中邮590002：多家房企高溢价补仓二线城市 超六成地块溢价率超过20%

5月二线城市土地商场连续了4月热度显着升温的走势，部分房企高溢价补仓志愿激烈，地王再现。有研讨机构核算，5月，二线城市土地出让金同比上涨81%；全国单宗成交总价超越20亿的35块宅地中，超六成地块溢价率超越20%。

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土地商场的升温引起了监管部门的高度重视，业界人士以为，旧日拿高价地的房企在遭受限价等调控方针后资金压力犹存，部分房企乃至经过转让财物来处理现金流问题。从近期土拍热门城市方针调控力度来看，若商场继续过热，房企融资管控或进一步收紧，未来拿地仍需坚持慎重，盲目获取高价地并不可取。

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房企高溢价补仓

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5月，二线城市土地商场连续了4月的成交火爆行情，房企高溢价补仓志愿激烈，地王再现。

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5月15日，碧桂园经过453轮竞拍以14.5亿元取得扬州一商住用地，溢价率103.06%。其在洛阳、嘉兴等城市拿地的溢价率也均超越100%，高溢价补仓志愿激烈。5月24日，碧桂园拿下洛阳总价单价楼面价“三料地王”，月底两天，又先后在无锡、宁波、成都、天津连续摘得住所用地，其间，常州地块溢价率54%。

近期多家房企拿地溢价率超越40%。5月30日，经过68轮竞价，万科以22.8亿元竞得南京某宅地，溢价率41.6%；5月28日，新希望在杭州连摘2宗地，其间一宗地经过849轮竞价，溢价率53.85%；5月21日，经过346轮竞价，中粮+阳光城以总价42.39亿竞得绍兴一住所地块，楼面价16723元/平方米，溢价率62.23%；5月10日，旭辉以11.7亿元竞得常州某商住用地，溢价率43%。

华夏地产研讨中心核算，5月，全国单宗住所类地块成交总价超越20亿的多达35宗，首要散布在华东区域，其间有22宗地块溢价率超越了20%，占比高达63%，这在2019年是初次呈现。

诸葛找房的核算数据显现，5月，二线城市土地商场成交继续炽热，土地出让收金同比上涨81%。其间，长三角经济圈城市体现亮眼，杭州、常州、温州、上海、绍兴、无锡、宁波均进入TOP10榜单。杭州土地出让收金266亿元位列城市出让金榜单首位。嘉里建造以68.14亿元拿下的杭州文晖单元宅地，位居成交总价榜单之首，溢价率为29.94%；恒基以30.2亿元拿下的北京向阳孙河板块首宗不限价地块，楼面价达69542元/平方米，领衔成交单价榜单。

旧日高价地压力犹存

值得注意的是，2014年以来的不少高价地至今没有解套，对房企造成了必定的资金压力。

以北京为例，2015年的单价地王项目——葛洲坝北京中国府，楼面地价7.5万元/平方米，近来刚刚拿到预售许可证，拟售价格最高11.7万元/平方米，远低于拿地时业界预期的15万+。原本估计2016年开盘，没想到遭受方针改变。

2016年，北京开端履行“限房价、竞地价”土地出让试点形式，现在已成为首要供地形式，因设置土地价格上限，一起约束未来商品房出售价格，房企赢利空间受限，拿地开端回归理性。与此一起，2017年3月份调控晋级之后，北京对预售证的批阅尤为严厉，高价盘很难取得预售证。

“中国府项目质量可圈可点，假如在2017年前入市，也是一个不愁卖的项目，但到现在的商场，变数就多了许多，竞赛越来越多。”华夏地产首席分析师张大伟说。

证券时报记者了解到，北京中国府项目拟出资总额到达108.13亿元，2018年实践出资6.31亿元，累计实践投入现已超越68亿元。

关于资金压力问题，某了解葛洲坝地产的业界人士则对证券时报记者说：“国企的资金本钱较低，并且后边还有葛洲坝集团支持，资金不成问题。这个项目少赚点，其他项目多赚点，就可以平衡赢利。房地产职业是周期性的，调整是正常的，但长时刻仍是看涨的。”

并不是一切国企都乐意或可以承受高价地的压力。2015年北京总价第三高的丰台地王（坐落南四环外），在华润+华裔城+招商局联合体以总价83.4亿元拿下后不久，华润和招商局就因拿地价超越预算而挑选退出，随后原本拟独立操盘的华裔城，也在2017年因巨大财政压力先后转让悉数股权而退出，终究由泰禾集团以108.6亿元悉数接盘，并将项目更名为泰禾·金府大院。据了解，该项目今年以来出售了56亿。

而泰禾在北京的另一个高价地项目西府大院（坐落西南三环外），2014年拿地时楼面价近6万元/平方米，因希望更高的价格而错过了可以单价15万卖的那波行情，又赶上很长一段时刻单价8万以上难批预售证，所以上市时刻再三推迟，直至2018年末获发预售证的价格仅11.3万元/平方米。有业界人士以为，以此价格出售将面对亏本。

某了解泰禾的业界人士对证券时报记者表明，泰禾当年对商场预期较为达观，手里现金几百亿拿了不少高价地，没想到碰到政府限价、限购、限售等，遭到较大影响。还有一些二手地拿地后不能马上构成出售，整个现金流悉数押到土地上了，现在须经过贱价出售和转让财物来处理现金流问题。

泰禾集团的资金问题也引起了深交所重视，并收到“年报问询函”，首个问题便是：是否存在短期偿债危险？虽然泰禾在回复布告中称“无会集兑付的危险”，可是从今年以来连续转让了多个项目股权来看，其资金压力犹存。

盲目拿高价地不可取

近期房企高溢价拿地引起了监管部门的重视，继住建部对姑苏等土地商场过热、房价涨幅较大城市预警提示后，姑苏、合肥等土拍热门城市相继发布调控方针，银保监会还发告诉要求整治房地产商场融资乱象，包含银行、信任等违规资金用于拿地等。

华泰金融控股（香港）公司研报以为，开发商从头取得流动性途径是其可以展开微弱土储补给的首要原因。估计若土地商场继续过热，监管部门或将采纳更多办法约束开发商融资途径和土地交易过程，为土地商场降温。

“3、4月份土地商场太火了，假如没有监管，商场存在危险，估计房企融资会略有收紧。”同策研讨总监张雄伟承受证券时报记者采访时也表明，从4、5月份的房企融资数据看，全体融资额都是下滑的，首要原因是公司债发行削减。

张雄伟介绍，2019年5月，同策研讨院监测的40家典型上市房企完结融资金额折合人民币合计361.23亿元，相较于4月，融资总额下降52.07%。其间，首要是因为公司债发行总额数的锐减，降幅达88.2%，仅4家房企发行了公司债券。