(东华软件股份公司官)旭辉“逆周期”拿地土储充分 债务结构优化

证券日报

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8月13日，房地产企业旭辉控股(00884.HK)发布了2019年半年报。半年报显示，2019年上半年旭辉实现销售收入约为200.63亿元，同比增长约8.9%；实现净利润约为44.13亿元，同比增幅约5.65%。

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与此同时，旭辉宣布，中期派息每股10港分(中报显示约8.93元)，同比增长43%。据悉，这是旭辉连续第5年派发中期派息。上市近7年来，每股已累计派息1.16港元，相当于IPO价格1.33港元的87%。

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回款率高结构优化

从收入端看，2019年上半年，旭辉继续保持稳健高速的增长态势，合约销售达884.4亿元，同比增长34%，6月单月销售达223.4亿元，创月度销售历史新高。

2019年上半年，旭辉签约销售回款率高达95%，较2018年上升8个百分点。同时，数据显示，上半年合约销售中，90%来自一二线及准二线、强三线城市。得益于一二线城市和都市圈的精准布局，旭辉今年上半年销售均价同比增长14%达17400元每平米，而浙江、江苏、北京、上海四大区域的销售额均已突破百亿。

最新的数据显示，今年1-7月，旭辉合约销售1030亿元，已完成全年1900亿销售目标的54%。

从利润端看，上半年，旭辉实现毛利率29.6%，同比增长6个百分点，调整后毛利率34.5%，维持稳定；核心净利润率达14.3%，同比增长1个百分点，净资产收益率(ROE)也继续维持在22.5%的高位。旭辉上半年实现核心净利润28.7亿元，同比增长17.3%。过去三年，核心净利润的复合增长率更达36%，增速稳定。

从资产负债端看，截至2019年6月底，旭辉的净负债率69.5%，加权平均融资成本5.9%，均属于同业较低水平。同时，现金存量为543亿元，较2018年底增加22%至一年内到期短债占比18%，现金短债比为3.3，债务结构较好。此外，旭辉上半年共提前主动赎回4亿美元境外优先票据，外币负债比例下降至39%。

“逆周期”拿地土储充分

单调的数据背后，暗含的是旭辉的经营布局。

遵循“逆周期”的拿地策略，旭辉从去年四季度到今年一季度，接连在多个一二线城市以较低成本获取土地。而一二级联动能力的提升，也让旭辉拿下了武汉52万方曙光村纯住宅地块、太原252万方三给智慧新城项目、石家庄长安区45万方294项目等一系列“粮仓”项目。

数据显示，旭辉1-7月新增土储中近四成来自非招拍挂渠道。今年1-7月，旭辉合计新增土储878万平米，平均土地成本为4967元每平米，房地比良好。1-7月新增土储中，有88%来自一二线及准二线城市，且旭辉的拿地金额权益比上升至74%，未来有望带动销售权益占比提升。

截至7月底，旭辉总土地储备6300万平米，总货值9800亿元，累积了充裕的土储资源，旭辉持续强化在一二线城市及核心都市圈的布局，总土储中一二线及准二线占比仍接近九成。

房产财经评论员严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，从这两年旭辉发展来看，而内部管理总体稳健实际执行力也很强。多元化补仓说明土地储备到位，对于当前此类地产企业来说，类似的模式也说明更加关注消费市场需求，才有较好的产品定位和经营定位。

不过，中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》记者表示，“没有房地产企业可以做到逆周期性拿地”。

在严跃进看来，旭辉的此类战略，可以理解为是一种控制成本的拿地策略。在当前房地产市场降温的背景下，也可以理解为是一种“逆势”操盘的策略。实际上在资金充裕的情况下，当前的战略扩张性价比很高，也很容易做大业绩，也更能强化市场竞争力和助推市场份额的提升。

旭辉董事长林中在沟通会上表示，“房地产行业在未来作为经济的稳压器，发展将更加平稳，不会大起大落，行业同时也进入一个精细化的时代和品牌竞争时代。”

林中认为，从短期市场展望来看，今年下半年政策仍将以稳为主，稳地价、稳房价、稳预期，降杠杆、控总量是全年主旋律。市场平稳，不会大大起大落，但是各类城市表现将会分化，未来更多将由城市周期主导。市场目前的需求，则以刚需、改善自住需求为主。

林中介绍，旭辉下半年将坚持一贯稳健均衡策略，未来实施聚焦深耕战略，以销定产，降低库存、提高去化、加快回款、加快现金周转，“高筑墙、广积粮”。