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中山马鞍岛【粤海城】

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楼市调控、市场波动、信心动摇，某某城市能不能入手成为最近购房客咨询最多的问题。

置业者很容易陷入的一个误区是：买房只看价格涨跌，却忽视城市内在的价值。

为什么很少有人问深圳能不能买，北京上海能不能买，因为对于这些有经济、产业、人口支撑的城市，人们是发自内心的认可。

下面这个地方是目前湾区可以跨越经济周期，且价格被低估的片区。

01

中国营商环境第一区

“孟母三迁”的典故，意在说明环境影响人、熏陶人，潜移默化地改变一个人，对于企业来说同样如此。

为什么华为、腾讯、平安等一众行业龙头企业聚集在深圳网易股票代码？为什么阿里巴巴、海康威视、吉利、网易等优秀民营企业聚集在江浙地带？答案是这里拥有全国最好的营商环境和产业基础。

放眼世界，硅谷没有丰富矿产资源和廉价劳动力，却成为当之无愧的“创新”代名词，其根本原因在于它构建了创新企业成长所需的公平竞争的市场环境、完善的法治环境、开放的政策环境等营商环境。

那么在中国，谁将形成具有全球竞争力的营商环境？

近期两份重磅规划指向一个地方：“深圳前海扩区+香港北部都会区”。

9月初前海扩容方案公布，多数人关注的焦点是前海扩容对房价的影响，其实最大的利好是前海的产业支持政策同步覆盖到扩容区，争取到2025年初步形成具有全球竞争力的营商环境。高水平对外开放方面，充分发挥机场、港口、会展中心等优势。

前海扩容示意图

10月初香港设立北部都会区，香港和深圳携手并进赋予大湾区更强的竞争力，规划提出“双城三圈”中的深圳湾优质发展圈无疑是精华中的精华，是深港融合和科技金融产业聚集的风口。

《北部都会区发展策略报告书》

毫不夸张地说，“深圳前海扩区+香港北部都会区”代表了中国新区的最强形态，双城汇聚24万亿资金超越北京上海，全球最佳科技集群位列前五，两个世界级的证券市场，股票交易额、融资额常年位居全球前十，背靠超14亿人口的庞大市场……

不难想象，未来这里高度开放的营商环境和高度聚集的人才资金，对全球知名企业的吸引力将成为中国NO.1，在世界名列前茅。

如果从更高的视角来看，“深圳前海扩区+香港北部都会区”的建立，意味着粤港澳大湾区将进入一个全新的发展阶段。

02

打破阻隔，从分散到聚合

那么，粤港澳大湾区存在的短板是什么？

大湾区流入了近十年中国最多、最年轻、最有活力的人口，经济总量超11万亿，同意大利、加拿大、韩国不相上下，但是港澳地区却与内地城市没有形成紧密的共生共荣，大湾区东、西两岸城市的经济发展失衡（西岸城市的GDP总量只有东岸城市的1/5）。

如果任由这种“东强西弱”的格局发展下去，将严重影响人才、技术、资金等要素的流动效率，进而制约粤港澳大湾区与世界城市的竞争。

在此背景下，中央和广东省高度重视粤港澳大湾区和珠江口东西岸的均衡发展，并在2021年迎来一系列重大转机。

就在今年，香港规划了北部都会区以便更好融入湾区，深圳将前海扩容八倍以便更好辐射珠江西岸，“单Y”的港珠澳大桥也要变成“双Y”……以上种种皆预示着香港、深圳以及珠江西岸城市将进入一个协同发展的全新阶段。

这对于珠江西岸城市来说是千载难逢的机遇，而其中最独一无二、不可替代的片区就是中山马鞍岛。

中山马鞍岛地处粤港澳大湾区地理几何中心，是珠江口西岸距离东岸最近的地方，也是深中通道的落脚点和中山城市发展空间格局的核心，承担着“珠江东西两岸融合发展支撑点、珠江西岸区域性综合交通枢纽、粤港澳大湾区重要一极”等重要角色。

可以说马鞍岛就是珠江西岸发展的起点，这片区的成功与否关乎整个粤港澳大湾区的发展，其重要性不言而喻。

03

兵家必争之地

部分置业者对马鞍岛的未来仍存在信心不足的问题，但大湾区最雄壮的两个百亿工程不约而同地途径马鞍岛，号称“湾区南大动脉”的广州地铁18号线将在马鞍岛设站，还有横跨珠江两岸的深中通道落脚点也在马鞍岛。

广深两座城市的竞合离不开对珠江西岸的渗透和布局，而马鞍岛作为珠江西岸的桥头堡，可以说是兵家必争之地。

值得一提的是，9月30日广东省政府官网发布的《广东省综合交通运输体系“十四五”发展规划》指出，未来5年，广东省将构建高效联通的大湾区快速交通网，打造轨道上的大湾区。此外，广东省还将完善跨珠江口通道布局，统筹珠江口两岸城市轨道、市政道路规划衔接，推动形成以公路、轨道交通、水上高速客运等多方式跨江通道格局，并研究论证以铁路功能为主的伶仃洋通道，谋划深圳至中山城际铁路。

《广东省综合交通运输体系“十四五”发展规划》

根据2019年底深圳发布的《深圳市轨道交通33号线交通详细规划（征求意见稿）》，除了对深圳地铁33号线（即深大城际）深圳境内段、大鹏支线进行规划，还同时将跨江段和惠州段纳入研究范围。跨江段，即由深圳机场跨越珠江口连通至中山境内，并与南向所有相交叉的城际线路实现线路换乘。

广州也一度公布过广州地铁18号线向东延长到深圳机场、向南延长到中山的方案。而广州地铁18号南延项目与深圳地铁33号线西延项目，也均是中山市近两年沟通推动的重点交通项目。

此次《规划》提出的“谋划深圳至中山城际铁路”，与广州地铁18号线东延至深圳机场、深圳地铁33号线西延线跨江段两个方案实现了高度重叠，并将深中城际轨道的设想向现实又推进了一步。

在产业方面，中山对马鞍岛的布局相当巧妙，为了避免与东岸城市形成竞争，马鞍岛主动错位发展形成产业互补，以构建大湾区完整产业生态群。

香港、澳门三产占比均在90%以上；广深呈典型的“三二一”格局，广州主打金融、批发零售、商务服务；深圳金融业和高新技术产业是含金量最高的两张名片；莞佛在集成电路、新材料、新能源等制造领域有一定先发优势。

中山则将目光聚焦在高端装备制造产业和健康医药产业。中山在这两大产业拥有基础优势，并已聚集一定数量具有核心竞争力和知名度的龙头企业，马鞍岛就是最好的“产业模板”。

据悉，马鞍岛将打造成为国际医疗中心，未来将建设生态疗养中心和国际医院，最近几年汇聚了中国科学院药物创新研究院中山研究院、中德（中山）生物医药产业园翠亨分园、深圳医疗器械产业园、中瑞（欧）工业园健康医药示范区等重大健康医疗产业平台。

在高端装备制造领域，马鞍岛凭借其区位优势和创业环境吸引了一大批人工智能和新一代信息技术项目，如无人驾驶清扫车“蜗小白”、用于人脸识别、激光医疗、人机交互的VCSEL激光芯片等等，还有哈工大机器人集团、清华智能网联、中兴智慧产业园、江波龙存储产业园等科创平台都纷纷入驻马鞍岛。

10月11日晚，央视新闻联播播出新闻《广东中山 : 打造大湾区高品质宜商城市》，这则1分41秒的新闻，以翠亨新区“人才16条”政策和“落地即开工”探索为例，介绍了全面提升城市综合竞争力的中山实践，让人热血沸腾。

马鞍岛成为环珠江口下一个明星级产业平台，成为大湾区下一个经济、人口、产业的新增长极将指日可待。

04

化身基建狂魔

基础设施的配套水平是招商引资、改善投资环境和项目建设的必备硬件，随着经济全球化，投资者对投资环境的要求越来越高。

中山为了抓住这次发展机遇，更好地承接湾区产业、人才外溢，现在已经化身基建狂魔。

中山在马鞍岛投入1.35亿建设智慧城市运营平台，投入45.5亿元全面启动中学、医院等16项公共配套设施建设，投入158亿打造全岛滨水景观工程和约256公顷的沙滩公园……

根据规划，马鞍岛将建设6大商业娱乐综合体、6大专业医疗机构、13座城市生态主题公园、40所知名学校和7大文体艺术馆，而全岛居住用地仅占约20%，这意味如此高密度的教育、医疗、公园配套仅服务于少数中高端人群。

即使在楼市调控期，马鞍岛的购房者仍络绎不绝，目前岛上在售项目仅有5个，中山马鞍岛粤海城入市即登顶岛上销冠。为什么中山马鞍岛粤海城更能得到市场认可？分析其背后原因有助于我们理解马鞍岛的置业逻辑。

三大亮点 置业中山马鞍岛粤海城

亮点一：大体量低密度

由于马鞍岛居住用地占比小，因此多数住宅项目都是小体量高密度，而中山马鞍岛粤海城是马鞍岛在售项目中少有的大体量、低密度优质住宅社区。项目建面约32万㎡，容积率低至2.5，产品定位决定了未来的居住人群，这是中山马鞍岛粤海城成为明星楼盘的原因之一。

效果图

亮点二：约900米一线无遮挡海景

世界顶级豪宅往往离不开海岸线，深圳房价的天花板就在能看海看烟花的深圳湾。而中山粤海城在马鞍岛的核心板块享约900米一线无遮挡海景，如此景观视野在湾区任一城市都是顶流的存在，而目前均价却不足前海的1/4。

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亮点三：八重自然秘境大园林

品质园林的打造让中山马鞍岛粤海城晋升为珍藏品级别，约10万㎡超大度假园林打造八重自然秘境。归家入口为一线水岸生态景观，沿着竹林小径，经过花园、密林、草坡、砾石步道抵达中轴景观逸心岛，特色汀步与叠级水景相映成趣。

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日常的健身休闲方面，中山马鞍岛粤海城在社区内将配备一个约1400㎡星级泳池浪花岛，约930米活力环形跑道，约2200米定制专属儿童乐园，无论是年轻人的运动社交、老年人的休闲娱乐、还是孩子的自由玩耍，都可以足不出户在社区内部得到满足。

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户型产品打造建面约79-123㎡空间，均为全明户型，采光通风俱佳，并且每个厨房都带阳光开窗，既可以把阳光引进来，也可以让新鲜空气流通。户型方正实用，动静分区合理，空间功能灵活随心变化，可满足不同住房需求。入户玄关兼具收纳功能和品味展现，阔绰主卧配置超大景观飘窗，可享海景园林之美。建面约110㎡和123㎡户型为双阳台设计，其中最大的阳台达到约6.9米长，1.8米宽奢阔尺寸，并直通厅卧，可全天候享受星辰大海美景。

2021年，粤港澳大湾区发生了一连串的革命性改变，其中深中通道对湾区东西岸空间格局的改变，让马鞍岛成为深港产业外溢、人才外溢第一区，而中山马鞍岛粤海城作为马鞍岛稀缺的一线临海大城，置业前景可期。

抢占湾区风口，置业顶流再现

马鞍岛再逢机遇，爆发在即

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建面约79-123㎡生活美学家，火热销售中

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