「000966长源电力」租赁住房资产证券化提速

租借住所财物证券化提速

在国家鼓舞住所租借商场开展的大布景下，住所租借职业金融立异脚步加速。日前，国内首单长租公寓类REITs(房地产出资信托基金)项目“新派公寓权益型房托财物支撑专项方案”，以及国内首单央企租借住所REITs项目“中联前海开源-保利地产租借住所一号财物支撑专项方案”均获批发行。《经济参考报》记者了解到，现在还有多家租借住所企业拟发行类REITs项目，相关产品有望在近期获批。

据业内人士预算，潜在的商场化租借公寓商场规划或达数万亿元，而财物证券化和REITs正成为住所租借职业金融立异的重要手法，助其开辟融资途径以及下降融本钱钱。伴随着国内监管层相关政策的出台和清晰，标准化的公募REITs有望破冰。

REITs归于财物证券化的一种方法，其本质是把一些收取租金或许利息的地产打包证券化在商场上融资的手法。在许多发达国家，REITs被应用得适当广泛。在美国，商业物业融资结构中REITs方法大约占比为33%。而现在在我国，商业物业简直仍是靠银行贷款来融资。实际上，我国早在2006年就启动了REITs产品研制作业，一些私募REITs、类REITs产品也在前几年推出，可是遭到多重要素影响，老练的REITs系统没有构成，实在的标准化公募REITs产品至今没有推出。

值得注意的是，本年以来，房企经过财物证券化的方法进行融资的脚步在加速。

据我国财物证券化剖析的计算，本年1至10月，类REITs累计发行已达12单。新派公寓以及保利地产等租借住所REITs产品的获批发行，预示着租借住所REITs将成为标准化公募REITs推进的重要突破口，助推国内住所租借职业的长时间开展。

十九大陈述清晰，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加速树立多主体供应、多途径保证、租购并重的住所准则，让全体人民住有所居。

我国银职业协会首席经济学家巴曙松表明，在政策着重租借商场开展及自我克制住所物业频出的布景下，租借REITs对房地产商而言，可有用盘活房地产存量财物，进步资金使用功率；对中小出资人而言，租借REITs为其供给了共享房地产职业增加收益的途径；对政府而言，能够有用缓解租房商场供需不平衡，租借商场不完善等难题。一起，租借REITs更多是不动产的运营形式，而非融资手法，着重对不动产的长时间持有运营，经过运营办理，完成物业增值以取得溢价，契合国家当时“只住不炒”的政策导向。

新派公寓创始人、CEO王戈宏在承受《经济参考报》记者采访时表明，四年前在其创建新派公寓之初，就联合赛富基金发起了赛富不动产基金用私募REITs的方法收买了这栋旧住所财物。此次在深交所发行类REITs后，既完成了原有收买基金的退出，又为新出资人创建了财物增值收益的流动性通道，一起新派公寓持续作为财物办理方，除了正常的办理费收益外，也将共享往后财物增值的分红。他还表明，此次发行不依赖任何第三方增信和担保，仅凭物业财物增值以及新派公寓的运营功率就取得AAA评级，大大下降了产品优先级的发行本钱。

我国证券出资基金业协会财物证券化委员会专家参谋、高和本钱联合创始人周以升对记者表明，包含租借公寓在内的商业地产是我国经济转型的缩影，潜在的商场化租借公寓商场可达数万亿元，与此一起，政府支撑的公租房和廉租房商场也有数万亿元存量规划。他表明，经过REITs的方法，租借住所企业能盘活存量财物，到达财物实在出表、下降负债率、优化财物负债表等多重政策，大大提高企业参加租借商场的积极性，推进中心“房住不炒”的政策的落地。“以现在权益型类REITs的实践来看，标准化公募REITs的推出从商业逻辑和实操上没有本质妨碍。”他说。

不过，也有业内人士指出，国内租借REITs开展滞后的原因在于我国租借商场的租金报答率较低，相较其他金融产品，REITs产品依照散卖的估值逻辑定价可能对出资人的吸引力有限。对此，周以升表明，关于不少自我克制物业的长租公寓而言，REITs是为数不多的可供挑选的退出途径之一，为了到达出资人对出资报答的商场化要求，会倒逼租借企业和物业持有人进一步改进运营办理水平，终究商场会构成供需平衡以及合理的估值水平。因而能够说，公募REITs等证券化产品也是平抑房价、推进房地产长效机制树立的要害一环。

（来历：经济参考报）