还房贷计算公式(房贷计算公式之详解)

来历：我国房地产网

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许多朋友都知道，房贷的月供有两种核算方法，可是便是不知道怎样核算，作为一个专业的地产人士，这个常识怎样能不把握呢？

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今日我就和咱们共享一下，怎样核算月供，怎样自己制造月供系数表，然后便利核算月供。

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等额本息

等额本息便是每月还款本息相同，即每个月还银行的月供都是相同的意思，把银行的本息均匀分摊到每个月的还款日还款。

咱们都说房贷廉价，可是其实银行也要挣钱也挺市侩的，由于他们借钱给咱们，用的竟然是复利形式并且是按月复利！

（腹黑一句，为什么大众存款利息低得不幸，还不搞复利呢？）

好在银行让你还的月供也是给你复利计息的，让人稍稍安慰，所以这种形式和民间假贷放高利贷所说的利滚利、驴打滚的还款不计息仍是有所区别的。

言归正传，咱们先说等额本息的月供核算公式，便是下面这个

其间

y：表明月供，是月字的首个拼音字母；

P：表明本金，假定你借款100万，30年，P便是1 000 000；

i：表明月息，假定你商业借款基准（4.9%）上浮10%，i=4.9×（1+10%）÷12=0.449167；

n：表明月供的期数，假定你借款30年，一年12个月，月供期数便是360。

下面说下这个公式是怎样推导出来的，这傍边要用到一个公式，等比数列求和公式（我附到后边再说）。

咱们假定S表明本金利息和（即本息），P表明本金，y代表按揭者每月要归还的等额月供，

那么依据复利公式，银行要取得的本息为

S=P×（1+i）n

按揭者每月要归还的等额月供也要计息，每个月发生的月供及月供的复利利息

第1个月y×（1+i）n-1

第2个月y×（1+i）n-2

第3个月y×（1+i）n-3

第4个月y×（1+i）n-4

…

第n个月y×（1+i）0=y

这些月供、利息和也要等于银行的本息S

S= y×（1+i）n-1 + y×（1+i）n-2 + y×（1+i）n-3 +…+ y×（1+i）2 + y×（1+i）+ y

=

PS.这儿用了等比数列求和公式

一起又有银行本息 S= P×（1+i）n

因而，就简单得到（月供核算中最难核算的）等额本息的月供核算公式：

2

等额本金

等额本金的意思是每月还款的本金相同，月供的组成分为两部分，每月所还的本金相同，再加上未还本金运用一个月的利息。

月供为y（每月递减）,每月所还本金为p=P÷n，其间P为本金，n为月供期数。

第1个月，本金p，需归还利息P×i，其间i为月利率，月供为p+P×i；

第2个月，本金p，需归还利息（P-p）×i，月供为p+（P-p）×i;

第3个月，本金p，需归还利息（P-2p）×i，月供为p+（P-2p）×i;

……

第n个月，本金p，需归还利息[P-（n-1）p]×i=p×i，月供为p+p×i;

所以，等额本金的规则是每个月的差额便是p×i，榜首个月的月供最高，榜首个月的月供为p+P×i（其间p=P÷n,P为借款本金总额，n为借款月供期数，i为借款月利率），今后的月供逐月等额递减，递减额为p×i。

3

月供系数表的制造

由于等额本金的核算比较简单，首月月供=p+P×i，月供递减p×i。

因而月供系数表只需做出1万元借款的等额本息即可，余者能够类推，比方借款100万，便是100乘上1万元借款的系数。

只需将1万元套上基准利率、上浮份额、借款年限到咱们的等额本息核算公式就能够很简单算出，这儿咱们就不逐个核算了，感兴趣的朋友能够自己用手机核算器算算看。

以下便是我制造的等额本息借款系数表，咱们能够直接运用。

例1：

假定某客户从建设银行等额本息借款100万，借款年限30年，利率上浮10%。

对应上述表格中的系数便是56.09，这就意味着从建行借款1万块是56.09元的月供，借款100万便是5609的月供。

假设咱们套用公式

那么，P=1000000，i=4.9%×1.1÷12，n=30×12=360,

经核算，终究月供 y=5609.07元。所以说，上述这个房贷月供等额本息核算系数表是适当准确的。

例2：

假定某客户从建设银行等额本金借款100万，借款年限30年，利率上浮10%。

他的月供便是：

首月的月供=1000000÷360+1000000×4.9%×1.1÷12=7269.44元

今后月供是等额递减的，差值=1000000÷360×4.9%×1.1÷12=12.48元

即

第1个月的月供：7269.44；

第2个月的月供：7256.96；

第3个月的月供：7244.48；

……

余此类推，顺次递减 12.48 元。

4

其他

等额本金和等额本息的好坏

等额本金和等额本息各有千秋，前者利息少，但前期还款压力较大；后者每月还款额固定，可是利息较多，长处是每月还款压力较小。

要不要提早还款

其实很简单考虑下经济效益，比较房贷、出资两者的收益率高就行了！

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