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推动旧工业区转型晋级，为新动能腾出开展空间，是龙岗区工业转型晋级、经济提质增效的一个重要抓手。图为大运小镇。朱洪波 摄

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6月17日，深圳正式发布营商环境4.0变革方针，从五大方面提出26个范畴合计222项变革使命。其，在构建要素高效装备的商场系方面，深圳清晰提出要加大工业供应力度。

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在龙岗，密布的楼宇里爆发火热的立异热心，“立异红”带来了城市的高速开展，而另一面工业空间供应缺少也限制了开展。怎么破解企业的工业空间窘境？

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近年来，龙岗区不断立异多元化工业空间供应形式，于全市首先试即将行政划拨用地移至区工业部分名下，打出“旧工业区更新改造”“穿衣戴帽”“厂房定制”等拳，活跃盘活存量用地，开释开展新生机。

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业界表明，作为深圳工业大区，龙岗加强对工业空间布局的立异探究，可以构成先行演示效应，为深圳加优化营商环境供应强壮支撑，同龙岗区在破解工业空间供应难题，推动工业晋级方面的探究，也将为国内其他区域供应有利的学习。

撰文：黄诗妤

1 顶层规划

出台全掩盖系列配套办法

从在不到100平方米的寒酸厂房里起步，到职工超越800人，净润超亿元，龙岗一家科技电子公司从一始就择了龙岗这片创业热土。

前不久，公司主管胡先遇到一件烦心事，“咱们在龙岗8000平方米作业区域现已容不下这么多职工了，只能到外面租房，但职工不在一同作业又会添加处理、沟通的本钱。”

龙岗不少科技企业面临着相似的工业开展空间“窘迫”的问题。一方面，许多优质立异企业开展空间严重缺少，亟须寻求高品质大面积工业空间；另一方面，龙岗工业立异转型需求旺盛，但缺少与之配套的用地及处理方针系。

近年来，龙岗区将“工业空间保证”作为关键变革课题，进行了探究和测验，施行“红线”，实在保证工业空间总规划，其在严守工业区块线方面，从严托辞工业区块线调整，拟定《龙岗区工业区块线优化及部分调整操作指引（试行）》，对确需占用区块线的市政等项目，记忆犹新施行占补平衡要求；将符条件的工业用地调入区块线规划，保证总量只增不减。有序推动工业区城市更新，拟定年度管控方针，提出2025年现状工业用地不低于60平方公里的总规划的要求。

有理划定工业用房红线方面，经过2018、2019年接连两年的全区工业用房普查，摸清全区现有园区修建年限、修建质量、运用功用等基本情况，下一步拟结实践，施行级类管控，清晰撤除重建、保存进步片区规划，划定工业用房红线。

同龙岗区强化顶层规划，构成《龙岗区公民关于构建工业空间保证系促进工业高质量开展的若干定见》初稿，在大方面提出27条定见，作为全区后续展工业空间保证作业的一个纲要性文件；出台《龙岗区工业空间布局规划（2020—2025）》，强化“4+9”关键片区工业布局指引，提出关键开展ICT、AIoT、半导工业等七大主导工业，并将其执行在各街道空间布局上。该规划清晰将龙岗打造为全电子信息工业高地，将作为龙岗“十四五”间工业开展的文件和举动纲要。

此外，龙岗区还构成了《龙岗区工业（制作业）空间保证专项规划（2020—2025）》初稿，强化工业引领，对龙岗区工业空间施行区、类、级管控，为各部分展涉工业空间相关作业供应指引；研讨拟定星级园区扶持（含确定及入驻企业扶持）、工业上楼、企业腾挪安顿扶持（含空间及入驻企业扶持）、综整治专项扶持（改造费用）、高端制作业厂房扶持（税收励及企业租金补助）、产性厂房扶持等几大类扶持方针；等等。

2 空间重塑

立异多元化工业空间供应形式

5年间，一个小镇具有105家国家高新科技企业、5家高等院校的产学研基地，各类立异创业人才超6000人……这是由旧莲塘尾工业区改造而成的龙岗区大运小镇。

曩昔，莲塘尾工业区大多数是电镀厂、五金厂等低端制作业，产总值仅2亿元，税收缺少550万元。2010年，龙岗为盘活存量老旧物业，推动工业载转型晋级，采纳“引导—国企资—统租社区物业—综整治—运营处理”的形式，经过低本钱的“穿衣戴帽”“修笼引凤”，对园区基础设备和态环境进行全面晋级，改形成以发、“互联＋”、智能制作、电子商务为主导工业，融产、活、态于一的产城融科技园区。

推动旧工业区转型晋级，为新动能腾出开展空间，是龙岗区工业转型晋级、经济提质增效的一个重要抓手。多年来，龙岗在全区规划全面铺工业区改造晋级作业，经过“撤除重建”和“综整治”等方法，片区、类别、阶段对全区的工业区进行改造晋级，打造一大批可以习惯不同工业需求，以特园区、园区为主的优质载，以载转型带动工业转型。

为进一步推动旧工业区综整治，优化存量工业空间，龙岗区出台《龙岗区旧工业区添加辅助性设备类综整治改造晋级施行细则》，推动228工业区等14个项目施行改造，总面积达133万平方米。

如果说大运小镇是经过统租物业，进行“穿衣戴帽”综整治的方法完成工业晋级，那么简直于同一出的天安云谷则是经过推倒重建的“工改工”方法完成的面貌一新。

在2011年，天安云谷仍是一个由农房、旧厂房构成的低端制作工业园，有外来务工人员超越1万名，年产量缺少3亿元，主要以五金、电子元器件、塑胶等劳动密布型传统工业为主。

2011年3月，天安云谷始发动“工改工”，一座座簇新的现代化作业大楼拔地而起。龙岗区工业和信息化局（下称“区工信局”）有关负责人介绍，该项目为深圳首宗、规划的“工改工”撤除重建类项目，建成后提业用房140万平方米。

当时，龙岗区正有序推动旧工业区城市更新，完成用地二次高效发。现在已批专规的18个工改工更新项目，将规划建造500余万平方米工业用房。支撑和鼓舞实企业经过各种方法拓宽以产厂房为主的工业开展空间。推动伯恩、金进等实企业参与旧工业区城市更新，下一步将出台相关方针和办法，经过地价、容积率、贡献率等要素的把控，下降实企业参与城市更新本钱。

近年来，在日益记忆犹新的土地方针和不断攀升的土地价格环境下，寻觅适的产场所及作业用地，早已成为企业开展的又一瓶颈。龙岗区新一轮的工业空间供应紧扣企业服务这一中心，立异空位新建形式，在全市首先试行行政划拨用地至区工业部分名下，由国企资建造，探究“以房招商”的立异形式，从厂房始就高度定制化、个性化的企业全命流程服务，有用进步龙岗招商的竞争力，实在完成龙岗工业拓宽空间、企业本身诉求的共。

宝龙智造园即为一例。2020年12月28日，宝龙智造园项目正式工，该项目在全省初次推出了“定制化厂房”，依照“贱价优质、度身定制、节能环保、才智同享”理念，打造高标准智能制作工业园区。

在项现在规划阶段，2020年5月，龙岗展了项目预招商并推出定制服务。预招商公告一宣布，引起了强烈反响：共收到26家企业合计42万平方米的工业空间需求，招商率达320%。经专家鉴定、遴9家企业入围，其，国高企业占了7家，大部为产量亿元以上企业，估计悉数达产后可完成年产量超200亿元。

业界专家以为，这是深圳龙岗区探究一线城市工业用地供应新形式的重要缩影。现在，该用地项目已入列龙岗区年度关键项目，估计2022年末前交付运用。

此外，龙岗区还活跃拓宽工业用地规划，推动非建造用地、规划非工业用地、未编法定图则用地、开展备用地等调整为工业用地。到2025年完成规划工业用地不低于46平方公里。展较大面积工业空间土地整备专项举动，树立区级专项举动总指挥部，并设指挥部平湖金融基地、平湖鹅公岭等7个较大面积工业整备片区的发建造作业。经过片区统筹优化工业布局，促进研制作业产城融，产制作则远离居住区。

3 工业迭代

完成空间供应与工业晋级的同频共振

近年来，智能一直是龙岗区工业开展的一大重心，要推动这一工业开展，就需求有一定量的工业空间。而原横岗228工业区尽管具有较多的工业空间，区位优势显着，但承载着较多的低端产能，急需完成工业晋级。所以，当智能遇到228工业区，工业空间供应更新与工业晋级始同频共振——大运AI小镇应运而。

2020年7月，伴随着挖掘机的轰鸣声，龙岗大运AI小镇正式工建造，一将于本年7月园，并经过5—8年的间打形成产量百亿级、税收十亿级的、以AI智能工业为主导、全工业链的高端态特小镇。

多年来，龙岗构成了具有明显优势的信息通讯络绎不绝、智能、电子元器件、新能源、物医药、构思活大工业集。本年龙岗区届五次党代会上，龙岗也提出，将深化施行“一芯两核多支点”开展战略，其以大运深港世界科教城为“智芯”。

空间供应需与工业晋级同频共振，即新型工业空间供应，助推工业晋级，而龙岗对本身工业晋级的规划，又指引了工业空间供应的方向。“咱们结龙岗工业开展的趋势特色、企业开展的实在需求，打造大运AI小镇等主题园区、宝龙智造等定制园区，以需定制工业空间，完成工业空间供应，推动工业迭代晋级。”龙岗区工信局有关负责人介绍。

空间供应，需求坚持工业引领、规划先行。龙岗区深入认识到龙岗当时处于工业主导经济开展的要害，坚持工业引领、规划先行是“区”建造龙岗开展的必定择，为强化工业规划与空间规划联动，实在发挥规划的传导效果，研讨编制了《龙岗区工业（制作业）空间保证专项规划（2020—2025）》，提出规划内龙岗区工业（制作业）空间的管控方针及区、类、级的管控要求，并结实践，提出空间保证规划的执行办法。

空间供应需与工业晋级同频共振，需促空间供需有用对接。龙岗区结2018、2019两年展全区工业用房普查底数，树立工业空间服务，完成用地、用房、方针等信息一屏出现、一站获取、一键匹配，为全区工业空间供需方供应快捷、、全面的空间资源对接服务。到现在，共上线房源约4万套、面积约900万平方米。

建造高标准制作业用房也是推动空间供应与工业晋级同频共振一个很好的结点。当时龙岗区依据实践情况提出建造高标准制作业用房，现在已树立立异型工业用房推动机制，树立了立异型工业用房建造和处理领导小组，区工信局为立异型工业用房的行政主管部分，区产服集团为运营处理单位；并出台《深圳市龙岗区高标准制作业用房建造作业举动计划（2020—2025）》，经过新建、国企新建、国企作新建、旧工业区改造、筹措立异型工业用房等5种方法，用5年间推出200万平方米的高标准制作业用房，逐渐完成“以房招商、以房养商、以房稳商”。

4 强化处理

持续加强“二房东”整治，下降实经济运营本钱

近年来“二房东”现象让工业界人士疾恶如仇，对此龙岗区全面“严监管”，2020年10月13日始安排展为一个月的工业用房租借商场违法违规行为专项整治举动。2020年10月13日当天，龙岗区工信局相关科室全员出动，成11个整治小组，赴各街道展统一举动，当日查看园区36个，宣布问询通知书4份，宣布责令整改书2份。发现不标准默不做声同140份，擅自改变修建功用的工业用房数量3个。有15个园区按要求竖立了租借信息公示牌。

这是龙岗区持续加强工业空间运用处理，下降实经济运营本钱的一个缩影。近年来龙岗区展工业用房租借商场违法违规行为专项整治，拟定出台《龙岗区标准工业用房租借商场三年举动计划（2020—2022年）》；2019、2020年接连两年展专项整治，累计为实企业交还水电费达2850余万元；发布工业产用房租金参考价格，安稳商场租金价格。

“咱们期望多措并重，树立工业用房租借商场违法违规行为专项整治长效机制。”龙岗区工信局相关负责人表明。

在加强工业空间运用功用监管方面，龙岗区现在已拟定《深圳市龙岗区工业开展监管协议书》，并活跃执行与城市更新、综整治、用地提容等项目默不做声协议，在项目产量、税收等方面提出目标要求，以保证工业空间实在用于工业产。

此外，龙岗区还加强工业空间修建形状管控。一是为保证在高容积率现状下，工业空间修建形状不走样，龙岗区加强把关，要求项目修建规划计划需寻求区工业部分定见。二是依照大型企业智能产线布局要求，鼓舞建造单层面积大于3000平方米、柱距宽大于8米、首层高不低于6米、荷载不低于1.5吨的高标准制作业厂房，同步要求考虑卸货、危化品库和环保处理等配套设备建造。三是展“工业上楼”研讨，对标国内外先进理念，总结出工业上楼空间布局、导入职业、适合企业、规划关键等，在区属国有企业首先施行，推动工业空间高效集约用。

其，金源工业区城市更新项目作为龙岗典型的“工改工”项目，将3#地块依照工业上楼的形式，打造了两栋高层工业厂房，其1#厂房高9层，单层修建面积约5000平方米，2#厂房高10层，单层修建面积约1500平方米。园区内有研制作业和人才公寓等配套设备，园区建成后有望打形成为一个上市企业集聚区。

5 进步服务

引导促进工业空间有用用

来到天安云谷，只需求CC+云，便可处理简直全部事物，其包含政务服务。龙岗坚持为企业多做实事，服务企业开展，将不少政务服务下沉工业园区。“咱们期望更多企业资龙岗，把根牢牢地扎在龙岗。龙岗也将持续尽力做好各类服务，与企业一道完成共开展。”龙岗区工信局有关负责人表明。

为引导促进工业空间有用用，龙岗区坚持“优服务”，拟定工业开展指引目录，已出台《龙岗区工业空间布局规划（2020—2025）》《深圳市龙岗区工业开展白皮书（2019）》等文件，清晰关键开展工业，下一步石沉大海针对龙头企业工业链及工业链的关键环节,在其15钟车程、半小车程工业空间上予以关键保证，依据每个园区特色，差异化布局智能、鲲鹏等关键工业。

在协助企业先腾挪、后拆迁方面，龙岗区在全市首先印发《龙岗区关于进一步加强涉城市更新及土地整备等企业安顿作业指引》，清晰各类项目企业安顿要求，提出项目拆迁前可续签3—5年，同研讨经过筹措建造一批腾挪空间，科学理设定项目改造序，保证腾挪空间设置与片区改造序协同，企业安顿和回迁平稳有序。

在施行关键成长型企业空间保证举动方面，龙岗已成功构建了关键工业项目“带工业项目”方法出让用地以及工业用地“先租后让”“联竞买”“综投标”“行政划拨”等多种形式的工业用地出让系，来充保证关键成长型企业空间需求。

同，龙岗区还评出鉴定出大运小镇、天安云谷、海信科技园、星河world等4家星级工业园区，并予以授牌，充发挥星级园区演示效应，进步工业园区运营处理水平；推动才智园区建造，完成5G信园区全掩盖，带领主干园区观赏华为才智园区展厅，带领60余个园区造访国储能大厦学习才智园区的建造和运营；正在推动宝龙智造园才智园区标杆项目建造，发动规划计划和经费预算编制。

在协助园区处理难题方面，龙岗区树立起园区沟通，定安排展园区沟通活动，“经过将全区300余家关键园区联系起来，展‘不碰头’服务，协助园区招商，完成园区间的沟通互通。”该名负责人介绍。

此外，龙岗还施行“益企嘉游学习”，就工业与招商、园区规划、营销服务、金融服务等专题进行训练授课：带领80余名园区高管前往全至科技园，学习沟通工业上楼及园区运营处理；安排70余人前往伯恩精细（惠州）有限公司，观赏学习大平层厂房建造；办龙岗区规划建造与运营高档训练班，百余人参与学习研讨。