捷财宝（股市开盘前的集合竞价）

（千亿奥园遭做空背面：房企&;行走江湖&r;的财政秘术）2

人红对错多。

在2019年初次跨入千亿沙龙的中国奥园，刚刚在2月末发布了盈喜预告，却猝不及防遭受做空。

从3月3日开端，一份匿名做空陈说及其撰写人就和奥园&;杠上了&r;。陈说以为，奥园在曩昔数年间，经过&;明股实债&r;、相关买卖及抽屉协议躲藏实在负债，虚增赢利近30亿。

3月5日晚间，奥园发布弄清公告对陈说进行反击，陈说了其非控股股东权益、出售与回款、基金产品合规性等问题。

房地产金融界人士指出，明股实债在房地产职业遍及存在，经过自己的金融途径出资旗下项目，也是许多房企都有的操作，奥园是否违规，关键在于是否存在自融、抽屉协议。

中国奥园是近几年房地产的&;黑马&r;，也是资本商场炙手可热的地产股。这份匿名陈说，给公司行将发布的2019年财报蒙上了一层暗影。

两边的&;比武&r;2

依据做空陈说所述，奥园引发其重视的是财报上有不合理之处。

一是奥园高速添加的出售与净负债率不匹配，二对错控股股东权益与赢利不对等。

在曩昔三年半里，奥园非控股股东的出资回报率仅为3.4%垫底，比较碧桂园、富力、禹洲等9家房企平均在10%以上。

陈说以为，奥园以&;明股实债&r;的方法，将数百亿告贷经过信任和奥园股权出资基金等相关方，注入到子公司的少量股东权益中，一方面躲藏了实在负债率（在300%以上），另一方面虚增了约30亿赢利。

但做空方并没有的确的依据证明奥园与相关方存在抽屉协议。而这份陈说，也被一些出资者以为&;很不专业&r;&;根本不了解房地产&r;，因而缺少了力度。

面对质疑，奥园仍是作出了回应。月5日晚间，奥园发布了弄清公告。

奥园称，公司在项目层面引进非控股股东(一般为原项目的股东)，跟着曩昔几个财政年度的物业交给和项目赢利的结转，非控股权益正逐步表现。

另一方面，地产项目从取得项目至竣工交给一般需时约二至三年，部份项目（如旧改项目）的项目周期可达五年或以上，因而在归纳损益及其他全面收益表与归纳财政状况表中，对非控股权益的表现存在时间差，跟着项目的结转，非控股股东的分配赢利，将按相关项目的交给时间表逐步表现出来。

这可概述为，少量股东权益与赢利不对等，是因为股份承认与结算不同步形成的，而非少报少量股东赢利。

但奥园没有胪陈非控股股东的出资途径。同样地，这个回应也没有令做空方服气和收手。

做空方称，将供给相关材料给予审计组织和监管部门，做进一步的查询；奥园也表明，将保存对相关组织和人士采纳法律行动的权力。

遭受做空的奥园，从3月3日到9日，股价跌落了11.12%。

这已经是中国奥园第2次遭受做空。019年7月，某出资人发文质疑奥园出售数据造假，导致其股价一日跌落8.61%。过后，奥园发布弄清公告，董事会主席郭梓文大举增持，才使商场康复决心。

遍及性问题？2

比较几年前遭香橼做空的恒大，奥园的被做空并没有激起太多水花。

一位长时间盯梢奥园的出资者以为，奥园商业模式比较共同，一是以并购为主，招拍挂很少，一起管理层要求项目都要并表而不是放在表外，所以资产负债表有许多少量股东权益；二是奥园实践赢利比现在的报表赢利更多。了解这个商业模式的人，不会认同做空陈说的观念。

从分红视点看，奥园在股权分红和资金再投入之间取得了较好的平衡。依据财报计算，奥园上市12年来，共分红11次，公司把约1/3的赢利分配给股东，累计分红38.73亿元，分红率达31.17%。

更多的出资者以为做空陈说没有本质内容。因关于房企而言，在上一年的信任监管从严之前，房地产的&;明股实债&r;并不罕见，它有利于企业拓展融资途径、下降财政杠杆、优化兼并报表，关于资方而言则可取得较高收益，大部分房企，包含龙头房企都曾运用过的融资方法。

而房地产公司运用旗下金融途径，为自己的项目融资，也很常见。

那为什么是奥园被做空？放下做空陈说的专业性不谈，商场和出资者仍会诘问，比较其他房企，奥园的特殊性在哪里？2

有业内人士指出，中国奥园在2016年至2019年上半年，非控股股东权益占比分别为39%、62.6%、61.4%、62.1%，非控股股东权益占比太大，扩大了净负债比率的分母，粉饰了负债状况，这种明股实债许多房企都在用，但&;奥园用得太狠了&r;。

民生证券以为，虽然明股实债不计入企业负债，但因为约好固定收益，企业在归还时仍然要面对来自明股实债到期的现金才能，因而，在判别房企偿债才能时，明股实债的规划应当作为考量规范之一。

易居智库研究中心总监严跃进指出，无论是明股实债仍是永续债，都是房企用来滑润财政报表的方法，而对这些财政手法的运用，有必要建立在公司实在的出售和回款之上，公司也要确保现金流的健康与安全。

中国奥园的危险在于，未来出售和回款不及预期，或在手现金不足以掩盖短期融资债款和利息，然后发生债款违约等。

2月27日，奥园发布正面盈余预告称，2019年中心净赢利超越50%，首要因为结算面积添加所造成的。

前述做空陈说以为，因为奥园非控股股东赢利占比将明显上升，然后导致归母净赢利大幅低于预期。

而出资者们则在张望，奥园的年度财政报表和管理层，将给他们一个怎样的答案。