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新掌门刘平就任后交出的第一张成绩单现已出炉，成果证明央企“老大哥”也难逃房地产阵痛的侵扰。

在保利开展交出的2021年成绩单上，赢利下滑是不容忽视的“瑕疵”。据wind显现，这是保利开展的净赢利方针自上市以来的初次下滑。

4月15日，在包含万科、碧桂园在内的一众房企股价下探之时，保利开展股价创下前史最高值19.88元/股。

关于这份成绩，现在投资者情绪有所保存。4月19日，保利开展股价高开低走，到收盘，保利开展收跌0.05%，而房地产开发板块上涨0.88%。

净赢利迎前史首降

4月18日晚间，保利开展发布2021年成绩陈述。

数据显现，保利开展2021年完成风言风语收入2850.24亿元，同比添加17.19%。其在年报中称，这得益于房地产项目竣工交楼结转收入添加，相关工业事务商场化收入添加，因此风言风语收入得以添加。

但这尚不及风言风语本钱的添加。陈述期内，保利开展营收本钱高达2419.56亿元，同比添加22.67%。而这直接反应在企业的赢利水平上。依据财报，保利开展2021年完成净赢利371.89亿元，同比下降7.14%；归母净赢利273.88亿元，同比下降5.39%。

值得警觉的是，净赢利、归母净赢利这两个方针是保利开展上市以来的初次下滑。关于净赢利的下滑，保利开展在年报中解说，首要受地产项目赢利率下降影响。

从数据来看，保利开展2021年毛利率为26.80%，同比下降5.79个百分点；净利率为13.05%，同比下降3.42个百分点。据wind数据显现，这两个数据均创下了5年来的最低值。

而导致这一成果的原因在于房地工事务毛利率的下滑。数据显现，2021年，其房地工事务毛利率为27.13%，较2020年同期削减6.35个百分点；其他事务毛利率虽仅为19.91%，但仍处于添加态势。

而这种下滑仍有继续的趋势。保利开展在年报中坦承，未来跟着高地价项目的连续体现，毛利率体现仍将承压。安全证券在给予保利开展相应评级时相同提示，其存在赢利继续下行的危险。

多元之路道阻且长

房地产开发事务的高速添加和高赢利年代终将完毕，对此，保利开展也已早有感知。在多元化事务的探究上，企业是有“野心”的。

早在2018年由保利地产更名保利开展之际，企业便解说称，公司在2002年的“三个为主，两个结合”开展战略中，已清晰提出“以房地工业为主，适度拓宽相关工作”，活跃布局相关多元工业开展。

而企业在多元化事务上也确实涉猎广泛。在企业官中，其分列出三大项14小项事务，其间包含大健康、文旅、会议、生意署理、公寓、酒店等许多事务。

对此，工作投资人朱酒表明，企业多元化事务做得好，后期便会有安稳现金流。比如物业、商场、写字楼、长租公寓等等，都是要墨守成规来的，不能适得其反。但根据房地产拓宽的事务，前几年建造期都必须投入，后期才是挣钱的时分。

不过，万科董事会主席郁亮在2021年成绩会上直言，层出不穷进行多重赛道的探究，尽管未来的潜力较大，可是支付的本钱却远比幻想中更大，对企业过往成绩也产生了影响。“在曩昔开发事务杰出之时，由开发事务承当了相关本钱。但当商场发生改变之时，这些又会体现为关于成绩的影响。”

实际上，包含保利开展、万科、龙湖等在内的龙头房企对多元化的投入现已继续多年。但到现在，从年报中发表的房企全力开辟的长租公寓、商场来看，保利开展多元化的成果与”先头部队”的其他头部企业比较却显得好像有些为难。

到陈述期末，保利开展在营长租公寓项目仅43个；已开业购物中心35个，开业面积247.5万平方米。而同期,万科运营办理的长租公寓已达20.87万间，累计开业15.95万间；印力累计开业105个商业项目，建筑面积875万平方米;龙湖长租公寓冠寓已开业10.6万间，开业商场（天街）建筑面积为594万平方米。规划上，万科、龙湖均已抢先保利开展N个身位。

固然，运营服务类事务之于房地产企业来说，尽管有些现已初具规划，但从收入和事务规划来看，仍旧彻底无法跟开发事务比较，长时刻安稳盈余都还需求更为绵长的进程，可是关于天花板显着、赢利走低的房地产开发事务来说，针对存量事务的多元化拓宽也是企业不得不去探究的。而在这个不断测验与试错的进程中，除掉需求资金的投入外，关于企业的归纳才能也有着更高的要求。

这也意味着，保利开展想要经过多元化，以到达继续、安稳现金流之路恐怕还需求更长的时刻以及更高的归纳实力。而且，跟着竞赛的加重，保利开展在这条路上，完成收入与赢利的难度也将进一步添加。

企业守位仍旧困难

曩昔一年，房地产工作发生了天翻地覆的改变，TOP5房企格式生变。自恒大爆雷之后，保利开展间隔TOP3的间隔更近了一步。

2017年12月的股东大会上，时任保利开展董事长的宋广菊清晰表明未来两至三年，即2019-2020年，公司要重回工作前三，但方针并未完成。

现在，在土地、信贷等全方位方针包围下，保利开展等企业凭仗央企身份的背书，无疑迎来了一个杰出的开展时机。

保利开展也现已在全面发力。在并购上，保利开展一再发行债券，用于并购。4月18日，保利开展发布2022年面向专业投资者揭露发行公司债券（第一期）（专项用于并购）征集说明书，拟发行不超15亿元公司债用于并购地产项目；2月15日，保利开展98亿元小公募项目情况更新为“已受理”，征集资金拟用于归还有息债款、弥补流动资金、项目建造、收买地产项目等。

在土地上，其全年拓宽项目145个，新增容积率面积2722万平方米，拓宽金额1857亿元。但财经整理发现，在抢地炽热的上半年，保利开展大举扩张，耗资963亿元拿下84个项目，新增容积率面积1651万平方米，同比添加68%，占比全年总新增面积的60.65%。

不仅如此，上半年其挑选添加对中心城市群内的潜力三线城市布局力度。受此影响，公司上半年新增资源中一二线城市金额占比为69%，同比下降14个百分点。

现在商场下行，三四线城市承压更为显着，而大力在三线城市布局存在必定危险。上海华夏地产首席分析师卢文曦表明，此举有点冒危险。不过，三线城市的情况差异蛮大，假如是东部滨海的三线还有一点时机，假如放在西部地区危险就比较大了。财经查询发现，在上半年企业拿地的项目中，不乏乌鲁木齐、库尔勒、宜宾等城市。

在克而瑞发布的2022年一季度我国房地产企业出售TOP200全口径、权益排行榜上，保利开展时隔多年总算重回前三。但就现在的态势来看，保利开展依然存在压力。2022年3月，公司完成签约金额384.15亿元，同比削减21.93%；1-3月，公司完成签约金额906.95亿元，同比削减27.02%。

朱酒曾表明，现在这轮调控是利好央企的，中海开展、华润置地、招商蛇口等实力微弱的央企也都有时机，而保利开展抢先优势不多。

这意味着，若想保住前三的方位，保利开展无疑面临着剧烈厮杀。

文/王亚静（责编：典雅）