2021年数字货币人民币几月放行(数字人民币那天发行)

　　[ 导读 ]

对于未来，林中想的和你想的

有何不一样2021年数字货币人民币几月放行？

　　在昨天《丁祖昱和2021年数字货币人民币几月放行他的朋友》这场地产大秀中，除了主角丁祖昱的精彩演讲之外，另一位现场大咖的演讲也让小编眼前一亮。

　　旭辉董事长林中以丁祖昱好友的身份来到现场，为2021年数字货币人民币几月放行我们分享了自己对于未来中国房地产市场的独到见解，干货之多也是让人咂舌，今天小编就来跟大家分享一下林中的13个观点以及「二五规划」下的旭辉大战略。

1.未来10-15年总体看多

　　所有的从业人员，第一个要回答的问题你是看多还是看空，因为这是一个基本的判断，因为这种基本判断，会影响你每一次在恐慌的时候做出的决策。

　　行业的发展从来都不是一马平川的，也从来都不是每年都是直线在上升，它是一个波浪上升，我们每两三年都会碰到一轮调控，每一次调控带来市场的变化都是不一样的，隐藏着巨大的风险，隐藏着巨大的机会。

　　大家回去看看2011年的调控，甚至回到前面2008年最低点的时候，2001年的调控大家看的比较清楚，因为整个市场发生变化，从过去的投资型的市场转向制约型的市场，2014年的调控也是一样的，一二线和三四线就很明显，我们在研究的时候发现，二线城市的分化在2012年，但是有谁能感觉到呢？包括2017年，我们能感觉到？我们是靠回顾过去才看得到。

2.未来五年行业还处在高位平台期

　　未来五年，中国就是一个高位平台期，整个交易量，原来我们在看10亿到15亿平方米，中国会维持到2021年，应该是没有问题的。

　　下一个五年中国维持在10到15亿平方米是没有问题的，但是可能2021年以后有可能会往回落，但是落的速度不快，因为2021年以后，特别是2025年以后，中国的25岁到40岁的主力人群出现断层，所以这是一个比较有隐患。所以高位平台期也是大型企业规模能迅速增长，行业规模不增长，但是行业内的企业的规模进行重新的分配，企业越大，竞争力可能越强，所以它的规模增长的优势越大。

3.行业从粗放发展期到能力提升期的转变

　　我们在研究过去100年美国房地产发展历史，其实我们也在走他们这种过程，这种阶段我们没办法跨越，但是我们在浓缩。

　　可能人家用100年，我们可能就30年就达到了他们过去100年的历史阶段。但是现在房地产很难做，原来早几年我们提畅销溢价、快速精准、一次做对，大家觉得要求很高，但是现在来看这是基本的要求。

　　比重到这样基本没得玩，我们2016年的年报还没有出来，但是我相信中国房地产行业上市公司的平均利润率还是不高的，我估计不会超过九。九十年代中国的家电产业是一样的，资本的门槛，规模的门槛进行行业的洗牌。

4.快速城市化为一线二线

以及核心都市圈的城市带来巨大发展机会

　　人口还是流向有中国梦的地方，流向有就业机会，有发展前景的地方。我昨天也在看一篇文章，虽然你可以逃离北上广，但是意味着你就跟高收入绝缘了，因为你待在小城市里挣不到钱，北京上海比比皆是年薪100万的，你去小城市看看，因为没有能付出工资的企业在里面，其实是中国社会人口巨大的变迁和牵引，但是给这些城市的发展，好城市的发展提供了巨大的机会。

5.城市进一步分化

　　好城市越来越好，北上深未来十年房价可能涨一倍，接近8万到10万的均价，可能未来的三四线城市还是在6000块、7000块，所以中国的城市的分化，一个是好城市跟差城市的分化，背后的产业、基础、经济、结构以及一系列的东西，我们看到明显的是过去几年是一二线和三四线城市的分化。

　　其实现在过去看五六年城市的差距越来越大，因为每一个财富在不同的历史时代城市所承载的财富是不一样的，所以我们就看为什么全世界金融中心的城市都是房价最贵的，因为财富聚集在这种城市里面，你去看一个数字，北京房价贵，上海房价贵，深圳房价贵，排前三的存款量最大的，今年数字还没看到，2015年北京市12.5万亿到12.8万亿，上海是10.8万亿，深圳是5.7万亿，接下来是广州四点几万亿，剩下的省会城市一般在两万亿左右，房子一定是货币现象，钱多的城市房价一定是高的。

6.大象也能跳舞

　　因为这种大象的规模一定很大，只要把每个项目做好就可以，解决好管理的边界，组织的边界，马太效应，行业集中度进一步提高。2016年前20强占比25%，未来几年20强占比40%，因为它每年都在以二到三的比重在增长，所以这个行业的集中度越来越高。为什么？这就是行业的市场竞争发生了变化。

7.多重竞争，行业从春秋进入战国时代

　　2014年到过去10年，行业进入寡头竞争，拼规模，有一定的规模，未来剩下10年，整个行业的格局形成之前，我认为它是寡头垄断竞争，拼的是资源加资本，所以行业未来几年，未来的五年或者是十年，兼并收购会一浪高过一浪，特别是2018年，2018年我认为行业有巨大的收购浪潮。

　　整个行业从春秋进入战国，100强仅仅是100强，未来行业的竞争力在20强、30强，不可能是100强，战国最后剩下七雄不会太多，行业太大，所有的经济学家在讲行业能容纳优秀企业的个数和行业的市场规模是成比例的，全球市场只有100亿，这个行业只能留存一到两家，行业规模几百亿大概能容纳5家，剩下的可能都很难生存，存在着亏损的边缘，甚至薄利的边缘，因为房地产的行业太大了，这个行业按去年的量12万亿，12万亿能让一两百家两三百家企业生活的挺好的。

8.房企进入资本化的时代

　　因为高的地价的门槛，高的总价门槛，以及高的短的支付资金的要求，没有资本化或者资本化运作能力不强的企业，未来将失去竞争优势。百强里面甚至20强里面，50强企业只有两类企业，你如果不上市，剩下的就像央企、国企，没有其他的未来的占有率。

9.一线城市香港化

　　理论来说香港是首位城市，意味着北上深的房价不应该超过香港的瓶颈期，去年也就是在10万块人民币不到一点。最近有涨一些，因为汇率涨了，未来北上深的平均房价如果能涨一倍，基本上跟香港差不多了，香港除了顶端的豪宅比中国贵，但是普通的住宅，你去看它的均价，新建的平均房价在10万港币，九龙非核心区的房价在12万港币。

　　所以未来几年，货币宽松从趋势来看货币会宽松，但是2017年、2018年，国家实行差别化的信贷政策，到了今年下半年，开发商感觉到资金链更紧张，低利率是需求，虽然美国加息，中国可能也跟着加息，但是加完以后还降，意味着下一轮降的低点比这一轮的低点还低，人民币进入贬值的周期，但是也差不多，可能到2018年、2019年人民币比较稳定，因为特朗普也不会让人民币贬值。

10.资源+资本带来行业洗牌

　　从过去靠关系、专业、能力，未来几年又走到靠资源、资本，你有能力也没有用。

　　其实行业未来几年，至少我看到五年，会通过规模、资本、低利润来进行行业的洗牌。所以你很难做，账很难算，所以我们看到外行的外资的在加快退出这个行业，很难适应行业残酷的竞争。但是活下来的人，又很滋润，我看了一下美的的利润率，格力的利润率都比我们做地产的高，销售利润率都到13、14。地产是长周期、大投资、风险很大的行业，按社会的平均利润率来说都应该比他们高，结果他们都比我们高，所以让我们很郁闷。

11.未来5年市场波动呈现短周期的特点

　　关注从短周期向中周期转变的机会和风险，其实对于2017年也还是要谨慎一些。

　　因为大年以后就是小年，中国的短周期的特点，这个行业是自住行业，体量很大。这个行业既对民生，又对社会有重大的影响，所以政府对这个行业施加很强的行政调控，不好的时候也很难把它很快搞好，好的时候可以明天就不让你卖，能够很快让他速冻，我们调控的手段和力度都是非常多，所以这个行业在波动。实际上未来长效机制的推出，这个行业的波动可能会发生很大的变化，波动一旦发生变化，意味着里面隐藏着巨大的风险和巨大的机会。

12.房子是用来住的，不是用来炒的

　　我们听党的话，跟政府走，我们开发自住型的，买得起的好房子。所以我们最近在研究地价很高，所以未来上海北京可能会出现60平米和80平米的，所以我们现在在上海北京虽然五万块地价开发的房子，我们现在都在做120到140的豪宅，为什么？做大了买不起，总价支付能力跟不上，你的财富也跟不上。

13.关注长效机制对行业中长期的影响

　　比如说土地政策，包括农村土地的流转，集体土地，小占全，以及中国是不是要限制一线城市的量，比如在上海、北京、深圳、广州，拿个地图一看，上海出去以后到苏州有80公里，全是绿色的。

　　中国土地政策，如果你发生了变化，对行业有很大的影响，城镇化政策，过去十几年，我们是希望中国实行中小城镇化城镇，希望把人口导入到中小城市，但是人是两条腿，而且人是往高速走，人大量走的不是中小城市，大量走的是上海一线城市二线城市，但是一线城市二线城市又受城市本身的规划限制，上海到2040年也就两千多万人口的规划，实际上未来人口引来以后可能就4000万，所以大城市的城市是在规划与现状之间产生的。

旭辉的二五战略：

持续稳定有质量的快速增长

　　说完了自身对于行业的判断，林中也为我们详细介绍了未来旭辉的战略选择。

　　旭辉在指定第二个五年的战略，希望未来五年实现持续稳定有质量的快速增长，所以增长率还是30%。但是最大的问题是要只追求规模增长是比较容易的，要保持三角的平衡是不容易的。也就是说你控制负债率，保持你盈利的能力。

　　按2017年700亿的基础，推导出来就是两千亿的规模，从内部来看有十个以上的城市将进入百亿俱乐部，今年是三个，上海、北京、苏州，20个城市进入TOP 10。希望能在体现资本市场的价值，A+H的上市公司，成为TOP10、全国化、品牌房企，TOP 102000亿打底，可能五年以后，TOP 10的门槛会超过2000亿。

　　从旭辉的总体战略来看，定了主航道战略，专注聚焦做强做大主业，最难受的是2015年，2015年很多人在讲转型，互联网+，所以我们还是在专注这个行业承载的空间巨大，天花板就在这儿，天花板还在那，集中精力专注自己最擅长最懂的事情。

　　第二个就是房地产+，全产业链价值投资，所以要利用主业的优势、平台和资源，在投资、开发、运营、服务来进行全产业链的价值投资，未来我们也会有几个上市公司，包括物业，包括公用租赁，包括EP，包括教育，包括我们还投了很多，有一些我们能自己控股就控股，未来的存量市场有巨大的机会，我们就投易居，我们就跟着周老板。

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