股海飞扬(股票000710)

房企融资变局融资本钱全体上升财物证券化成新风口

产证券化正在改动职业的融资结构，而财物证券化提速将是2018年房地产商场的显着特征。

阅历2016年的放量后，2017年国内房企的融资环境持续紧缩。数据显现，本年超越对折房企的融资总量呈现大幅下降，而融资本钱则全体上升。

多家券商以为，根据现在的方针环境，下一年的房地产融资环境仍将坚持收紧态势，境外融资规划的份额将会进一步扩展。这对部分高负债房企及融资才能较差的中斗室企构成压力。

在途径受限的情况下，遭到方针鼓舞的财物证券化成为打破口。数据显现，本年来房企发行财物证券化总额达423亿元，同比上一年大幅添加210%。

克而瑞以为，在房企大力发展租借事务的趋势下，未来财物证券化的份额还将进一步提高。

同策研讨院总监张雄伟以为，全体来看，房企融资才能之战还将持续，房地产企业也将在剧烈竞赛下从头洗牌。

本钱上升与资金链趋紧

“信贷收紧”是2017年房地产商场的关键词。在去杠杆叠加金融监管趋严的大布景下，房地产职业这一年的融资难度也随之大增。

数据显现，2017年1-11月108家房企融资总额为10014亿元，同比下降4%。克而瑞估计，本年终究融资总额相较于2016年相等或有小幅下滑。

事实上，这一数字并未反映出房企融资的实在困难程度，单个房企的高额融资拉高了全体水平。本年1-11月，恒大和阳光城别离融得资金1724亿元和1036亿元，创下单个房企历年融资规划新高。

假如除掉上述两家房企，本年前11个月的房企融资总额则为7254亿元，较2016年全年下降31%。这意味着大部分房企的融资额下降显着。

在监管部门的严控下，公司债成为了受影响最大的融资途径之一。记者注意到，本年已有多家房企停止了定向增发计划。

到11月15日，本年A股上市房企提出预案的定增计划募资规划约852.78亿元，而施行的定增募资规划仅45.14亿元。同比上一年别离下降23.9%和89.7%。即使是定增计划获批的上市公司，其资金用处亦不包含置办土地。

这表明公司债途径现已根本失掉效果。数据显现，2017年前11月公司债融资总规划为422亿元，较2016年全年大幅下降91%，占比仅为4%。

债务融资难度增大的一起，股权融资开端盛行。近期数据显现，包含恒大、华夏美好、越秀地产等开发商在内，以出让项目权益的方法进行境内股权融资逐步成为房企融资的常用方法。

据同策研讨院监测，11月40家典型上市房企完结融资金额1246.18亿元，环比上月大幅添加134.50%，成为年内股权融资额最高的一个月。

“现在股权融资的盛行反映出房企在资金压力下被逼改动融资方法的无法。”同策研讨院指出，跟着融资途径持续坚持收紧，未来股权融资方法将进一步延伸。

此外，房企还加快了海外融资的脚步。本年来，我国恒大、碧桂园、绿洲集团等龙头房企纷繁到海外进行发债。据不完全计算，2017年1-11月共有108家房企境外发债算计人民币高达1993亿元，而2016年全年仅算计约人民币626亿元。

不过，海外发债需求面对较高利率。记者注意到，近期多笔房企海外融资的年化收益率现已在5.5%以上。

这抬高了房企全体融资本钱。据计算，本年前11月108家房企的境外发债、公司债及中期收据均匀融资本钱别离为6.72%、6.05%及5.52%，与2016年全年比较，别离添加1.34、1.03及1.20个百分点。

升高的融资利率对负债率较高的房企构成检测。张雄伟表明，因为部分房企上一年替换了高本钱资金，所以现在资金链仍然较为宽余；但假如调控持续，房企面对的压力将越来越大。

兴业研讨则进一步指出，受曩昔两年房企大规划发债影响，估计从2018年下半年起房企债券的到期回售量将上行。叠加出售回款削弱，融资环境较紧影响，估计房企偿债才能将遭到检测。

财物证券化包围

在传统融资途径受限的情况下，房企开端寻觅其它融资方法。

财物证券化站上了风口。业界观念以为，财物证券化产品不只能够有用协助企业盘活存量财物、提高财物和资源配置功率，还能为企业供给资金支撑。

本年来，已有保利地产、招商蛇口、万科等多家房企成功发行了CMBS（商业房地产典当借款支撑证券）及REITs（房地产信托投资基金）等财物证券化产品。

据计算，2017年前11个月已有多家企业发行财物证券化产品，发行金额总计达423亿元，同比大幅添加210%，大大超越了上一年全年的发行总量。

在这傍边，形式较为简略的CMBS推动最快。因为原始权益人不需求出让物业所有权，CMBS遭到很多房企的喜爱。

近期，万科印力、保利地产相继建立商业物业CMBS，招商蛇口本月初则将CMBS应用于长租公寓。据记者不完全计算，现在开发商现已发行的CMBS总规划约300亿元，集中于商业物业及长租公寓项目。

此外，因为类REITs标的多集中于租借物业，契合国家推动租购并重的微观导向，因而部分类REITs项目得到了监管方的支撑。

本年来，已有魔方、自若、新派和保利四家长租公寓类REITs产品获准发行。其间，保利10月获批的国内首单房企租借住宅REITs发行规划到达50亿。

值得注意的是，上述项目均归于“类REITs”，真实REITs现在没有得到放行。

“REITs最早有望从租借运营端获得打破”，国泰君安以为，跟着各省市纷繁出台文件支撑类REITs试点，将有助于从类REITs向公募REITs打破。招商证券也表明，一旦公募REITs正式落地，经过REITs自我克制公寓将成为干流的运营形式之一。

从计算成果看，职业的融资结构正在被财物证券化改动。数据显现，2015年时，财物证券化仅占房企融资总额的0.3%；本年前11个月，这一数字已提高至4.2%。

这一趋势有望持续坚持。西南证券估计，财物证券化提速将是2018年房地产商场的显着特征。克而瑞也指出，在房企大力发展租借事务的趋势下，未来财物证券化的份额还将进一步提高。

（：21世纪经济报导）