858期货-专访花样年控股董事局主席兼首席执行官潘军：中小房企应追求相对性成功 – 财经

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假如要问地产职业哪家房企最有特性，把戏年必定是得票最多的那个。

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1998年，把戏年集团起步于深圳；1999年，把戏年迎来了魂灵人物之一的潘军。1993年，潘军怀揣200元独闯深圳，一路从底层摸爬滚打，做过房地产广告、修建模型、项目经理、评估师，但他或许自己都没想到，在把戏年一干便是21年。

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建立至今的22年里，把戏年风光过、引领过、苍茫过，从轻财物转型到“轻重并重”，这家“有特性”的房企2019年提出“二次创业，弯道超车”。

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跟着创始人曾宝宝的回归，把戏年由内而外敏捷变阵。作为把戏年的“代言人”之一，潘军讲温度，长于全面统筹、整合资源，更多地出现在公共场所，为商场解读、展示把戏年“二次创业”的决计和作用。

“中小企业要知道自己的专长是什么，咱们要做的是相对性的成功，而不是绝对值的成功。”近来，把戏年控股(01777。HK)董事局主席兼首席执行官潘军在承受《每日经济新闻》记者专访时标明，关于未来的中小型企业，最重要的是活得长，而不能像焰火仅仅是活得绚烂。

对标职业TOP20优异企业

在曩昔很长一段时刻内，把戏年遭到注重的原因并非其高周转的地产开发才干有多强，而是其在房企转型浪潮中，是一个典型代表。

作为房企早年的转型急先锋，把戏年曾是轻财物、社区O2O、地产互联的开拓者。2012年，把戏年旗下物业办理服务公司彩日子登陆香港联交所，被称为“物业榜首股”，引领了物业职业的“榜初次价值发现”。

把戏年一直是一家长于思变、敢于创新的房企。2017年，深思熟虑后，潘军对外宣告，把戏年敞开“二次转型”，即经过轻财物的社区服务与重财物的地产开发相结合，轻重并重、产融结合。

其时一批中斗室企异军突起，职业规划也不断推高，潘军意识到，把戏年需求规划，要成为干流地产商。

“地产职业正处在白银年代的大革新时期，未来职业界‘小而美’的公司会很难生计，所以咱们对适度规划有要求。”潘军说。

自2018年头潘军喊出“千亿”方针后，把戏年已逐步回归规划赛道。在2019年的中期成绩会上，潘军又正式对外标明，地产职业正处于白银年代的大革新时期，把戏年内部现已提出“二次创业，弯道超车”战略。

“弯道超车需求安排有超强力和过硬的技能与全面精细化的运作，把戏年对全体人力资源战略进行深度的解说和优化。”潘军标明。

潘军指出，这是把戏年建立22年以来，初次对人才战略进行大调整，对职级、薪酬、绩效都进行了一系列革新，职级系统方面打破了原有的一条通道跑究竟的开展方法，供给了办理线、专业线、高辅线等不同的开展途径。

在二次创业下，把戏年和潘军也有了更高的方针。“本来把戏年比较关闭，都是和比自己小的协作方协作。后来我发现功率比较低，到达一致特别困难。研讨下来发现，咱们慢是因为赛道选得不对、人才结构不对。本年咱们要换赛道、换打法，对标职业TOP20优异企业。”

把戏年的“千亿”方针仍未变，潘军以为，这是职业TOP50的门槛，“团队文明要求是做虎而不是猫，做企业风趣、有味、有料”。

与此一起，把戏年旗下的彩日子也发生了新的改变。比较此前更注重线上服务，当下的彩日子提出“回归根源，夯实根底”，注重根底物业事务，构建“有温度的社区”。

这也是现在的潘军和把戏年对“轻重并重”的新考虑。“社区服务，这是‘轻’的部分，要更着重温度社区，越来越着重人与人之间的联系，以此作为咱们服务的终极意图。产品和空间，咱们以为它是一个‘重’的体会，两者之间有必要要有一个轻重并重结合的问题，便是咱们的硬件有必要考虑软件的运用，软件有必要要对硬件提出客户的注重点设置、安排。只要做到这样一个逻辑，咱们的理念才干完结真实意义上的落地。”

二次创业重装上阵

在“二次创业，弯道超车”的战略下，创始人回归今后，把戏年进行了雷厉风行的变革。一是对全体人力资源战略进行了检视，引进了一批各有所长的新任办理层；二是加速周转化打法，加大引进战略协作伙伴；三是对产品系进行全新整理，研产品，强品牌。

为协作集团战略，把戏年在曩昔两年对人才战略进行了相应调整。2019年把戏年主要以换仓、转型、挑选、培育为手法，从职业TOP30房企引进很多人才，重建人才队伍；到2020年，又将引进人才规范进步至TOP20，与职业强者对标，学习TOP10、TOP20系统性的办理逻辑，约请职业经验丰富、各有所长的人才来把戏年一起二次创业。

“这一年半的时刻，把戏年的确发生了比较大的改变。一是在团队方面有一些严重调整，二是在安排运转功率方面有比较大的进步。”潘军如是说。

在出资拿地的改变上，潘军指出，把戏年要多跟优异公司协作，这样才干快起来。一起两条腿走路，一条腿要进入招拍挂商场，速度要加速，第二条腿安身从大湾区做城市更新。

以往2~3年，把戏年95%以上的项目都是收并购。“2016年到2018年的这三年，咱们逐步发现经过收并购获取的项目仍是存在比较多问题，究竟关于一些商场不可以正常消化的项目，大部分是需求填坑的。这种项目尽管赢利很高，但开发周期太长，折算下来资金运用功率并不高。”这是潘军以为把戏年需求进入招拍挂商场的原因之一。

在进入招拍挂商场后，土地价格、赢利空间等等都是通明且有限的，更需求房企多在产品上下功夫。因而，在潘军看来，房地产进入到下半段今后，95%的土地都是来自招拍挂商场，没有任何特色能卖出溢价是不可能的，“所以咱们依然坚持风趣、有味、有料的空间和体会，想真实完结快速的增加的话，最重要的其实仍是产品和服务。”

潘军解说道，在房地产+社区+后房地产年代，商场着重的是服务工业差异化，能发生多姿多彩的日子。群众是越来越着重特性化的，把戏年“趣”“味”“料”三个产品系列跟他人是不一样的。

产品力是把戏年的一个重要竞赛优势，也是未来房地产职业致胜的要害之一。在2020年，把戏年创始人、战略规划委员会主席曾宝宝亲身担任首席产品官和品牌总经理，调整团队结构，根据“建议先行”的品牌战略下，上有建议，下打产品。

区域城市优势是“弯道超车”法宝

在一系列由内到外的变阵下，把戏年显着“飚”起来了，“飚、扑、催”是把戏年创始人常常挂在嘴边的词语。跟着创始人的回归，把戏年进一步清晰以“现金流+赢利”为成果导向，重出资，稳财政，强运营，对项目开发的全流程节点进行强管控，完结运营提效。

在首要的出售指标上，把戏年现已重回TOP50+。到2020年8月31日，把戏年累计完结合同出售金额约274.1亿元，同比增加38.4%，完结全年方针的61%。

克尔瑞数据显现，2020年8月，TOP100房企完结出售操盘金额9761.7亿元，同比进步30.7%。从累计操盘出售来看，百强房企1~8月全体成绩同比增加6.2%。在此两项数据上，把戏年别离以71.2%及38.4%的增速抢先同行。

站得越高，看见的人就越多。潘军坦言，从战略上来讲，想要完结弯道超车，也是把戏年期望在整个职业的站位可以更靠前。一方面，越来越多金融组织更注重排名靠前的开发商；另一方面，一个有商场影响力的公司也有必要有必定的商场份额。

与成绩一起进入快车道的，还有把戏年的出资拿地速度。2019年上半年，把戏年的拿地金额仅为10亿元。而克而瑞计算显现，2020年1~8月，把戏年的出资拿地金额现已到达213亿元，新增土地货值442.6亿元。

“能拿这么多钱出来拿地就标明，上一年咱们全体的营收(增加)速度是比较快的。”潘军标明，经济大趋势是持续向前的，越是低落的时分，企业其实越乐意捉住一些时机。

2019年以来，把戏年开端回归招拍挂商场，经过快周转的方法进步资金周转功率，完结规划增加。经过对工程节点的强管控，把戏年的“拿地-开工”周期缩减至2.7个月，“拿地-开盘”周期缩减至8.2个月。

与此一起，把戏年的“朋友圈”也在不断扩大。本年上半年，在把戏年获取的18幅土地中，协作份额是53.8%，下半年这一份额还将持续恰当进步。

引进战略协作伙伴是把戏年提速增效的重要行动之一。在协作目标的挑选上，把戏年也分外慎重。和中交、中粮等央企协作，有助于学习学习老练的运营办理经验，借力较低的融资本钱；与首开、龙湖、东原、美的等协作，有利于扩展布局和区域深耕；同中梁、旭辉等快周转房企协作，有助于项目完结高周转，进步资金回款功率。

“在面对大的危机的时分，中小企业很重要的一点是要知道自己的专长是什么，注重自己的现金流，发挥自己在区域城市的抢先优势。”潘军以为，这便是中斗室企在特别的商场环境下完结弯道超车的法宝。

公司：把戏年控股(01777，HK)

市值：85.97亿港元(到9月22日)

中心竞赛力：事务包括社区金融服务、彩日子住所社区服务、地产开发、高端商务物业服务、社区文明旅行、社区商业办理、社区养老、社区教育工业等八大增值服务范畴。

组织眼中的公司：我国抢先的以金融为驱动、社区服务为渠道、开发为东西的工业金融集团。