什么是行权-自如把租赁业务做成了另一种金融产品的模式，或许偏离了初衷

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自若把租借事务做成了另一种金融产品的形式，或许违背了初衷

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9月9日，业界闻名新媒体《新金融圈》对外发布一篇标题为《自若，链家的第一个弃儿？》的深度调研文章，引起了中访和各大财经媒体、社会公众的重视。

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据《新金融圈》撰文：这两年的青年白领租房商场，自若好像撑起了半边天。从2015年开端的三年不涨租，到现在应届毕业生0押金租房，其时风头正盛的自若好像每一步都走得很及时而又精确。

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本年5月，自若作为科技租住企业当选沃顿商学院的案例库，本年7月。自若被我国企业家杂志评为2018年度最具成长性新式企业“未来之星”。这关于现在遭到“被借款”和“甲醛房”质疑的自若来说，更像是一种挖苦。

8月底，一篇名为《阿里P7职工得白血病身故生前租了自若甲醛房》的文章火遍朋友圈。该文火爆后，更有自若前职工对媒体爆料称，一般装饰后5-7天便进行上线租借，随后自若便进行紧迫处理，下架了九城的初次租借房源，称这些房源都处于空气检测中。

甲醛风暴迸发之后，更是有自若租户爆出，自己请三方组织测出字自若房甲醛超支之后，自若方面提出了无条件换租、退租；供给免费办理以及供给90天的免费品牌空气进化器供其运用这三种处理方法，可是终究自若许诺的三种处理方法都难以执行，终究自若管家居然以2盆绿植作为处理方案。

前有自若嵌入许多金融元素比如信誉评分、借款分期、ABS融资等把租借合同做成了分期的借款合同，后有自若屡次被爆出房源甲醛超支，想要排难解纷的案子。好像自若的展开途径早已不再是自若CEO熊林幻想的“让日子在城市中25岁到35岁的年青人对寓居不再感到失望”那样，而是使得迫于生计压力的年青人们“被签”了借款合同后，又开端饱尝“甲醛房”的苛虐。

偶尔探究得出的产品

自若这一品牌的诞生，实践上开端于8年前自若CE0熊林和左晖之间的“脑筋风暴”。2010年，作为从前为链家供给咨询服务的熊林，一眼被左晖相中，便挖熊林去链家从事房产赁事务剖析与战略规划的作业。而在此之前，熊林作为当过码农，考过MBA，因为不满现状开端从事咨询事务，并终究与左晖结盟。

和左晖的相识，便源于熊林和链家的咨询服务联系。自若这个项目最早仅仅是链家的一项房子署理事务，在熊林参加链家之时，这个项目早已处于尾部阶段。但当熊林和左晖在调研完这个项目之后才发现，商场上的确需求这样一种全新的、规范化的房子租借形式。

这便是自若事务最早的雏形。2011年5月，链家正式成立了自若事业部，链家事务线逐步成为三大板块：房产交易、金融、财物办理。而自若便是链家的财物办理一线中的佼佼者。自若的呈现，的确给7年前的长租房商场带来了一些改变：线上订房、线上付款、线上退租、规范化的合同，每个月固定次数的保洁，对房子的装饰和家具进行一致的规范化，配管家服务等。自若的租房形式也分为自若整租和自若合租，而合租相较于整租的价格非常合理，明显更适合大城市白领阶层的需求。

或许自若这个词的意义，正是熊林想让住在这间房子里的人“舒畅自若”，他还要求了玻璃窗要做到45度斜视无掌印无水渍无浮灰，租户能够拎包入住。

可是这些产品外在的软条件，在“甲醛房”和“被借款”等现实面前，更像是东施的花枝招展。

随之而来的甲醛问题

跟着自若房客的成倍增长，自若房的甲醛问题也开端层出不穷。早在2012年1月4日，就曾有自若客在微博上吐槽称房子有油漆味，随后便收到了链家的除味剂。其时的自若，还仅仅链家旗下的一个事业部。

随后便不断有自若客质疑自若房间的空气质量问题。2012年熊林在微博上的答复还为“2012年6月10日起，一切自若友家原创产品（毛坯房或深度装饰房子）将在装饰完成后，请第三方专业组织进行空气质量检测并出具正式的空气质量合格陈述后方可租借给自若客”。

直到2016年2月24日，有一位企业法人质疑其租住的自若房子气味难闻，入住后身体不适，并配上了长文式的维权经过。可是熊林给出的答复却变成了还不能确保年10万间以上的新增房源100%没问题，而当有租客投诉自若的房子漏水时，熊林5天后才回复其“漏水、空气质量、水暖修理是咱们面对最应战的三大问题，不敢说已尽洪荒之力，自问一直未敢松懈。有一点咱们能够确保，专业和才能会有短缺，但绝不敢有任何欺骗与慢待！”

而当租客和自若管家进行交流时，自若管家更是答复其“新装饰的房子，的确会有滋味，多开窗通风就好了”。

或许积储已久的甲醛问题，总算在2018年开端的春季团体迸发。不断地有自若客爆出其租住的自若房源，经相关组织检测甲醛超支，也有不断地自若客因为租住了自若房，呼吸系统以及免疫系统形成不通程度的损害。终究，自若不得已从2018年9月1日起，下架了9个城市的初次租借房源，等候空气检测成果，可是整个声明中独独缺少了补偿和抱歉。

“变异”的租房形式

早在自若刚成立的头两年，自若仍是链家的一个事业部，是链家拓宽财物事务的先行者。而从2015年5月中旬开端，自若便传出了开端方案从链家集团别离出去，一直到2016年5月12日，自若正式成为了独立运营的公司，从链家的系统中完全别离出去。而且每位自若产品的用户都需求赞同将之前的租住协议进行改变，行将协议方中的甲方主体“北京链家房地产生意有限公司”改变为“北京自若日子财物办理有限公司”。

或许自若其时挑选从链家剥离，正是想做大财物办理事务，可是又因触及资金池，因而想和链家划清联系。

依据天眼查显现，北京自若日子财物办理有限公司成立于2015年10月28日，其的控股股东为北京自若财物办理有限公司，而链家的董事长左晖持有北京自若财物办理有限公司94.6%的股份。

至此，自若成为了虽然是链家董事长左晖控股、可是独立运营的链家“子品牌”。也是从链家分拆出去之后，自若开端了一系列的金消融产品，嵌入了包含信誉评分、借款分期、ABS融资等许多金融产品和元素。

2016年7月1日起，自若开端树立信誉分点评系统，从“身份信息”、“履约前史”、“租住行为”、“外部信誉”四个维度鉴定自若客的租住日子信誉。

该评分系统和蚂蚁金服的“蚂蚁信誉”较为类似，在预定、签约、续约阶段都会对租客身份信息进行审阅，有不良记载的用户将无法签约。伴跟着这一信誉系统，自若也打出了“假如你需求一个室友或合租者，那么咱们有严厉的租客规范，能保证你敏捷找到最臭味相投的人，这是自若一起作为交际渠道的魅力”这样的宣传语。

或许正是因为自若带有着交际寓居功用，而屡次被自若客们所投诉，以为其过火着重交际，而丧失了租借事务自身的寓居私密性。自若的投诉中，对合租舍友的投诉就占了很大份额。这一套用互联思想的做法，或许在着重私密性的租职业中，并不那么吃香。

除此以外，自若的租金形式更是饱尝质疑。依据自若客的租金付出状况来说，自若别离有：在线付出、自若白条（已更名为自若客专享分期）两种付出方法。其间在线付出即为一般的寄付形式，而自若白条和自若客专享分期均带有借款性质。

自若在这些具有借款性质的分期付款中，正是运用了“长租公寓+金融”的形式。挑选分期付款的自若客用户，在和自若签定租房合同的一起，还需求和自若签定一份借款合同。一般状况下，长租公寓运营方与房东签署长时刻合同，三或五年，一般约好按月付出房租。而长租公寓与租客签定一年期租借合同，一起租客与长租公寓对接的财物办理公司或金融组织签定借款协议，借款金额为一年租金，按月还款。借款金钱直接付出给了财物办理公司，也便是说场长租公寓方的关联方，相当于自己树立了巨大的资金池。

房子是房东的，借款合同是租客的，大笔现金就被自若这样的长租公寓所拿走。自若业主表明，自若是按月向业主付出租金，而且每年设置了1个月租借空置期，空置期内不会付出任何租金；而自若和租客签定的协议是没有任何空置期的，也便是从签约的那一天房客就需求付出房租。长租公寓再利用不同租客与不同房东之间的时刻错配，把从1号房客中“套”来的一年房租，按月付出给2号房东，以此来扩展租借商场。

据了解，自若现在现已移除了作为第三方的金融组织，而是将产品途径理顺，开端接入自有资金及外部资金，以自若白条付出方法获得更高的资金收益。因为监管约束，自若并没有获得直接向租客展开借款事务的资历，自若经营范围内也清晰约束展开借款事务，因而自若开端了财物证券化的路途。

自若先是找到了我国对外经济贸易信任有限责任公司（以下简称“外贸信任”）作为通道组织，协作建议设立了信任方案，向租客发放了租金分期借款。自若与外贸信任现已建议设立了“荟润5号”“荟润6号”等2个信任方案，用以向自若租客发放借款。

也便是说，自若经过白条这个通道，名义上把一年的借款借给租客，但实践是直接打到了自若的账上，通道再把债务收益包装成ABS。2017年8月15日，自若以全资子公司北京自若众诚友融信息科技有限公司为荟润5号信任方案以及该专项方案的获益人/原始权益人，发行了国内首单租房商场消费分期类ABS——“中信证券-自若1号房租分期信任获益权财物支撑专项方案”，该单ABS产品由中信证券担任方案办理人及承销组织，期限两年，首期发行规划5亿元，本专项方案优先级票面利率5.39%，底层财物即为2.75万笔自若客的租金分期借款，均为1年期。

本年5月7日，自若又发行“自若2号第1期”，本年7月9日发行“自若2号第2期”。据悉，依照方案自若1号ABS、自若2号ABS共发行25亿元。

而因为荟润6号为调集资金信任方案，外贸信任向外部募集了资金，但并无法核实自若这次有无向荟润6号信任方案出资。

自若的自有资金借用信任通道向租客放贷，又能够获得全年租金的高额利息收益，类似于卖方信贷。到2017年末，自若办理了50万间房，比较2016年35万间房增长了43%。自若2017年经营收入27.54亿元，比较2016年10.73亿元增长了近1.6倍。自若作为二房东形式赚取的租金差，或许正是体现在公司账面上数十亿元的经营收入。

自若把租借事务做成了另一种金融产品的形式，这或许早已违背了其时熊林想要“让日子在城市中25岁到35岁的年青人对寓居不再感到失望”的初衷。