300247股票-“三道红线”扩围在即 房企怎样“苦海”求生

本年“三道红线”（除掉预收款后的财物负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍）试点规划很或许扩展，融资收紧的一起房企到期债款总额首破万亿达1.2万亿元，房企们需求更多资金办理手法应对新变局，职业的优胜劣汰也会加快

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文|张光裕王博

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2020年秋，跟着“三道红线”方针在12家房企试点，监管层对房企降杠杆、去负债要求到达史上最严。一起，以往首要以短期为主的调控手法变成长时间，由商场层面走向机制层面，呈现出精准调控，一企一策的趋势。

这对房地产职业来说并非“最坏音讯”，2020年最终一天，监管继续加码。

央行和银保监会联合发布新政，对银行的房地产借款、个人住房借款占总额份额别离设定上限。

银行依照财物规划和安排类型被分为五档，若依照两项方针均达上限来预算，各档银行房地产开发贷占比上限约为5%-7.5%。

这相当于监管层给银行下了明晰方针，制止资金过多流入房地产。此前，“十四五”规划曾说到，2021年中心经济作业的要点使命便是“推进金融、房地产同实体经济均衡开展”、“抓好各种存量危险化解和增量危险防备”。

种种迹象表明，全国方针主基调正从曩昔倾向于增加、功率，转向防危险、保民生。而房地产被监管层视为或许带来系统性金融危险的“坏学生”要点照顾。

半年前还对监管抱有幻想的房企们现在都看清了实践。

当然，金融强监管不是为了搞跨房企，而是让全职业的负债结构愈加健康、合理。

《财经》记者得悉，“三道红线”规划将扩展到30家，监管层恰当铺开了试点企业在交易所和银行间的发债额度，一起，试点企业借新还旧资金用处被铺开，可用于归还同种类之外，广义上的有息债款。

新的融资、监管环境下，除了降价打折促销，房企大佬们需求更多资金办理手法应对新变局。

01

“三道红线”规划扩展，借新还旧愈加灵敏

2021年，“三道红线”方针规划很或许将不再局限于12家房企。

《财经》记者从多个信源得悉，2021年1月，央行、银保监会等政府部门已安排一批此前未在试点规划内的房地产企业开会，将试点规划扩展。

据多位券商人士说，新的试点规划，根本为中房协房企排名前20强，结合信誉等级鉴定，还弥补有20强外的3A级企业。估计在年报季时，试点规划将扩展到前30强。

我国人民大学不动产研讨中心主任况巨大以为，“三道”红线扩展试点是大势所趋。他说：“从方针意图来考虑，它不或许是长时间只针对单个企业的歧视性监管方针。”

2020年，尽管“三道红线”已在职业界激起千层浪，但各政府部门从未正式宣告过“三道红线”方针。进入2021年，该方针有了“见光”的预兆。

元旦假期后，福建省南平市发布《关于进一步促进房地产商场平稳健康开展的告知》，文件说到，“各金融办理部门监督和辅导商业银行要严厉依照‘除掉预收款后的财物负债率大于70%’，‘净负债率大于100%’，‘现金短债比小于1倍’三道红线的量化监管要求，加强房地产项目融资行为的监管。”

在此之前，“三道红线”方针一向未得到官方供认，这是我国政府部门初次将“三道红线”明晰写入官方文件中。

据《财经》记者向试点房企核实，曩昔约半年间试行的“三道红线”规范，与南平市政府文件所述共同。

企业依据触线状况，分为“红、橙、黄、绿”四档，别离依照档位约束房企的负债年增速。最严峻的红档为三道线全触，按规则不得新增有息负债；而就算是三道线都未碰到，为绿档，监管也规则了负债年增速不得超越15%。

其实，不管试点规划是否真的扩展，“三道红线”方针已在全职业产生影响。以金科股份（000656.SZ）为例，该公司相关负责人告知《财经》记者，公司至今未被归入“三道红线”监管规划，但自上一年8月方针传言呈现后，出于或许被归入监管的预期，金科有备无患地做了一系列作业来优化财政。金科股份2020年三季报闪现，该公司其时触线2条。而据其最新成绩快报发表，到2020年底，公司触线条数已为0条。

“三道红线”除通过约束性方针、敦促房企加快降负债；也给出了优惠性的方针，引导企业融资结构转型。

据《财经》记者得悉，在“三道红线”实践履行中，对借新还旧操作的约束被适度铺开，借新还旧由狭义走向广义。

据前述券商人士介绍，此前除单个特破例，只要国企央企和A股上市公司可在银行间商场发债。借新还旧只能在同种类同商场进行，例如公司债只能用于归还公司债。

但现在，券商人士称，12家试点房企已获取了交易所和银行间适度铺开的发债额度。正因如此，恒大（3333.HK）和融创（1918.HK）这两家港股上市公司得以初次计划在银行间发债。此外，试点企业借新还旧资金用处被铺开，可用于归还同种类之外，广义上的有息债款。

据券商人士剖析，“三道红线”方针意图之一，是协助企业调整融资结构，用揭露发行的债券置换非标融资，用低本钱融资置换高本钱融资，协助房企开释典当财物，然后下降职业金融危险。

02

借款方针影响不大，“三道红线”威力不小

银行房地产借款集中度方针出台后，华泰证券发布的一份行研陈述点评称：该方针关于融资总量影响有限。关于房地产融资绝对值来说，宏观方针下借款总额增速的影响占主导。

该陈述还说到，即便在不考虑借款总额增速的前提下，若未超支银行房地产开发贷、个人购房贷保持2019年相对借款总额的增速，因为银行有2至4年调整期，2021年开发贷、按揭借款总额较2020年中期的缩短起伏仅约为0.4%-0.9%，影响有限。

在采访中，另一位券商剖析师的判别与华泰证券共同。该剖析师对36家上市银行预算得出，一切未合格银行需压降的房地产借款总额约为7000亿元，而依照份额上限测算，一切合格银行仍有20000亿至30000亿元充裕额度可运用。据这位剖析师预算，在房地产全体开发资金中，压降借款额度占比不到10%，影响有限。

房企的融资压力首要来自“三道红线“方针。曩昔半年间，该方针影响现已闪现。

据贝壳研讨院2020年房企融资年报，这一年房企境内外债券融资总规划虽再创前史新高，但增幅较2019年同期下降了10个百分点。而2020年月度数据更明晰地反映了“三道红线”的威力。“三道红线”传言在8月呈现。8月之前的每一个月，比起当月到期债款总额，新发债总额一向更多，而在8月后，新发债总额一向更少。

贝壳研讨院估计在2021年，因为海外疫情防控远景不明，经济不确定性强，国内又有融资新规约束，全年房企融资规划将处于低位。

2021年首月的债市融资状况，确实如判别所言，不容达观。受春节假期影响，2021年1月比上一年同期多出一周交易日，但房企发债规划却不及上年同期。新年首月为传统发债顶峰，其数据具有必定指向标含义。

屋漏偏逢连夜雨。1月，华夏美好（600340.SH）迸发债款危机，据其布告，已有52.55亿元债款逾期，正向河北省、廊坊市两级政府寻求支撑。前述券商人士以为，华夏美好的信誉危机将冲击全职业，尤其是民营企业的发债远景。

与低位融资对应的是高额的到期债款。据贝壳研讨院核算，2021年，房地产全职业到期债款总额将首破万亿大关，到达1.2万亿的规划，同比增加36%。而房企债券发行周期多为3-5年，这意味着要到3-5年后，到期债券金额才会有实质性降速，房企面对沉重的现金流压力。

新年首月债市的分解状况也值得重视。这个月，碧桂园（2007.HK）发行了两笔合计12亿美元的收据，票面利率仅为2.7%和3.3%，两笔债期限也长，别离为5年和10年。中梁（2772.HK）也发了两笔美元债，票面利率别离高达9.5%和7.5%，且均在下一年到期。

多家受访房企、商场剖析安排都以为，在新的一年，房企融资本钱、融资难度将依据其财政、信誉状况，呈现两极分解趋势。一位前二十强房企办理人员以为，“三道红线”规范出台后，将成为普适的假贷信誉参照。这也是哪怕“三道红线”不扩围，仍将影响全职业的原因之一。

境内融资本钱也会因企业性质存在必定结构性差异。据贝壳研讨院2020年数据，与央企、国企比较，非央企国企的境内均匀票面利率高了近1.5%。

03

房企资金办理的五大趋势

到期债款高企、融资远景又不达观的两层夹逼下，房企的包围之道是什么？《财经》记者采访了碧桂园、恒大等多家房企和商场研讨安排，结合2020下半年各房企的实践，总结出以下遍及认可的大趋势。

首要，职业的主基调是项目周转不会降速，但愈加留意周转质量。高质量的周转包含项目和资金的高周转。

高周转在房地产职业现已成为贬义词了，交房快的公司很简单被老百姓误读为偷工减料，搞得现在房地产公司都不敢进步周转。其实，高周转为中性词，在地产职业中并不是指去化速度，或是紧缩建设周期，而是运营和资金的高周转。

房企的办理本钱包含土地本钱、融资本钱、工程本钱（建安以及税费等）。其间，资金本钱是房企最大的办理本钱。

一家职业前三强企业对资金使用功率有严厉规则，即从开发贷到出售还清银行欠款算一个周期，一年之内轮一圈根本才算合格，实践操作中一般为9个月。

每年头部房企的短期有息负债约千亿元，让资金流通后以最快的速度还给银行，实践上便是下降了资金本钱。

为了加快资金的周转功率，未来更多房企需求具有紧缩运营周期，而不是建设周期的实力。

如紧缩报建、开工到出售的周期，规划前置，做好样板房、客户调研和储藏，在开售后，迅速去化。

在2020年度陈述发布会上，贝壳研讨院共享了他们与房企座谈所得：“房企告知咱们，新的年代里已然钱是有限的，那就有必要想方法让钱多流通几回，把1块钱花出10块钱的作用，进步资金功率。”

其次，稳健财政替代规划，成为扩展房企距离的首要方针，具有充分现金流和本钱管控优异的公司在投融资上更有议价才能。

碧桂园CFO伍碧君在2020年作业总结会上提出，碧桂园要在新的一年全面完结大预算办理，要求集团、区域、项目三级联动保按揭，归纳评价需求的按揭额度，尽量少借钱，下降不必要的利息本钱。用楼款来确保日常运营开销，融资只做资金流调理的东西。

一起，为了鼓舞区域做一成一，财政的出资额度会依据回款方针的完结度来调理，卖得越多集团就越给资源去拿地。

第三，不再盲目拿地。尽管大多数房企出资司理不肯供认，但商场牛时，闭着眼睛拿地都能挣钱。商场造英豪，出资司理事务才能未必强。规划扩张时，房企总会呈现盲目拿地的现象，出资司理一旦离任，亏钱的地仍是得由企业兜底。

“三道红线”方针出台后，企业拿地显着变得慎重许多。据克而瑞研讨中心数据，2020年9月、10月，红、橙、黄三档试点房企的出资金额，较前8月均值别离下降了25%、22%和12%。

据金科向《财经》记者供给的数据，2020年下半年，金科拿地踩下刹车。下半年拿地金额较上半年下降36.7%。减速的结果是金科全年拿地金额同比增幅不到0.5%，为近四年最低值。

在拿地挑选上，新的一年房企会更倾向于中心城市圈。在贝壳研讨院年度陈述发布会上，国务院开展研讨中心研讨员邵挺猜测道，城市开展距离会拉大，京津冀、粤港澳、长三角、长江中游、成渝这五大都市群，未来会加快开展。不在以上都市圈内的城市，则或许堕入缩短状况。

采访中，多家房企和剖析人士都认同，将来无论是出资几线城市，都将更集中于经济兴旺、人口流入显着的城市群。

企业拿地的途径也将有所丰厚。“三道红线”方针呈现后，一些去负债压力大、现金流严重的企业会挑选出售财物，转让项目公司股权。关于其他企业来说，这是出资新挑选。金科就对《财经》记者表明，公司将考虑进步收并购、一二级联动及工业拿地等土地储藏占比。

中梁地产告知《财经》记者，往后拿的每块土地都要通过战略、商场、财政三大漏斗进行挑选。严加查核是2021年的遍及趋势。碧桂园给本年拿地设了两条硬性方针，年化自有资金回报率到达25%，净利润到达7%-8%。

第四，大力促销抓回款。融资受限的状况下，企业有必要加强去化来确保现金流。

去化最常用的手法是打折，2020年这方面的代表公司是恒大。9月，许家印在集团营销大会上下达了9月、10月每月出售1000亿的使命。这是此前从未有房企完结的事。与创纪录的方针一起推出的是对全国楼盘继续一个多月的7折优惠。若叠加其他优惠，一套房的最大扣头可达58折。

此外，恒大还在这一年推出了另一吸睛的营销手法：全民包销。即顾客付出较低的订金后，即可在线上确定一套房源。之后无论是自己购买，仍是引荐别人购买，实践购房者都可享用必定份额扣头，而引荐者也可得到佣钱奖赏。在某一日期前，购房者还可无理由退房拿回订金。

这一形式不只促进了出售，并且因为一切操作有必要在恒大自己的app上完结，恒大借此快速搭建了较为可观的私域流量渠道。上一年疫情期间，线下出售阻滞，房企此前又不重视私域渠道，所以突然间与顾客断联，对全职业都是一记警钟。

通过打折和线上营销，恒大集团上一年全年出售7232.5亿元，同比增加20.3%，全年出售回款6531.6亿元，同比增加38.5%。据此数据预算，恒大上一年回款率较2019年增加超越10个百分点。

除恒大外，碧桂园、融创、富力等房企都在2020年有力度纷歧的降价。为促回款，房企还可将扣头用得更灵敏，如首付份额越高，取得的扣头越大，然后鼓舞买房者付出更多首付。

第五，将优质财物打包上市。这些财物拆分上市后，房企不光将具有一个新的融资渠道，并且作为大股东，其一切者权益会增厚，然后下降负债率。

2020年物管公司遭到资本商场追捧，迎来上市热潮。恒大、金科等不少房企乘此春风下降了净负债率。2021年，物管公司上市热有望继续，上市财物类型也有望愈加丰厚。例如商场传言，绿洲集团或许将绿洲金融分拆上市。

除以上五点，2021年房企也可在开辟融资渠道上多想方法。如可通过增发股票、股权融资等方法促进总财物上升，然后下降杠杆率。本文前述券商剖析师还提出，用有安稳现金流的财物进行ABS等证券化融资，开辟供应链金融，也都是资金开源的可行途径。尤其是一些发债本钱较高的公司可多加考虑。

作者为《财经》记者，实习生马雨筱旭对本文亦有奉献