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房地产最新市场研究（12月14日）

wx 2021-11-22 05:31:52 6

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　　我们看好新型城镇化以人为本、尊重市场的理念，以及以大带小的城市群发展模式，由于东部区域在经济发展程度和城市群发展经验方面具备优势，因此新型城镇化将由东向西逐步推进，东部先行、中西部随后。过去十年，城镇化推动了房地产行业高速发展，未来十年，新型城镇化将进一步夯实住宅刚需基础，为房地产市场注入新活力，并且也可化解当前三四线城市的高库存风险，为房地产市场稳健成长保驾护航。

　　支撑评级的要点

　　新型城镇化是“深度”城镇化而非“广度”城镇化。不再是以往大范围布点和圈地运动，而是强调尊重市场规律发展城市圈、推进土地节约集约利用;不再单纯强调常住人口城镇化率，而是更为强调户籍人口城镇化率，即真实城镇化率，推进农业转移人口市民化。

　　深度城镇化每年新增2.5 亿平米需求，并可化解三四线高库存风险。作为未来十年的主要发展动力，新型城镇化将为房地产提供新的发展空间。据我们测算，新型城镇化在未来的近十年中，每年平均新增2.5 亿平米的需求，一方面可以提升行业规模，另一方面，也可以化解三四线城市的过度投资和高库存风险。

　　新型城镇化将遵循市场规律由东向西推进。新型城镇化发展模式为形成辐射作用较大的以大带小的城市群。我们把城市群按经济水平和辐射力分为五类：规模城市群-协同型、规模城市群-向心型、中等城市群-协同型、中等城市群-向心型、小型城市群。新型城镇化将走一条“由东向西”的渐进路线。

　　新型城镇化下与政府共赢的发展模式将大行其道。随着新型城镇化推行，社会福利覆盖面加大，城际交通网建设、城市更新改造，这些无疑将挑战地方财政承受力，因此，未来和政府实现共赢、帮地方政府分担资金压力的公司将受到地方政府更多的青睐。

　　系列配套政策将陆续出台，为行业健康成长提供基础。新型城镇化将是新一届政府的长期发展战略重点，户籍改革和土地改革的政策设置将是其成功关键，户改将夯实刚需基础，土改有助减小城乡差异，是行业健康成长的基础。此外，基建、增收、保障安居等相关政策都将直接间接利好行业和相关企业。

　　投资评级和建议

　　我们认为未来新型城镇化为地产行业带来的机遇在于：(1)未来城际交通的通达、小城镇基础设施的改造，将抬升发达城市周边三四线城市土地价值，利好先行布点的房企;(2)未来城镇化灰色人群的实际收入提高，将增强中低端楼盘购买力，利好产品线专注刚需、成本控制力强、实行高周转战略的房企;(3)新型城镇化下城市棚户区改造力度进一步加大，城镇功能提升，这将利好具备城市改造功能的房企;(4)新型城镇化对地方财政提出更高要求，将利好能和地方政府互利共赢的房企。

　　综上，我们推荐城镇化受益公司排序为：荣盛发展、金科股份、华夏幸福、中南建设;龙头公司方面，我们推荐排序是：保利地产、招商地产、万科A、华侨城。

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