信义12(金喜善信义全集免费)

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文 / 大先生

房地产崩盘？房地产崩盘

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这几天，有不少购房者向我探问：坂田的信义君御山，现在咋又没动态了？

项目现已封顶，本来12月下旬就有了开端诚心挂号的爆料，之后还有元旦开样等音讯，还认为立刻就要拿证开盘了。

成果一波风声往后，这个盘不只没开卖，乃至连一点音讯也没有了。

看中这个盘的购房者们都急得很：究竟啥状况啊？有没有人知道内情，究竟什么时候卖？

其实这也不难理解。

捂盘这个操作，自身便是信义屡试不爽的传统艺能。人家一切的盘都是拖着卖，捂热乎了，才好卖个棘手价。

前段时间开的信义嘉御山7期，便是活生生的比方。捂成现楼再卖，8万多的均价，不只比周边二手房还贵，也改写了坂田新盘的最高记载。

信义君御山也是相同的道理。

现在拿出来卖，留给购房者的便是没商业、没公园、没地铁，校园也欠好的形象。

这时候想卖到开发商希望的7万+，不只政府限价这一关欠好过，购房者也不会配合。

要是晚个年把再卖，状况就大不相同了。

到时候近邻乐荟中心的商业开端招商，项目对面的公园也要开端有动作，杨美试验校园的扩建也完结，和乐荟之间的路也修好了……购房者一眼看去，满是利好。

并且那时也早已成了现房，限价的束缚没那么严厉，只需足够多的购房者乐意买单，就能够卖贵一点。

说究竟，仍是由于开发商不想卖得太廉价，但看了一眼自家产品的成色，底气又缺乏！

横竖自己也不缺钱，就先捂着吧。

01

这一年来，坂田的房价涨幅很猛。

2019年12月时，还在6万/㎡左右徜徉。

进入2020年末，现已成功“破7冲8”，一年内完成涨幅20%！

但坂田的房价也不是随便乱涨的。

要不便是由于接近福田。

比方星河银湖谷，去福田只需20分钟，均价9.8万/㎡，离10万+只要一步之遥。

要不便是挂上了“名校光环”。

比方离深试验坂田校区最近的佳兆业上品雅园，尽管楼龄现已有10年，但成交价也从一年前的6.2万/㎡，快速涨到了8.8万/㎡，涨幅40%。

环境、地铁和商业，在坂田也是影响房价很重要的要素。

作为片区内为数不多的新盘之一，信义君御山天然也想吃到这波房价上涨的盈利。

但有句话叫做，心比天高，命比纸薄。

很不幸，信义君御山在地段、环境、商业这些方面都乏善可陈；地铁、名校这两个房价增值的中心要素，也面临着十分为难的局势。

这个盘地点的杨美片区，在坂田偏东部，地理方位和环境相貌都没星河那儿近市区的好，周围农民房、工业园较多，全体处于比较荒芜的状况。

信义君御山居又处在片区内住所相对零星的区域，邻近除了华为荔枝公寓之外，根本没有什么大型住所社区。

项目自身也只是配建了2580㎡的住所底商及幼儿园，满意日常日子并不太够用。

我之前去踩盘时看到，项目北侧有一座不知名小山坡，楼体靠山而建，周围没有公交站，也没有商铺，行人也少得不幸。

不过项目周边有万科商业综合体、云里智能园、万科里商业街等，比及后期都建成，或许还能改进一下。

地铁，则是信义君御山最惋惜的当地。

坂田自身并不缺地铁，5号线与10号线穿插盘绕，站点很多。

但这些地铁站，和信义君御山的直线间隔都超越1公里，完美错失。

我在地图上看了下，这个盘距5号线坂田站1.4公里，步行约23分钟；距10号线坂田北站1.6公里，步行约27分钟；距10号线贝尔路站1.7公里，步行约28分钟。

看似有三个地铁站，其实一个都盼望不上。

02

方位一般，交通一般，商业配套根本忽略不计，在其他方面都比较拉胯的状况下，信义君御山仅有能盼望的，只剩校园了。

从地图上看，信义君御山居邻近有三所校园，杨美试验校园、深试验坂田校区和深圳科学高中。

其间，杨美试验和深试验坂田校区都归于九年一贯制校园，深试验坂田校区更是以“深试验”这个四大的title，招引了很多家长的目光。

学区不同，意味着房价的大相径庭。

现在，深试验坂田校区邻近的楼盘，比方佳兆业上品雅园、悦峰，二手房挂牌均价都超越8.5万/㎡。

乃至还有决心爆棚的业主，挂出超越10万/㎡的价格。

而非深试验学区的楼盘就惨多了。

大部分小区挂牌价都在6-7万/㎡左右，廉价的金洲嘉丽园只要5.6万/㎡，贵的儒骏城立方也才7.6万/㎡。

那么问题来了，信义君御山未来会被划进哪个学区呢？

进入深试验学区，带上名校光环，就能和9万/㎡的悦峰混为一谈；进入杨美试验学区，就只能在一众“一般楼盘”的围住中泯然世人。

尽管深圳新盘的学区区分一向是要等教育局告诉的，告诉没下来之前，谁也不知道最终的成果怎么。

但在第三方组织发布的深圳学区地图上，现已能看出学区调整的痕迹。

2018年，信义君御山还在深试验坂田校区的规模内。

最新的学区地图则显现，这个盘现已不在规模红线里了。

这也意味着，信义君御山的学区，大概率只要正在扩建、离得也很近的杨美试验，划入深试验坂田校区的时机不大。

有购房者告诉我，出售是这么跟他解说的：咱们这块地曾经是工业用地，所以暂时没划进去，可是“未来可期”。

这位购房者问我，你觉得这个说法信得过吗？

我说，你能够这么问出售：假如未来也划不进去，开发商会赔钱吗？

03

要地铁没地铁，要商业没商业，要名校没名校。

这么一个“三无”楼盘，开发商还不甘愿卖得太廉价，怎么办？

只能先捂着，等商场行情起来，周边配套完善，有足够多的购房者能承受这个价格了，再开盘。

但话说回来，信义君御山也并不是毫无长处。

这个盘的开发商信义地产，尽管有喜爱捂盘的缺点，但也算是一个对产品比较上心的房企，小区质量、户型一直都做得很不错。

也正因如此，信义打造的楼盘都能成为当地的小网红，成为片区内二手房房价的佼佼者。同在坂田的信义嘉御山，二手房挂牌价现已高达10万/㎡。

信义君御山的户型也十分不错。

112㎡的四房，做到了双阳台、南北通；88㎡也能做出南北通透的大三房；87㎡的两房两卫，在深圳商场也不多见。

横向比照一下，邻近现已根本卖完的和成嘉业，最终几套140㎡的房源，都卖到了6万/㎡左右。

尽管和成嘉业离地铁站更近，初中学位也更好，但诺言君御山的朝向、采光、视界都比和成嘉业强不少，又是小面积，假如均价贵个1万/㎡，形似也说得过去。

总结来说，看在产品不错的份上，信义君御山仍是能够买，究竟坂田的新房也是买一套少一套了。

仅有的不确定性便是学位，假如能带深试验的学位，不管7万/㎡、8万/㎡都是值得的。

假如不是深试验的学位，价格还老贵，那就只能呵呵了。