(股票000005)大本营之争 杭州125亿土拍里绿城、滨江百亿落槌

观点地产

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7月29日，杭州又迎来了一次出让总价超过百亿的拍地盛宴。

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4月份那一次126亿成交的土拍，滨江与绿城分别得偿所愿，成功补仓；5月中旬的163亿，顶价抢地比比皆是，竞拍到自持的热度，让杭州地市又一次升温。

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这一次土拍与以往不同的是，这是杭州首批“限房价、限地价”地块出让，该政策同时限制了地块出让价格与商品房的售价。

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与此前一样，此次土拍最大胜利者依然属于滨江与绿城，两位本土作战选手合计超过100亿的拿地价格，占据了此次出让金总额逾80%。

深耕区域和产品力的优势，让滨江与绿城都有十足的信心继续重仓杭州。

杭州地市“降温”

作为长三角经济区的重镇，杭州土地市场不缺买家，稍显过热的楼市地市，让政府有必要进行调控，达到所强调的“房住不炒”。

6月份出台“双限”政策后，试水的6宗地块于7月29日迎来了集中出让。

在限制商品房价格的条件下，各家房企都有自己的一本账，“赔本赚吆喝”对于现在融资难、发债难的房企来说，显然不是一个好选择。

尽管此次大热的金沙湖地块、钱江世纪城地块都吸引了超过10家房企参与，但并未竞拍至自持价格，自持前及时“刹车”与控制风险成为了各方的默契。

综合来看，此次限价地块带来的地市降温效果比较显著，大型地块都由深耕杭州的本土巨头夺得，而小型地块则是小型房企“八仙过海、各显神通”。

其中，滨江集团以总价43.3亿元竞得了最受关注的钱江世纪城地块，成交楼面价31266元/平方米，溢价率24.07%。地块为一宗住宅用地，限商品房毛坯最高均价40500元/平方米，毛坯最高单价44550元/平方米，装修标准4500元/平方米。

此外，滨江集团还以总价15.74亿元竞得萧山地块，为一宗住宅用地。据此计算，滨江集团此次拍地共投入巨资59.04亿元。

绿城方面，经过53轮竞价夺得金沙湖宅地，成交总价44.29亿元，成交楼面价25810元/平方米，溢价率28%。地块规定，限商品房毛坯最高均价33500元/平方米，毛坯最高单价36850元/平方米，装修标准4000元/平方米。

剩余3宗地块分别为万固以8.78亿元夺得大江东新湾商住地，成交楼面价5995元/平方米，溢价率23%；东原以5.63亿元拿下蜀山西商住地，楼面价10386元/平方米，溢价率9%；兴耀以7.42亿元竞得空港新城地块，楼面价7917元/平方米，溢价率18%。

融资端控制房企资金来源，地市中限制出让价格，楼市出让中再限制销售价格。对于房企而言，带来的压力无疑是巨大的。

首当其冲的是销售端去化率承压，回款需要达到保证，在价被限制情况下，量需要做到更多；其次，在拿地阶段需要谨慎，避开高风险地块，注重快周转从而保证足够的利润。

杭州地市楼市的降温，似乎在所难免。

“地头蛇”滨江

对于极度依赖杭州市场的滨江来说，补仓行动势在必得。

滨江2018年年报数据披露，去年房地产业务收入为211.08亿元，其中有4个项目收入超过20亿，分别为华家池项目、锦绣之城项目、东方星城项目、武林壹号项目，全部位于杭州，这4大项目合计贡献了近163.27亿元的收入，占比达到77.35%。

杭州之于滨江，就像地球上占比达到79%的海洋一般，重要性不言而喻。

在4月中旬，滨江以总价52.03亿加上22%自持面积夺得的望江新城地块；6月份，滨江联合体16.65亿拿下杭州老余杭商住地，再次刷新了板块楼面地价。

据观点地产新媒体不完全统计，这3个月来，滨江在杭州纳储金额超过了127亿元，异地扩张不利，并没有影响到这家“地头蛇”在杭州的强势。

此次能够在超过20个竞争者手上抢下钱江世纪城地块，对于滨江来说尤其重要，24.07%的溢价率与并未达到自持也比较理想。

据观点地产新媒体计算，成交楼面价31266元/平方米与商品房限商品房毛坯(算上装修价格)最高均价45000元/平方米的价格，留给滨江还是有不少操作空间的。

此外，根据该区域的规划来看，钱江世纪城核心区近一年来应该只会有这宗宅地出让。对于一个核心区域里的“独苗”，相信去化率对滨江来说并不会是太大的问题。

值得注意的是，滨江此前收到了上交所关于公司合作开发土地具体模式的问询，从滨江回复的信息中可以发现，该公司大部分项目权益比例低于50%。

其中，原因包括项目合作方增多，一般都有两家以上房地产企业合作开发；合作开发项目，可以使房地产企业分摊投资资金，降低投资风险；参与合作开发的房地产企业可以更好发挥自身优势，对项目进行互补开发；部分地块原土地方为引入公司品牌和产品，主动引入公司作为小股操盘方，共同合作开发。

对于深谙此道的滨江来说，该次世纪城项目引入合作方的可能性也很大。

绿城大本营

对于本日土拍另一位主角绿城来说，中交入主后强调规模的节奏一直未变，全国化布局也一直在进行。尽管如此，杭州之于绿城仍然是不可放弃的大本营。

此前不久，在调整领导班子与管理体制后，宋卫平也辞去了在绿城的所有职位。

创始人离去后的绿城并未放慢自己的扩储节奏，而是继续加快。单从29日计算，绿城就斥资72.44亿元，在全国不同城市拿下了3宗地块。

其中，在华南地区以11.83亿元竞得广州市南沙灵山岛尖08号地块，楼面价15239元/平方米；在东北区域，以16.32亿元夺得大连市体育新城BD地块，溢价率41%；最后，则是华东区域大本营杭州，花费44.29亿元巨资补仓。

资料显示，截至2019年6月30日止六个月，绿城集团累计取得总合同销售金额约743亿元，较去年同期754亿元下跌1.46%。

全国范围内销售下滑，大本营杭州区域接近失守，绿城在新任领导班子带领下逆势加速拿地。

此次拿下的金沙湖宅地，无论从区域还是价格都是甜品级别的地块，成交楼面价25810元/平方米，限商品房毛坯(算上装修价格)最高均价37500元/平方米。

据观点地产新媒体了解，区域内鲜有宅地供应、无新房出售的现状与绿城自身产品力的优势，在这个地块中绿城还是有利可图的。