三季报-绿地转型迷局：多元业务“广种薄收” 净负债率再度走高 – 财经

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要规划仍是要效益？两次冲击4000亿方针未果后，绿洲控股(600606.SH，下称“绿洲”)决然挑选前者。上星期，绿洲斥资164亿元拿地武汉7幅中心地块，弥补粮仓的志愿极为激烈。但从最新成绩看，重回高光时间仍需时日。

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8月24日晚间，绿洲发布2020年半年报，集团期内完成营收2098亿元，同比添加4.17%，营收增速较上年同期显着放缓；完成净利润80.2亿元，同比削减10.77%，变化趋势继续下降。

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作为出售规划曾比肩万科的老牌房企，绿洲自上市便开端追求转型，逐渐构成以房地产、大基建为主业，金融、消费等工业并重的开展格式。但是，当同行飞速创下成绩新高，绿洲却显露出添加疲态。

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“绿洲像穿上不能停下的舞鞋，在基建、超高层等项目中继续出资建造，以此强化贱价拿地优势。”一名房产咨询公司负责人这样向第一财经记者表明。虽然盘子铺得越来越大，但绿洲逐渐堕入利润率低、偿债压力增大的转型迷局。

本年上半年，绿洲净负债率升至180.3%，现金短债比为0.72。近期，监管部门召开房企座谈会，并构成要点房企资金监测和融资办理规矩，按商场传言的“三道红线”方针，绿洲处于红色警报档位。

对此，绿洲在出资者半年成绩电话会上称，集团参加了上述座谈会，首要意图是防危险，企业能够杰出开展，而不是一刀切，会议精神与绿洲运营导向共同，后续会依据部委要求调整运营方向。

出售额同比跌去两成

和大都房企相同，绿洲未能逃脱疫情下成绩同比下滑的境况。

上半年，绿洲在商场复苏后推动各种营销活动，并经过“健康宅2.0”和“G优渠道”推动产品升级。即便如此，集团上半年仅完成出售金额1330亿元，同比削减21%，出售面积1031万平方米，同比削减31%。

本年，绿洲并未对外发布全年成绩方针，而在此前，该集团已接连两年未踏入4000亿元出售门槛。2017~2019年，绿洲合同出售金额别离为3065亿元、3875亿元、3880亿元，上一年出售额增速已降至0.10%。

盈余质量相同处于低位，年报数据显现，曩昔两年，绿洲出售毛利率别离为15.46%、15.35%，出售净利率别离仅4.90%、4.60%；到陈述期末，绿洲出售毛利率再降至14.89%，出售净利率也仅5.51%。

陈述期内，绿洲存货周转率约0.27%，同比下降约7%，本期新增存货贬价预备1.73亿元。周转慢、去化慢问题仍旧存在，导致绿洲易发生坏账和财物减值丢失，对公司盈余水平有必定影响。

身处竞赛严酷的地产职业，原地踏步便意味着被赶超。鉴于疫情已对出售构成冲击，绿洲本年要点在抓回款上发力，期内回款率达95%，同比上升近15个百分点；其间，住所产品出售额占比七成以上，回款率高达106%。

与此一起，绿洲加速纳储的脚步，上半年累计获取项目59个，权益土地面积574万平方米，权益土地款366亿元。在中指院上半年房企拿地面积排行榜中，绿洲位居第一；在1~7月同一榜单中，绿洲位列第三名。

绿洲此前土储规划的确稍显缺乏。2016~2019年，绿洲土地储备倍数(土地储备建面/本年出售面积，也叫储销比)别离为2.17、1.52、1.39和1.63，一般该比值处于3~5之间归于较稳健的规划。

不仅如此，2015~2016年两年，绿洲权益新增土地楼板价别离高达4122元/平方米、5764元/平方米。为紧缩土地本钱，绿洲尔后两年向低能级城市下沉，拿地本钱降至每平方米2000元左右。

亿翰智库以为，绿洲的拿地本钱优势来自两方面，一是绿洲与多个区域政府达到战略协作，土地提早确定且价格相对较低；二是绿洲已构成多元工业并重的企业格式，拿地时可发挥协同效应，降低本钱。

绿洲方面也表明，拿地看商场时机，一些和政府交流的项目不必定商场要素占主导，更多按当地推地和区域开展规划。集团坚持本年资金偏慎重的情绪，现在土储可满意未来3~5年开展需求。

关于下半年商场需求情况，绿洲持慎重达观情绪，在其看来，最近有监管信息传出，但全体是为了防危险去杠杆。下半年，集团武汉等区域的严峻项目逐渐落地，根本坚持上半年慎重的节奏。

虽然绿洲有意加速扩张，但财政情况却未见改进，乃至对未来开展构成连累。期内，集团运营性现金流净额为41亿元，同比下滑49.26%，三年来继续下行；运营性现金流与净利润的比值小于1，呈接连下滑趋势。

一起，上半年绿洲净负债率再次走高，提高至180.3%；现金短债比为0.72，较上一年同期下降5%。到期末，绿洲短期告贷317.29亿元，一年内到期的非活动负债879.48亿元，期末现金及现金等价物仅751.83亿元。

值得注意的是，近期监管部门称已构成要点房企资金监测和融资办理规矩，按商场传言的“三道红线”准则，绿洲处于红色警报档位。贝壳研究院以为，在较大的财政压力下，去杠杆、降负债仍是绿洲面对的严峻检测。

多元事务盈余待提高

针对绿洲的中期成绩体现，中信建投表明，绿洲上半年增收不增利的首要原因是，经营利润率较上一年同期下滑1个百分点，然后带动公司归母净利润率较上一年下滑0.6个百分点。

利润率低是绿洲绕不开的问题，而这与其多元转型现状休戚相关。现在，绿洲已构成以房地产、基建为主业，金融、消费等多元开展的工业格式，大基建更是成为地产开发事务外的首要收入来历。

本年上半年，绿洲房地产及相关工业营收966亿元，占比46.04%；修建及相关工业营收906亿元，占比43.18%；商品出售及相关工业营收249.82亿元，占比11.9%，其他事务占比4.68%。

从营收规划看，大基建已成为绿洲的重要添加极。陈述期内，绿洲完成新签合同2673亿元，同比添加49%，其间基建工程及专业工程项目比重继续添加，同比别离添加105%和132%。

不过，基建事务前期垫资大、项目回款周期长，已严峻连累绿洲的盈余情况。上半年，绿洲房地产及相关工业毛利率为25.77%，但修建及相关工业毛利率仅4.84%，大消费板块毛利率也仅5.02%。

陈述期内，绿洲基建集团先后接受南京地铁9号线一期工程、西安楼观新区旅行生态工业园等项目，进入范畴也较为多元，包含地铁、工业园等。到6月末，大基建板块在建项目总金额5031亿元。

此外，绿洲还在消费、金融、酒店旅行、健康等工业方面拓宽。上星期拿下的7幅武汉地块就被用于投建武汉绿银河世界会议城，这将是全球已发表室内净展面积最大的会议项目，集展览、交易、会议等多功能于一体。

但从坏账数据看，期内大基建事务坏账预备占比在80%左右，大消费事务则坚持较高的坏账计提份额，陈述期初和期末的计提份额别离为11.28%和7.31%，是绿洲各事务板块中计提坏账份额最高的事务。

亿翰智库以为，绿洲大力推动多元化转型，但多元事务并未带来高额出资报答，反而影响地产板块的体现。绿洲在修建相关事务中盈余才能缺乏，拉低全体利润率，基建事务规划扩展并未带来盈余才能的提高。

转型诉求与规划压力下，7月份绿洲自动求变，重启混改之路。“混改需求进程，在中金公司安排下，集团现在正在触摸潜在出资者，详细进展会依据交易所要求发表。”绿洲方面在8月25日举办的中期成绩会上表明。

贝壳研究院以为，混改有利于绿洲在资本商场的正面评级，然后缓解其债款压力。该集团董事长张玉良在上述成绩会上也表明，下半年绿洲将捉住商场需求等有利条件，对冲上半年疫情影响，有决心坚持年头方针不变、方针不减。