银资金融集团邢明杰(110038)

中新财经4月26日电(左宇坤)气温渐升，2022年首轮会集供地进程也已过多半。

“两会集”供地新形式敞开的第二年，土地商场在上一年年底的镇定趋稳中，等来了房地产商场方针利好不断的开释。本年土地商场拍卖热度怎么？又呈现了什么新特色？

材料图：正在建造中的房地产楼盘。中新社记者张斌摄

供地批次添加，规划减缩

2022年的会集供地，比2021年开端得更早一些。

因为2021年“两会集”方针发布已在2月底，第一批次供地便首要会集在3、4月份。相比之下，本年不少城市开端时刻有所提早。

打响当头炮的就是北京。1月7日，北京挂牌了2022年榜第一批次会集供地地块；2月17日，北京首轮会集供地落下帷幕，18宗地块中成交17宗地块，总揽金480.255亿元。

伴跟着首轮批次提早的，是多地供地节奏的改变。不同于2021年一致的“一年只卖三次地”，部分城市本年土地供给从三批次添加为四批次。青岛、武汉、厦门、重庆和济南均已清晰全年供地计区分四批次供地。

“第一批次提早有利于合理安排供地计划，防止商场供求大起大落。供地批次的进步，减轻各批次供地压力，便于房企灵敏应对，有利于土地商场的安稳。”中指研讨院表明。

批次的添加也引发了供给面积的涣散。大都城市本年第一批会集供地规划同比上一年第一批呈现显着减缩，北京、青岛、重庆、长沙等地同比减缩规划过半，武汉的同比减缩起伏更是超九成。

“这反映出当时商场仍处恢复期，楼市心情还未彻底好转的状况下，会集供地也处在慎重状况。”诸葛找房数据研讨中心分析师关荣雪以为，供给规划减缩成为本年首轮会集供地的遍及状况，或与多地添加供给批次有关，后续跟着展开供地计划的城市逐步增多，估计供给规划将呈现稳步上涨态势。

但在供给规划减缩的层出不穷，优质地块则在放量，多城供地会集在主城区配套相对老练的区域，其间长沙、武汉与重庆等地的主城区供地面积占比涨幅均超越15%。

材料图：城中区某产品住所楼。孙睿摄

言过其实门槛，土拍规矩改进

虽然首轮土拍试水意味显着，但各地在供地端方面的规矩改进则显得诚心十足，降门槛、提赢利，摇号、抽签根本已成标配。

首要，部分城市房企开发资质放宽，准入门槛进一步言过其实。北京2021年的会集供地部分土地触及“资历预审环节”，在2022年的出让过程中已无该要求；合肥关于竞拍人开发资质放松更为显着，竞买企业开发资质由一级开发资质降为二级开发资质，部分地块对竞买企业开发资质不设置要求。

下调保证金份额也是不少城市的挑选。武汉的土地出让保证金份额由最高50%下调至20%，南京则由30%下调至20%，层出不穷部分地块付款周期也延伸至6个月乃至更长。

更为杰出的特色，是简直一切城市都默契地抛弃了以往的“竞自我克制、竞配建”形式，特别是保证房配建。

近年来，各地针对地价过高，也曾相继采纳过“竞自我克制、竞配建”等一系列稳地价方针，这些密布的调控方针确实让土地商场全体热度衰退，“地王”、高价地频出的现象得到操控。

但在本年，为了唤醒商场，各地配建要求挨近全面言过其实，房企赢利空间进一步上升。武汉和厦门撤销配套“保证房建造”要求，青岛和成都撤销配建“人才住所”要求，北京含保证房建造地块占比由33%下降至22%。

“这样做的意图很清晰，尽可能言过其实房企拿地压力，进步房企参拍活跃性，也有用保证房企合理赢利，保护房地产商场开展。”中指研讨院表明。

材料图：杭州某住所楼。郭其钰摄

热度分解显着，国企仍为主力

虽然本年的土拍从地块质量到竞拍规矩等都对房企示好一再，但从成交状况来看，房企拿地仍偏慎重。反映到商场热度方面，城市之间热度分解显着。

首轮会集供地中，合肥的体现较为亮眼，优质地块的竞拍热度较高，19宗成交地块中15宗到达最高限价进入竞报高质量住所计划阶段。58安居客房产研讨院分院院长张波指出，合肥本次会集供地的火爆首要源于合肥市政府本次土地出让的诚心。

4月25日刚刚完结首轮供地的杭州相同体现不俗，揽金827亿。一共60宗地仅有1幅遭受流拍，成交的59宗地中更是有23幅地触顶摇号。

但部分库存较大或商场处于调整期的城市土拍热度仍坚持低位。天津、福州、厦门、武汉、成都、南京、东莞等城市，热度遍及一般，呈现了大面积的底价成交、流拍或停止转让。

即便在同一城市里，成交热度分解也较为显着。中指研讨院浙江分院常务副总高院生指出，以杭州为例，本次供地中1宗流摇，相应地块周边附近高架、厂房等，微环境欠佳；25宗底价成交，所在区域多为临安、富阳以及萧山市郊等去化才能相对偏弱区域；23宗触及封顶进入一次性报价环节，所在区域首要在奥体、三墩、宁围、良渚、北部新城、未来科技城等抢手中心板。

中指研讨院表明，从首先完结首轮土拍城市的成果来看，房企拿地显着趋向于“传统高价值”“规划利好”“去化效率高”这三类地块。

相同暴露出冷热不均现象的还有拿地的房企。在本年会集供地的买卖中，有实力参加比赛的仍旧以央国企为主。

“从近期房企的心态看，更多的仍是体现在防备债款危险的呈现，活跃促进企业资金面安稳等。”易居研讨院智库中心研讨总监严跃进以为，此次土拍商场的体现，也阐明商场之间仍是有分解或不合。

“从成交状况来看，房企拿地仍偏慎重，叠加当时多地疫情重复，商场预期仍存在较大不确定性，与此层出不穷，企业面对偿债顶峰，资金压力仍较大，短期土地商场热度全体改进的空间或有限。”中指研讨院以为。