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大V观念：一线城市房价32月来首降含义深远

美国计算学家哈夫的《计算数据会扯谎》，这是一本在美国畅销了50多年的小册子，这个小册子的主要任务便是告知你，怎样不上计算数据的当。在哈夫看来，“一个精心包装过的计算成果比希特勒的弥天大谎还要凶猛。”哈夫在这本书的序文的结尾写道：在教人怎样用计算行骗的同类书本中，这本书只能算是初级读本。它看起来像是一本骗子攻略。或许我能够为这本书做辩解：这就比方一个脱胎换骨的窃贼出了一本回忆录，书中描绘了怎样能泰然自若地撬开门锁，其水平之高让研究生都敬服。已然骗子都现已熟练掌握了这些狡计，老实人又怎能不学来用于自卫呢。

每一个对我国经济和出资感兴趣的人，都应该像哈夫所言学会怎样读懂计算数据，特别是各种假数据。比方，我国房地产商场有许多数据，这些数据真真假假，让你很难去判别，但这些数据并非没有任何价值。比方，国家计算局前几天发布的2018年1月70个大中城市的房价数据便是一个典型的事例。怎样解读这个数据，这个数据有没有参考价值，彻底取决于你是否有才能发现数据背面的隐秘。

在我曩昔的文章中，我屡次说到70个大中城市房价数据的真假，以及他的价值和效果。毫无疑问，70个大中城市房价数据，是一切计算数据中最假的数据之一。每次数据出来之后，许多人纠结于环比跌幅0.01这样的数字，事实上，假如纠结于数据的细枝末节，这个数据不仅对你毫无含义，反而会因为这些数据给你带来的困惑而痛苦不堪“让咱们陷入困境的并非咱们不知道的东西，而是咱们知道但并不正确的东西。”但假如你学会了像哈夫相同去剖析各种骗术，了解一些数据的编造进程，假的计算数据的价值和带来的趣味有时乃至比实在数据还要大。

回到国家计算局发布的2018年1月份70个大中城市房价计算数据。这个数据发布之后，国家计算局城市司高档计算师刘建伟从三个方面进行了解读：

榜首，70个大中城市中15个热门城市中，有7个城市新房价格环比下降，降幅在0.1至0.4个百分点之间；深圳、杭州和福州3个城市相等。从同比看，有11个城市新房价格下降，降幅在0.1至3.4个百分点之间；

第二，70个大中城市中，4个一线城市新房价格同比下降，1月份，开始测算，一线城市新建商品住宅销售价格同比由上涨转为下降，二手房涨幅接连16个月回落；二线城市新房和二手房价格同比涨幅回落，三线城市同比涨幅也在回落；

第三、70个大中城市中，四个一线城市新房和二手房环比都下降；二线城市和三线城市新房和二手房环比涨幅回落。总结刘建伟的解读，能够总结一句话：无论是从环比仍是同比数据看，一线城市新建商品住宅销售价格都呈现了下降，二三线城市的房价涨幅回落。

当然，这是官方的解读，并且许多人一看到0.1%的跌幅就嘲弄，一些人也不相信房价真的跌了(有没有真的跌，其实你应该去周围楼盘和二手房多看几回差不多就能感受到)。那么，70个大中城市房价数据的实在价值和含义在哪里呢？

我之前讲过，关于70个大中城市房价数据，千万不要羁绊详细的数据，这个计算数据最大的价值是能告知你未来房价走势的根本趋势。比方，一线城市的房价，依照现在的计算数据，新房同比和环比都跌落，深圳以3.4%的同比降幅领跌70大中城市，北京同比降幅超越1%，现已接连数月坐落下降通道。

这是32个月以来，一线城市新房同比榜首次呈现跌落。我之前给我们讲过，在一线城市新房实施严厉限价的状况下，计算房价下降没有含义，但假如把二手房结合起来看，含义就比较清晰了。一线城市二手房同比接连16个月涨幅下滑。

我们记住，一线二手房涨幅接连下滑超越12个月，实在的状况是，二手房的价格其实也下降了，这是我的一个经历调查数据。也便是说，虽然现在计算数据计算的二手房依然在上涨，仅仅涨幅下滑，但实际上，一线城市的二手房的价格调整的很显着，北京现在二手房的降幅遍及在15%到20%。这和我在2017年头的判别是共同的，就一线城市而言，房地产现已变天，房价的预期现已反转，我其时呼吁高净值人士减持热门城市的房产的观念得到了商场的印证。

除了一线，二三线城市全体而言，无论是新房，仍是二手房，计算数据都是涨幅回落。因为二三线城市房价自身的走势杂乱，凹凸距离比较大。我一向不愿意用“一二三线”来对城市进行分类。二线城市，有一些房价和一线类似，比方合肥、厦门等城市，我以为涨过头了，会和一线城市相同调整；一些城市，虽然很火爆，但房价绝对值并不高，比方武汉、长沙、西安乃至杭州，这些城市房价明跌暗涨的可能性更大。至于三线城市，分解则更为显着。

东北的一些城市，包含大连，和我上一年的猜测共同，归于价格显着被轻视的城市，现在大连以1.6%的环比涨幅位居70城市之首，贵阳、昆明等价格依然比较地的城市环比涨幅也在1%以上，这些城市房价调整的起伏不会太大，一些城市的房价依然具有上涨空间，比方西安，贵阳，长春，太原等。

这是对数据的剖析，最终说一下我的观念，虽然我的许多观念在曩昔一再强调：

榜首、2018年是本轮房地产最困难的一年。我的这个判别没有改动，除了20个左右的房价显着过低的城市依然看涨，其他城市总领会进入调整的趋势未变；

第二、本年房地产的危险会集在一线城市和四五线城市两个极点，一线以及几个类一线的城市是价格泡沫，而四五线是数量泡沫，我激烈的呼吁，不论四五线的房价怎样涨，必定慎重追风，四五线那么多的房子，价格上涨自身便是个笑话；

第三、房地产调控方针会连续至本年三季度，三季度之后放松的概率大，本年方针会呈现“超调”的危险，一旦房地产出资大起伏下滑，方针必定会被逼再次放松，三季度今后能够调查房地产新的上涨周期是否会到来；

第四、千万不要问我2018年要不要买房这种过错的问题，每个城市，每个人，每个区域，新旧楼盘，都不相同，这个问题无法回答。即便本年一线城市房价看跌的状况下，假如一些城市新房限价很凶猛，和二手房比有显着价格优势，依然是坚决果断的出手，但二手房还得等三季度之后方针的改变判别；

第五、我国90%以上的城市房价全体不高，没有太大的泡沫，关于房价的凹凸，千万不要一厢情愿。我很怨恨高房价，我更怨恨使用高房价鼓动出来的极点心情。（马光远）