国人策略-合作开发限制收益 产业地产盈利尚早 金地集团资本出路在哪里？ – 财经

地产职业进入存量年代，转型晋级成为房企关键词。金地集团就企图经过工业地产寻觅盈余突破点。

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近来，金地集团助理总裁、金地商置集团高档副总裁张晋元向媒体表明，现在工业园区事务已被金地集团视作地产开发事务之外的重要赢利增长点。

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但以当下商场环境来看，工业园的报答周期较长。金地集团董事长凌克就指出，工业地产的盈余需求卖掉或REITs(房地产信托出资基金)，而国内REITs尚待进一步铺开。

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“地产商运用REITs作为资金来源在国内是一个大趋势。但来从现在来讲，运用REITs方法来替代信贷恐怕还很难做到，因为无论是银行仍是开发商包含方针，国内都还没有完好的系统支撑。”我国城市经济专家委员会副主任、我国归纳开发研讨院旅行与地产研讨中心主任宋丁对《华夏时报》说。

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尚难介入财物办理形式

跟着一线房企在21世纪连续参与工业地产战团，金地集团也在四年前开端布局。

2016年，金地集团建立专心于工业园区开发建造及运营办理的子公司“金地威新”，先后落地深圳金地威新软件科技园、上海金地威新闵行科创园、上海金地威新嘉定智造园等高端制作工业立异基地。

关于金地集团工业园区的运营状况，集团相关负责人对本报记者说：“深圳威新园区是满租，上海的几个园区均匀招租率是80%，文创园的ebitayield收益率达10%，高科技园区是7%-8%，现已算是运营质量十分好的了。”

不过，工业地产是一个融资途径匮乏的工业，且开发和运营期均较长。无论是前期出资建造仍是后期办理运营，工业地产都是以本钱链条为主轴进行操作，要求企业有十分强壮的资金确保和融资才能。2020年上半年，金地集团持有现金刚刚超越元，在房企中位列第17名。

依据此前金地威新副总经理张庆军的说法，金地工业的商业逻辑是财物证券化，金地工业园区未来要进入资金通道，比方REITs等。

记者了解到，房地产财物证券化是以房地产相关财物为底层财物，以房地产未来的预期收益作为确保，以取得融资为意图而发行的财物典当债券产品，REITs就是产品之一。但从现在国内相关系统完好程度来看，运用REITs方法来替代信贷恐怕还很难做到。

“REITs是世界本钱商场老练的金融产品，相当程度上起到了国家栋梁的效果，运用量十分大，乃至或许在国外房地产商场是最首要的资金来源。而咱们国家是直接融资占比较高，占80%以上，REITs等房地产财物证券化产品还处于探究阶段。”宋丁说。

也正是在10月18日，商业地产REITs才得到推动——国务院正式对外发布了《深圳建造我国特色社会主义先行示范区归纳变革试点第一批授权事项清单》，之中提出，在交通、水利、物流仓储、工业园区等基础设施范畴推出公募REITs。商场人士估计，公募REITs试点项目将在年内落地。

除掉在完成财物证券化方面还有一段路要走，工业园区的监管环境也不明朗，如圈地另作他用就是工业地产存在的乱象。因为工业土地价格较低，不少开发商采用以工业项目立项，然后改变土地用处，开发商业和住所项目，或许二次转让获取高额土地增值收益。

我国不动产研讨中心专项课题组的调研显现，工业园园区开发重房产、轻工业现象不行忽视，“部分园区存在舍近求远，过度着重地产项目开发，而小看工业环境建立的问题，随之带来空置率高企，新区变成‘鬼城’。”而以工业地产为名的投机现象呈现，或许成为工业地产开展的最大隐忧。

拿地急进协作开发形式危险大

金地集团在另一大主心事务地产开发上的行为，则颇有“求地若渴”的意味。

例如，金地集团本年的土拍中不乏高溢价项目。6月16日及24日，金地集团别离以总价40.24亿元和24.73亿元拿下上海嘉定新城两地块，溢价率别离为35.48%和27.9%。

为竞标地块，金地集团还发生过违规事情。本年6月，姑苏市自然资源和规划局公告称，金地集团旗下的两家公司因一起参与竞买同一国有地块，而被责令3年内不得参与姑苏市区国有建造用地运用权挂牌竞价出让活动。

此外，因为协作项目较多，金地集团的土储权益占比要明显低于那些年度全口径金额千亿以上的房企。半年报显现，到2019年6月，金地集团的总土地储备约4760万平方米，其间权益土地储备约2550万平方米，权益土储份额约53.5%。2015至2018年，公司拿地别离投入297亿元、399亿元和1004亿元和1000亿元，其间权益出资占比别离为38.05%、42%、47%和45%。而绝大部分“千亿沙龙”的房企的数据都在70%以上，距离甚大。

依据金地集团相关负责人的回复，金地集团协作项目较多首要是根据对资金方面的考量，拟经过协作引进资金，在适宜的窗口期尽量多获取贱价的优质土地。“2016年以来，跟着销售商场回暖，房企资金回笼后土地商场竞赛越趋于剧烈，公司能够经过协作的方法来弱化竞赛，能够确保公司以合理价格获取项目，躲避部分商场危险；跟着地价上行，单幅地块所需的资金规划敏捷进步，特别北上广深一线城市，经过协作的方法能够下降短期内的资金压力。”上述负责人对《华夏时报》记者说。

虽然协作开发的形式有利于分摊危险，但也使得公司股东不能充沛享用出资带来的收益。例如金地集团曾在2017年年报中指出，集团经营收入下降“首要是因为协作项目添加，并表结算面积削减”。

安全证券也曾指出，金地土储权益占比较低，未来或面对少量股东权益损益占比上升而稀释归母净赢利的危险。业内人士相同以为，因为坚持奉行协作拿地且占比偏少，签约即便过千亿元，但终究金地集团却无法将其转化为自己的收入。

不仅如此，在以协作开发为首要扩张手法的房企中，不少企业都面对着协作本钱推高、项目掌控力削弱等困扰。从商场等视点而言，过高的“协作开发”比重，能为房企供给藏匿负债空间之余，也带来了协作开发楼盘简单呈现质量问题等危险。

跟着职业进入存量年代，房企之间的竞赛加重，持有更多的现金关于企业而言也就意味着更多的时机以及空间。