(2263)长租公寓不受险资青睐 获准进入一年内 仅两家险资投资长租公寓

华夏时报陆肖肖

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在保险资金被允许参与长租公寓领域一年之后回看，市场上真正投入长租公寓的险资并不多，仅有中国平安、中再资本进行了相关布局，险企对长租公寓的投资还处在一个探索阶段。有关专家表示，长租公寓不受险资青睐的原因在于，投资周期过长，行业盈利模式并不清晰，加上近期频繁爆仓的市场新闻，使得长租公寓在资本方面吸引力严重不足。

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险企获准进入长租市场

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市场上，险企一直是市场上手握巨资的“金主”，四处寻找投资渠道。险企的资金一贯受到诸多管控，投资渠道也备受监管部门的关注。在2018年中，长租公寓这个新兴领域被允许险资涉足。

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2018年5月28日，银保监会发布了《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，文件规定，保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场。

但与此同时，险资可投资的长期租赁住房项目受到了诸多限制，其中包括，具有良好的经济和社会效益，具备稳定的当期或预期现金流；处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市，土地性质为集体建设用地的，应处于集体建设用地建设租赁住房试点城市；产权清晰，无权属争议及受限情形；土地出让合同或土地使用权证载明土地及地上建筑物仅用于租赁住房，不得转让；履行了立项、规划、建设、竣工验收及运营管理等阶段所必需的审批程序，或者履行了项目建设阶段所必需的审批程序。

在长租公寓融资难的市场情况下，上述文件一经发布，就引起了资本市场以及长租公寓领域的极大关注，险资可以充当长租公寓机构的资金池，两者也具有相当多的契合点。著名经济学家宋清辉告诉《华夏时报》记者，去年银保监会发布的文件，对长租公寓的融资带来了诸多重磅利好，有利于缓解行业融资难题，双方有很多契合之处，保险资金着眼于长远，是长租公寓健康稳定发展的一股重要力量。

部分险企涉足长租领域

但上述文件发行了一年多的时间内，险资对于长租公寓的反响平平。据不完全统计，目前仅有中国平安、中再资本进行了长租公寓领域的探索。

中国平安是最先与长租公寓领域建立联系的险资企业。2018年11月，朗诗旗下青杉资本与平安不动产共同收购的上海森兰项目所改造的长租公寓——朗诗寓森兰店正式开业。当时双方表示，未来三年内，将在北上广深一线城市及多个强二线城市投资长租公寓项目，目标资产管理规模100亿元，为“居者有其屋”贡献力量。

另外，在2018年的12月，朗诗与中国平安的“平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产支持专项计划”取得上交所无异议函，这也是国内首单正式获得通过的合作型长租公寓储架REITs，储架规模达50亿元，底层资产即为朗诗寓森兰项目。

中再资本管理有限责任公司则是首单落地长租公寓项目的险资。2018年8月，由中再资本、南京江宁开发区、协鑫集团三方共同打造的长租公寓项目在南京签约，这也是中国保险业首单拟通过保险私募基金投资的长租住房项目。据报道，“中再资本-协鑫长租公寓项目”总投资额约为80亿元，建成后可以为南京提供超过4000余套绿色智慧新居，房源全部由项目公司长期自持并租赁。

中国平安在长租公寓领域持续推进。2019年4月，平安不动产和旭辉达成了合作协议，根据约定，平安不动产主要提供资金运作、资产证券化等一揽子金融解决方案。双方合作范围包括一线城市和部分强二线城市长租公寓项目的投资收购、工程改造、运营管理、资产证券化产品的发行及退出等。

中国平安在长租公寓领域有一定的规划。平安不动产方面曾公开表示，平安不动产依托平安集团雄厚的金融实力，引入低成本长期资金，积极探索和应用金融创新的工具和载体，未来将一步深化长租公寓全价值链生态资源整合。

险企投入长租公寓领域有诸多顾虑

险资一贯青睐房企，许多险资已经入股龙头房地产企业，比如大家保险(原安邦集团)、国寿集团、华夏人寿、泰康人寿等多家险企持有众多龙头房企股票，为许多企业的发展提供了充足的资金支持。

近年来，随着政策的大力支持，众多房企均加大了在长租公寓领域的投入。克而瑞研究中心提供的数据显示，房企作为长租公寓领域中的主力军，经过几年沉淀，目前国内TOP50规模房企已有近一半企业布局长租公寓。

但相比之下，房企近年来大力投入的长租公寓领域，险资却兴趣缺缺。实际上，保险公司的投资方向一直十分“挑剔”，其投资往往具备鲜明的特征，即安全性、收益性以及流动性，险资对于房企的青睐，也源自于房企本身较高的财务回报率，以及风险相对较小的特点。

宋清辉表示，房企近年来大力投入长租公寓领域，但对于长租公寓行业如何运营、盈利等问题，还处于一个摸索的阶段，积累了较高的风险。保险资金天生有风险厌恶的特性，总体而言兴趣不大。

房东东创始人全雳告诉《华夏时报》记者，保险资金难进长租公寓，几个关键问题：一是行业利润太薄，保险公司看不上；二是行业规模太小，容不下大资金，保险公司投资至少3亿起，而真正能有实力接盘的，也不会超过10家；三是品牌公寓，真正能做到全面纳税的，更是凤毛麟角，存在一个合规性问题；四是包租类的投资风控很难，一旦出问题，这些资产收益权很难兑现。

上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《华夏时报》记者采访时还提到，长租公寓的投资周期过长，这个行业“来钱太慢”，资本肯定会选择赚快钱。另外，长租公寓这两年发展确实存在一些问题，比如资金短缺、频繁爆仓等，处在一个野蛮生长的阶段，险资投入的话，市场风险还是比较高的。

全雳还表示，保险看中房企，主要看中的是存货和土地储备，而长租公寓的存货是消费品。所谓资产证券化，目前没有太有效的退出渠道，在当前市场情况下也很难发展。