[原油期货]龙光地产深圳抢地-深圳销售额占比下滑 迫切补充土储

新浪财经上市公司研究院大眼楼管/曹婕

新浪财经讯几天前，深圳5宗住所用地会集挂牌出让，地块总占地面积约16.8万平方米，总建面69万平方米，选用“单限双竞”规矩。这是近二十年来，深圳土地招拍挂商场最大规划的一次宅地供给，被誉为“史诗级土拍”，引发业内热议。

近年深圳住所地供给稀缺，此次土拍共招引了80余家房企参加，据悉，开拍前房企交的保证金就达1100亿元。终究，五块地由越秀、龙光、中海、电建以及安全拿下。

其间，单价最高的地块坐落龙华区民治大街，通过130多轮竞拍，终究被龙光地产以最高限价65.85亿元收入囊中，配建人才房面积36700平米，溢价率达45.01%，楼面价约6.70万元/平方米。

龙光地产作为区域性房企，深耕粤港澳大湾区十余年，凭仗逆周期低本钱拿地，狠狠地赚了几年。但跟着越来越多规划房企的入局，叠加住所地块供给收紧，龙光地产也开端活跃孵化城市更新项目，并走出湾区寻觅新的增加点。

低本钱拿地优势或难继续

正如龙光地产董事会主席兼履行董事纪海鹏所说，“龙光之所以能继续坚持较强的盈余才能，是由于公司拿在方针限价范围内仍能够坚持较好赢利的土地。拿地时需求看准区域和节点，避开在房价高位和地价高峰期买入。”

作为近年来一向深耕粤港澳大湾区尤其是深圳区域的黑马房企，龙光地产前几年在深圳一再以贱价拿地，并跟着深圳前所未有地提出东进战略，使得以深圳为中心的都市圈现已初具规划，当地房价一路飙升，龙光地产随之而起。

截止去年底，龙光地产的3626.13万平方米土储面积的均匀本钱仅为3985元/平米。2018年龙光地产出售毛利率为33.73%、出售净利率20.34%、净资产收益率（加权ROE）31.54%。虽规划不及千亿，但龙光的盈余才能比千亿级房企却并不差劲。

但此一时彼一时，此次高达6.7万元的楼面单价关于龙光地产此前的拿地本钱来说高出数倍，或许此前低本钱拿地的中心竞赛力正在跟着商场开展而逐步失掉优势。

盈余主力区域深圳出售额占比下降

2018年，龙光地产完成合约出售面积440万平方米，合约出售额约人民币718.03亿元，较上年增加约65.4%。公司完成收入441.37亿元，归母净赢利为82.88亿元。

分区域来看，深圳的合约出售金额最高，在全体出售额中占比34.4%。而2016-2017年，深圳市的合约出售额占比别离为44.1%、40.1%。从前由于重仓深圳，给龙光地产带来了不俗的收益，但跟着公司出售规划的增加，深圳的出售额占全体出售额的份额却接连两年产生下滑。

从土储来看，2018年，龙光地产透过公开商场招拍挂的方法新获取项目32个，总建筑面积为747.39万平方米。粤港澳大湾区新获建面为498.38万平方米，其间，深圳的新增建面仅为7.91万平方米。

到2018年底，龙光地产土地储备的总建筑面积约为3626.13万平方米，其间，粤港澳大湾区占比62.3%，深圳占比为5.3%。而在2016年底的时分，龙光地产的土地储备中，深圳的土储占比为40%。

深圳区域出售占比的下滑、深圳土储占比仅剩个位数，这或许也是公司此次火急弥补深圳土储的原因。这关于主耕粤港澳大湾区、尤其是深圳的的龙光地产来说，显得尤为重要。

严跃进表明，“关于此类土拍来说，楼板价很高，天然也使得后续地块项目开发的压力增大，一起这也使得当时此类房企需求加速融资，从而改进未来项目的融资环境。相似拍地至少说明晰一个心态，企业有必要拿地和加速土地储备作业，这是最基本的作业。当然后续估计在开发过程中，若是有资金压力，或也会有导入联合开发或股权协作的形式。”

严跃进还称，“关于龙光来说，其在深圳等商场有较好的深耕，但相似城市方针管控是比较严峻的，实际上也会对详细项目的去化和盈余等构成限制。一起周边竞赛类的项目仍是比较多，这也是需求留意。”

活跃培养新的增加点

跟着进入粤港澳大湾区“抢食”的规划房企越来越多，深圳住所地块供给更加稀缺，拿地压力并不达观，旧改项目也逐步成为房企弥补土储的重要手法。

龙光地产表明，城市更新项目现是公司于大湾区内弥补土储的重要来历。2018年，公司成功孵化珠海?玖龙汇和佛山禅城?绿岛湖项目，这两个项目从拿地到成功孵化仅用了不到1年半时刻。到2018年底，这两个项目还未奉献收入。

此外值得一提的是，在城市更新项目方面，粤港澳大湾区已占据着佳兆业等“旧改”大户，竞赛压力不算小。

而且，旧改项目往往融资规划较大、动拆迁本钱高、周期较长。这也会对企业的现金流提出更高的要求。

这两年，龙光地产的融资节奏有所加速，2014、2015年，龙光地产均在年内进行了两次融资，别离取得资金净额约人民币33.84亿元、49.50亿元。2016年，公司发行了本金总额为人民币74亿元的公司债券；2017年，公司成功发行了四批本金总额为11.06亿美元的优先收据；2018年则发行了六批14亿美元的优先收据及一批2亿新元的优先收据。

2016年及2017年，公司的融资本钱即收据利率均不到6%，而2018年，公司所发行的六批收据利率均超6%，最高的一批达8.75%。

此外，龙光地产也在活跃培养新的增加点，2018年，公司在上海相邻的嘉善和吴江总共拿了三幅地，策略性布局环上海一小时都市生活圈。

不过，据介绍，依照开展战略规划，未来龙光地产出资开展的要点仍是聚集粤港澳大湾区，而环上海一小时都市圈首要作用是弥补出售规划和平衡事务布局，未来该区域的出售规划占比不超越公司整体出售额的10%。股票上市公司新闻