新三板在线-钢丝起舞：房企万亿担保生意经

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来历|风财讯作者|黄小妹

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9月26日，中南建造发布公告称，为4家子公司合计8.08亿元供给担保，占公司最近一期股东权益份额为4.64%。

事实上媒体发稿途径，中南建造为旗下子公司担保已成为常态。据不完全统计，2019年上半年中南建造对外担保数量到达28家，对子公司担保数量到达99家之多，期限为3-36个月不等，担保金额从60多万元到10多亿元不等。

到现在，中南建造及控股子公司对外担保总金额为608.92亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的349.99%。

值得重视的是，中南建造的融资担保仅是当时房地产职业的缩影。在偿债压力迫临、融资途径持续收紧的大环境下，房企寻求多元化融资，其间担保告贷作为能够快速下降融本钱钱的有用手法，被许多房企视为利器。

经济学家宋清辉曾表明：“关于上市公司来说，为其他企业供给担保有风险，一旦担保黑洞出现，危害的不仅仅仅仅企业和银行的利益。”宋清辉进一步解说称，不管担保对象是谁、资质怎么，担保总额占公司净资产的份额不宜超越50%。

不过，担保告贷的B面则是打破警戒线、高额担保融资引发的风险。凤凰房产发现，国内上市房企中有61家房企到6月底的担保总额占净资产的比重已超越50%的警戒线，其间中交地产、阳光城、金科股份、中南新闻发布途径建造、泛海控股等7家房企的担保金额到达净资产的3倍以上。

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担保总额持续走高

从2019年上半年的数据来看，A股上市公司担保告贷总额出现添加态势。据东方财富Choice统计数据，2019年上半年国内上市公软文推行司担保余额为1.46万亿元，较去年同期添加约1102亿元，增幅为8.18%。

以中南建造为例，到现在，中南建造及控股子公司对外担保总金额为608.92亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的349.99%。

值得注意的是，中南建造担保总额占净资产份额逐年递加媒体发布途径。2016年至2软文019年上半年，中南建造的这个数据分别为30.06%、187.73%、228.1发布新闻途径7%、347.29%。其间，2019年上半年中南建造担保总额占净资产份额环比2018年年底的增速到达119.12个百分点，在国内房企中排位第8名，而去年同期中南还排在第10名。

中南建造担保额度的快速添加与发稿途径公司扩展土地节奏高度耦合。2016年中南置地共新增土地储藏27个，2017年累计拿地98宗，新增土地货值储藏近200新闻发布0亿元；2018年中南建造持续“开疆拓土”，新进36城，获取111个项目，新增土储建面1595万平米，这一年，中南正式跻身“千亿沙龙”。

千亿之后，中南建造仍旧一路“奔波”。财报显现，2019年上半年，该公司新获27个房地产项目，虽然比照2018年上半年80个项目的增量稍显缺乏，但累计拿地总价款到达269.15亿元，同比添加约11.84%。

中国企业站发稿本钱联盟副理事长柏文喜表明，中南建造的母公司关于子公司或项目公司的担保，一般也是为了公司事务的展开，而这些收入也都是并表的。不过，过多的担保会加大母公司的或然风险，可是关于扩展母公司的营收规划也是有用办法。而且，除了本身债款推高之外，很多的担保也推高了中南建造的负债，加大了母公司的运营风险。

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踩钢丝奔驰

通过高杠杆的资金运作急进拿地，然后完成高扩张，或许这是中南建造千亿的“成功经验。

不过，频频为亏本子公司担保融资的方法无疑为中南建造的千亿扩张之路埋下风险。

据不完全统计，2019年上半年中南建造对外担保数量到达28家，对子公司担保数量到达99家之多，期限为3-36个月不等，担保金额从60多万元到10多亿元不等。

凤凰房产发现，担保的子公司中，超越一半的城市项目公司坐落三四软文途径线城市，且不少为新注册的项目公司，或许尚处于亏本状况。以本年7月以来的状况为例，1个月左右的时刻里，中南建造合计为28家公司供给担保，但是从管帐数据来看，仅有1家负债率在70%以下，有4家负债率高于100%。

最近一次担保是9月26日发布的公告为淮安嘉华等公司供给8.08亿元的融资担保。

关于前述担保，董事会表明，“为上述公司供给担保，是根据其事务需求，现在上述公司运营正常，偿债能力强，担保不添加公司风险。”不过从财务数据来看，上述被担保的南淮安市嘉华置业有限公司、姑苏中南中心出资建造有限公司、淮安市和锦置业有限公司均亏本，最新管帐期内净利润分别为-238.81万元、-556.09万元、-87.42万元。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进表明，为子公司融资进行担保无可厚非，但假如子公司的负债和盈余状况不容乐观，而母公司担保频度不减，则需警觉在当时房子出售行情降温的状况下，会否加大企业债款风险。

在中南建造踩钢丝奔驰的布景下，偿债压力不小。本年上半年中南建造的总负债总额到达2455.1亿元，负债率91.2%，比2018年底下降0.5%。有息负债685.5亿元，同比有所添加。陈述期内，中南建造货币资金额249.45亿元，受限货币资金84.57亿元。而公司短期告贷为128.09亿元、一年内到期的非活动负债为39.54亿元。敷衍收据为117.65亿元，偿债压力并不小。

上述的这些数字透露出“风险”滋味。担保融资犹如一把双刃剑，假如担保运用妥当，房企能够持续加仓进粮，提高规划。但假如运用不妥，且公司亏本日积月累，这种持续大手笔举债的扩张形式，最终会让企业堕入严峻的活动性危机。

在柏文喜看来，假如被担保企业不能如期归还告贷，供给担保的企业要进行代偿；假如产生大规划代偿，则会影响企业正常运作。

整体而言，现在房地产调控持续深化，房企融资途径不断被缩短，过高担保融资的房企正踩钢丝奔驰。