者 吴静 卢志坤 北京报导

长春一东离合器股份有限公司,长春一东离合器股份有限公司

近来，北京城建出资开展股份有限公司（600266.SH，以下简称“北京城建”）发布2020年年报。公司2020年运营收入138.91亿元，同比削减15.46%；完结归归于上市公司股东净赢利12.34亿元，同比削减40.88%；根本每股收益0.444元，同比削减46.21%。

三川才智？三川才智

北京城建被业界称为“北京棚改榜首股”，从2016年开端，公司经过棚改项目在北京取得很多土储，这些项目的赢利在近几年内逐渐开释。受疫情影响，北京城建上一年主营房地产职业结转收入削减，从而影响营收。

财通证券资管？财通证券资管

《我国运营报》记者了解到，2020年北京城建公允值变化收益达3.2亿元，首要源于持有的国信证券、锦州银行等上市公司股票，其我国信证券期内收益达4.42亿元，对外股权出资收益已成为地产主业之外的重要盈余来历，但相较于2019年8.3亿元公允值变化收益下降显着。

在发表年报之际，北京城建还发布了拟斥资最高8亿元回购公司股票的公告，原因是公司现在股价低于最近一期每股净资产，本次回购是为保护公司价值和股东权益。

北京棚改奉献首要营收

2020年，北京城建在房地产事务上完结出售金额212.45亿元，同比削减6.32%，出售回款191.91亿元。地产营收128.73亿元，同比削减18.28%，因为对应营销本钱削减26.51%，毛利率增加7.67个百分点至31.52%。

公司扣除非经常性损益后的净赢利为9.13亿元，同比削减35.15%。其间，北京城建兴华地产有限公司（以下简称“兴华地产”）、北京城建兴顺房地产开发有限公司（以下简称“兴顺地产”）、北京城建兴瑞置业开发有限公司（以下简称“兴瑞置业”）奉献7.31亿元赢利。

详细来看，兴华地产陈述期内完结运营收入35.68亿元，净赢利2.15亿元，首要为出售其所开发的世华龙樾、海梓府、青岛龙樾湾等项目所完结的收益。兴顺地产陈述期内完结运营收入27.17亿元，净赢利2.5亿元，首要为出售其所开发的平各庄项目商品房所完结的盈余。

兴瑞置业陈述期内完结运营收入3.88亿元，净赢利2.66亿元，首要为转售其所购买的安顿房所完结的盈余。据了解，兴瑞置业转售的便是北京市东城区望坛棚户区改造项目，该项目于2016年6月被北京城建并表。

这些项目多为棚改项目中用于平衡资金的商品房，以及部分棚改安顿房，且多坐落北京。据了解，北京商场是北京城建房地产开发的大本营，在2020年出售和转结的47个项目中，北京占了34个，公司64.02%的运营收入也来自北京。

从2016年开端，棚户区改造成为北京城建在北京商场拓宽的重要途径。当年公司就连续获取了东城区望坛、顺义区临河村、怀柔区怀柔新城03街区、丰台区张仪村、延庆区康庄镇等至少5个棚户区改造项目。随后几年，又连续获取延庆康庄、大兴海子角、怀柔富乐村等棚改项目。

到2020年底，在北京城建持有待开发的25个项目中，有12个坐落北京，其间包括9个一级开发项目；处于开发阶段的共有50个项目，其间31个坐落北京，包括10个一级开发与棚改项目。

棚户区改造使得北京城建在寸土寸金的北京商场获取了很多土储，但与此同时，较长的开发周期和前期投入资金，也使得企业现金流承压。年报显现，2020年内，10个坐落北京的一级开发与棚改项目（开发阶段）规划计容修建面积达841万平方米，总出资额达1015亿元，即便是对自有资金要求也达上百亿元。

北京城建首要经过银团告贷、棚改基金等途径筹集资金。2020年，其筹资现金流净额为21.75亿元，其间取得告贷收到的现金为200.64亿元，同比增加32.77%。到2020年底，北京城建融资总额678.82亿元，均匀融资本钱5.32%。与此同时，公司财务费用同比大增43.57%至10.72亿元。为平衡项目运营，合理操控负债规划，陈述期内，北京城建还自动退出了此前获取的丰台张仪村棚改项目。

据了解，北京现在的棚改项目开发形式分为两种：一是一次性投标，即一、二级开发由同一家企业完结；二是一、二级开发分隔，先进行一级开发土地收拾，二级需求疆土部分收储后进行揭露出让。一般国有土地采纳一、二级联动开发；集体土地采纳拆建别离形式，但一般集体土地的一级开发商在土地收储后的出让中具有巨大的拿地优势。

方正证券此前研报指出，北京的棚改项目有两个盈余途径。

一个盈余途径是棚改直接赢利，即依照本钱加成形式，在项目总出资基础上，给予必定份额的固定赢利额度（本钱中现已包括了根本的税费。关于国有土地的棚改项目，一次性投标，一、二级联动赢利份额为总出资的8%～15%；关于集体所有的棚改用地，拆建别离，土地收储并经审计后，赢利份额为总出资的8%～12%，相似一级土地开发）。

别的一个盈余途径是二级项目自我克制，即一次性投标的项目，拆建结合一、二级联动，开发主体能够贱价获取平衡资金的商品房用以自我克制，经过自己运营或租借，取得运营收益和租金，以及自我克制物业土地增值收益。

北京棚改对项目宗地回迁安顿房、用于平衡资金的商品房等运营内容，进行一次性投标。北京城建所获取的北京市东城区望坛棚改项目便是国有土地棚改的典型，该项目中含有回迁安顿房和商品房项目，在土地供给上采纳一次性投标。

值得注意的是，该项目内用于平衡资金的商品房项目天坛府因上一年疫情影响，延缓了入市节奏。该项目坐落北京市东城区二环外永外区域，总计1000多套，户型面积在60～260平方米之间，归于“豪宅”项目，现在处于排卡验资阶段，估量本年上半年开盘，前期方案推出60～135平方米的“入门级豪宅”，规划312套。

据方正证券2016年时预算，北京城建经过望坛棚改项目，取得东城中心区位超80万平方米土储，其间可供自我克制的商业物业保存估量有12.1万平方米，依照其时13万元/平方米的区域房价预算，货值超越150亿元。

但随后几年北京商场的限价方针，使得许多豪宅项目赢利空间被紧缩，天坛府现在在署理中介官网上发布的参阅均价为12万元/平方米。若依照此价格，则项目全体货值相较此前方正证券测算值削减超越10亿元。

外拓项目计提高额存货贬价预备

除了深耕北京棚改项目外，一向处于百亿级房企圈子的北京城建近几年敞开扩张脚步。陈述期内，北京城建加大协作力度，新增远洋、旭辉、安全等协作方，经过招拍挂、联合竞买、法拍、政府专项债等多种方法取得黄山谭家桥南部组团、丰台大瓦窑、临河棚改C地块、青岛西郭庄等项目。

上一年12月底，在阅历150轮加价比赛后，北京城建以8.48亿元拿下青岛城阳大街西郭庄社区2宗土地使用权及修建，折合楼板价7068元/平方米，打破了其时城阳片区商住地成交的最高单价。

据了解，北京城建现在在青岛的3个项目均为片区“地王”项目。除了上述地块外，一个是在青岛东李的龙樾湾项目，其时楼面价在4600元/平方米；另一个是在胶州上合示范区拿地，和新城控股联合开发，项目定名为青岛樾府。

不过，陈述期内，依据房子出售价格（或批阅出售价格、估量出售价格）、本钱以及买卖费用状况，北京城建在对公司各个项目存货贬价状况进行全面测验后，决定将青岛樾府、成都熙城等项目计提3.29亿元的存货贬价预备，这使得公司2020年兼并报表净赢利削减2.47亿元，归母净赢利削减1.83亿元。

年报显现，青岛樾府项目将于2021年竣工，估量出资40亿元，到2020年底，已售9.17万平方米，结转收入3.23亿元，待结转面积4.14万平方米。自开盘以来，该项目出售均价从2018年最高时的17500元/平方米一向下滑至现在的11500元/平方米。

而成都熙城项目是北京城建在成都的第二个项目，据了解，从2010年进入成都商场，北京城建仅开发了龙樾湾和熙城两个项目，熙城项目估量出资43.01亿元，项目暂无报价，之前最高均价为11000元/平方米。

关于上述两个项目计提存货贬价预备是否与拿地本钱过高或出售价格不及预期等要素有关，北京城建方面暂未回应。

（修改：卢志坤 校正：颜京宁）