分析：深国商意外易主 晶岛项目复活存疑

【推荐理由】

一边驱逐前董事长、改组董事会，一边借来巨债，盘活晶岛项目。

此外，还得严防二级市场上“茂业系”的虎视眈眈。

经过漫长的博弈后，房地产老板郑康豪最终掌舵深圳市国际企业股份有限公司(000056.SZ，深国商).

尽管过去的一年业绩预亏1.5亿元，伤痕累累的上市公司深国商还是让投资者看到一线曙光。

“以前的利空已经出尽，大股东变更后，随着基本面的不断改善，深国商正朝好的方向转变。”国信证券地产分析师区瑞明4月11日对时代周报记者分析说。

去年7月，深国商向渤海国际信托有限公司高达13亿元的借款，最后为一搏，让公司一直饱受着各方质疑。

皇庭地产董事长郑康豪不惜冒险借壳后，深国商是否会迎来春天?初略估计，晶岛项目净资产价值为25.3亿元，他的真正意图是否是为觊觎“晶岛项目”?

晶岛项目复活存疑

4月8日，阳光普照的深圳会展中心对面。

“深圳，久等了!皇庭IAMALL”，一幅巨大的被玫瑰红色玻璃幕墙包裹的广告格外抢眼。

这里一度被视为深圳福田中心区最大“烂尾楼”—深国商晶岛国际购物中心，在这个春天里似乎闻到了“复活”的气息。

这是上市公司深国商目前最为优质的核心资产，它曾经烂尾8年，装修开业时间一度被无限期延长。

记者在项目现场看到，800多平方米的招商中心已经装修完毕正式启用。项目整体结构施工完毕，玻璃幕墙、电梯电力设施等安装完毕，外围绿化部分完成。

只剩下消防通道的天花和地板还裸露着水泥。招商中心的相关人士告诉记者，这些部分需待商户入驻后根据区域的装修风格来确定装修方案。

“晶岛国际项目2月份就开始招商，定位比较高端，只租不售，预计九、十月份可以正式开业。”售楼处一位销售经理这样介绍。不过，问及客户租赁的情况，销售经理透露的信息并不乐观，“大型购物中心的招租对象是一些知名品牌商家，这需要相当的过程，双方要了解、考察再经过商谈。”她告诉时代周报记者，想了解具体情况，需要登录公司的网站，随后她拿来一张纸片，写了一个网站的地址。

偌大一个商业MALL，居然连个像样的楼书也没有，记者登录销售人员提供的商业网站，显示的是皇庭集团的官方网，网站对晶岛项目的介绍并不详细。

一切都令人生疑。从2005年开始，深国商就在不停地公告晶岛项目进展情况。如今，这个烂尾楼项目真的能复活吗?

时代周报记者来到深国商的新办公楼——皇庭地产旗下皇岗商务中心23层。新的办公室还在装修中，奇怪的是，深国商相关高管拒绝接受记者采访，记者连续拨打董事会秘书曹剑的手机和座机，均无人接听。工作人员告之“都在忙着搬办公室，找不到人”。

深国商证券事务代表吴小霜的电话拨通后，她表示正在休产假，对公司的具体情况也不了解。“目前公司的精力主要放在晶岛项目的装修和招商方面，具体的进展我也不清楚，开业的时间还没有确定。，一切以公告为准。”

前5大股东旗鼓相当

一直以来，深国商的股权都比较分散，深国商前5大股东分别持有股权为：百利亚太投资有限公司持有约3026万股股份，深圳市特发集团有限公司持有约2156万股，大华投资(中国)有限公司持有约1552万股，深圳茂业商厦有限公司持有约1357万股，钟志强持有约821万股。

虽然去年9月，皇庭系郑康豪如愿击败茂业系，拿下了公司的主导权，但两者股份比例相当接近，其中皇庭系持股比例为13.7%，茂业系持股比例为13.18%。茂业系随时都有可能在二级市场上增持成为第一大股东。

这种“三足鼎立”的局面使得皇庭系的实际控制人地位充满了悬疑， 一旦茂业系选择在二级市场上增持或者与深特发联手， 郑康豪的位子便岌岌可危。

对此，郑康豪在接手深国商之初就表示，不排除未来12个月增持的可能性，同时可能向公司注入优质资产。此次增持也算兑现承诺，从控制权争夺来看，这也是形势上的需要。

2月14日-2月21日，大股东郑康豪首次在二级市场增持了公司A股约220.14万股，占公司总股本的0.997%，随后郑康豪又在3月增持了公司A股1100股以及B股25.78万股，合计占公司总股本的1.11%。

值得注意的是，深国商晶岛国际项目的招商时间为今年的2月11日，而郑国豪在3天后即开始了连续增持，分析师认为郑国豪此举是为稳固在深国商的大股东地位。公开资料显示，在郑康豪接手后，并没有给公司注资。主要原因是，公司前5大股东持股数量都旗鼓相当，任何一方收购其中一方的话，大股东还会继续轮换。

短期资产注入无望

记者查阅深国商公告，相关报告显示，这家公司目前负债率奇高，已经达到资不抵债的程度。

在深国商去年三季报当中，前三季度的净利润为-7354.75万元，同比下降幅度906.98%，每股收益为-0.33元，资产负债率为99.44%，已接近资不抵债的边缘。如果按照去年预亏1.5亿元计算，去年四季度，深国商亏损额就高达8000万元。

查阅深国商的报表可以看到，深国商向渤海信托外举高债13亿元，该笔借款的半年内的利率为9.18%，半年以上的年利率为15%。

其中4.85亿元将用于融发公司晶岛项目未付工程款;3.55亿元用于偿还融发公司历史遗留对外借款，以及支付晶岛项目装修款;4.6亿元用于偿还融发公司借款。

深国商的一份公告则表示，该公司主要项目晶岛还处于投入期，尚无收益是造成2010年度业绩亏损的首要原因。

“短期来看，这个项目对深国商的业绩贡献还不能确定。”分析师区瑞明对记者说。

而对于外界一直看好的资产注入，区瑞明对时代周报记者表示：“监管层已经暂停了地产类上市公司的重组通道，短期深国商不可能有资产注入。”

宏源证券分析师张新红在其调研简报中曾提到，晶岛购物中心按照周边可比物业的市场价格，保守以4.5万元/平方米计算，资产价值为58.5亿元，按照公司持有子公司融发投资股权60%比例计算，公司拥有的晶岛购物中心资产价值为35.1亿元，除掉公司目前负债总额9.8亿元，剩余净资产价值为25.3亿元，已接近公司的总市值。