[房地产崩盘时间表]长租公寓租金贷收紧 资产证券化改善空间仍存

长租公寓租金贷收紧财物证券化改进空间仍存

近期，关于金融本钱打乱长租公寓商场秩序的评论引起了监管部分的持续重视。北京、上海、西安、深圳等地纷纷表明将严查租借企业融资资金用处并对租金贷事务进行严厉监管。

在金融乱象背面，长租公寓现已进入了“规划竞赛”阶段。由于缺少持续安稳的盈余才能，为了抢占商场份额，完成规划化扩张，大多数租借组织不得不将期望寄予于本钱输血和金融东西。

与此同时，在“租购并重”方针的支撑下，长租公寓企业牵手金融组织，以财物证券化的方法来推动租借商场的融资活动。随后，部分组织开端变相加杠杆，以“租金贷”方法来进行融资，增大了危险并引发了一系列问题。

存改进空间

金融东西已成为长租公寓扩张的重要手法，财物证券化作为一种创新式融资方法备受追捧。

2017年1月，“魔方公寓信任获益权财物支撑专项方案”取得同意发行，敞开了长租公寓财物证券化的帷幕。自若和新派紧随其后，别离鄙人半年发行了国内首单租房商场消费分期类ABS以及国内首单长租公寓REITs。

本年4月25日，中国证监会和住宅城乡建设部联合发布了《关于推动住宅租借财物证券化相关作业的告知》，鼓舞专业化、组织化住宅租借企业展开财物证券化。

在鼓舞的基础上，《告知》进一步清晰了展开住宅租借财物证券化的要点支撑方向，支撑住宅租借企业将搁置商业办公用房等改建为租借住宅并展开财物证券化融资；优先支撑项目运营杰出的发起人展开住宅租借财物证券化。

这意味着，官方鼓舞的住宅租借财物证券化将有望成为住宅租借企业最重要的融资途径，各类长租公寓ABS如漫山遍野般喷涌而出。

依据Wind统计数据，2018年1–6月，房地产ABS产品共发行75只，总发行规划900.2亿元，同比增加82.8%。

到现在，长租公寓证券化首要有三种类型：一种是轻财物的租金收益权ABS；二是重财物的CMBS；三是类REITs。

明源地产研究院总监艾振强表明，REITs、ABS、CMBS等是促进欧美，特别是美国商业地产昌盛的重要东西，经过财物证券化，长租公寓获利于盘活存量财物，业界一直在呼喊真实的REITs落地，相关方针也一直在推动。

虽然住宅租借财物证券化完成了快速展开，但仍存在必定问题。苏宁金融研究院院长薛洪言指出，由于职业界存在着套路贷的问题，需重视底层财物的合同效能问题；此外，虽然在结构设计上能够完成危险阻隔，但公寓方本身的运营问题关于相关财物的现金流有着实质性影响，需求点重视公寓方本身的实力和运营稳健性。

“现在来看，发行的ABS，REITs都进行了分级，危险根本在可控规划之内。”艾振强以为，“财物证券化产品遍及需求增信，即要有第三方担保。”

租金贷事务引争议

长租公寓ABS产品的发行需求必定门槛，而为了支撑规划的持续扩张，部分组织经过“租金贷”的方法，向金融组织融资。

租金贷即租客和第三方金融组织签定假贷合同，金融组织替代租客向运营商一次性支付较长期间的租金，租客再分期向金融组织归还。

这种新式金融方法的逻辑在于，租借组织能够一次性从第三方金融组织取得本应在未来收取的租金，然后具有更多的现金流。这些资金能够用于规划扩张，也可用于日常运营。

“租房贷关于下降租客的资金压力、提高长租公寓商业方法的可持续性等能够发挥重要意义。”薛洪言表明。

要想取得这部分资金企业也需求支付必定的利息。华夏地产首席分析师张大伟称：“各家的利率不一样，一般会集在10%–20%之间。”

艾振强从租客视点认可了租金贷的合理性。“租金贷是一个东西，对手头严重，有这个需求的人来说是正面的，由于现在来看，其利率并不高，遍及在5%左右。”

能够看出，租金贷本身不存在任何问题，可是假如运营商对资金处理不妥，用提早获取到的租金来盲目拓宽规划，则有或许使得资金链断裂，终究损害到租客的利益。

8月20日，长租公寓运营商杭州鼎家络科技有限公司宣告资尹因资金链断裂而破产，房东因无法收到租金将回收房子，而租客仍需求准时交纳余下的房租，否则将影响个人征信记载，现在有4000名左右的租客遭受丢失。

鼎家并非个案，在本年3分月，为完成规划的快速扩张，上海爱公寓运用分期贷的方法来准备资金，终究因本身运营不善破产，被蛋壳公寓所收买。

“当时公寓职业参与者众、鱼龙混杂，各种套路贷防不胜防，且存在着遍及的资金占用问题，加重了职业危险，有必要进行相应的标准和整理。”薛洪言向年代周报记者表明了忧虑。

除了盲目扩张简单导致企业破产的危险之外，艾振强指出，租金贷发生的负面影响还在于其诱导，甚至在租客不知情的状况下让人假贷。

一位租客向年代周报记者表明，此前在蛋壳公寓租房时，管家在看房过程中并未提及分期告贷的信息，仅仅表明能够挑选月付、季度付、半年付等方法，并不含利息。

“从商业方法上来说，长租公司只要是诚信地向租客奉告租金贷的实质和方法，租客认可其告贷行为，并无可厚非。”国枫律师事务所陈威律师向年代周报记者表明，但在实践的商业运作中，咱们看到了许多长租公司诈骗、诱导租客，隐秘告贷实质，甚至在租客签署合同今后，随意改变租金，迫使租客在无法持续运用租借房子后仍需承当还款责任的状况。这种商业做法违反法令的公正、诚信准则。

监控方针及时到位

针关于租借商场金融乱象，北京、上海、西安、深圳等地相继发布了相关的管控方针。

北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部分于8月17日会集约谈自若、相寓、蛋壳公寓等首要住宅租借企业负责人。清晰要求住宅租借企业不得运用银行告贷等融资途径获取的资金恶性竞赛抢占房源，严查不按约好用处运用融资资金的行为。

上海市住建委、市房管局要求各区对本市署理经租企业的运营方法、行为标准、融资事务等状况，展开会集专项查看。

西安市住宅保证和房子处理局发布告知表明，签定的住宅租借合同中不得触及住宅租借租金告贷相关内容，如需处理住宅租借租金告贷需按中国银行稳妥监督处理委员会相关要求处理。

8月27日，深圳互联金融协会发布《关于标准“长租公寓”业态涉互联金融的危险提示》，危险提示指出，未来将加强授信资质审阅和危险处理，禁止与违法违规从事长租公寓事务的中介服务商展开相似“租金贷”事务协作，不得以不实宣扬误导金融顾客承受与其危险认知不相契合的服务。

方针的功效正在闪现，部分企业关于租金贷事务变得愈加慎重。

年代周报记者在建行住宅租借渠道“建融家乡”点开“按居贷”查询额度，并未看到相关详细信息。建行客服人员也向年代周报记者表明，能在内部体系中查询到“按居贷”信息，可是也无法奉告更多信息。

一位蛋壳管家则告知年代周报记者，蛋壳租金告贷现在只跟微众银行协作，之前是有许多金融组织能够挑选，但由于审阅比以往愈加严厉。