(国信证券上市)深圳投资客狂欢 商办市场寻“灰色空间”

中国经营报钟广莲童海华

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在深圳“中盘”中洲湾购买了一套商务公寓后，宋先生(化名)在嘉鑫辉煌时代又购买了两套48平方米的复式商办公寓用来投资。

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与中洲湾的商务公寓不同的是，其在嘉鑫辉煌时代购买的48平方米复式户型，房屋性质为“办公”。该项目内场销售人员表示，商办公寓不限购不限售，灵活性高，因此也成为现在投资客的首选产品。

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继《粤港澳大湾区发展规划纲要》后，8月18日，深圳又迎来建设中国特色社会主义先行示范区的重大利好。

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首先反映在楼市上。8月底，天健天骄南苑住宅项目开盘，开盘当天去化率50%。另外，同期开盘的中洲湾公寓项目截至9月底共备案312套，成交金额为11.41亿元，位居全市公寓成交金额第一名。

在持续利好之下，继今年3、4月小阳春之后，原本还在观望的投资客又开始蠢蠢欲动。然而，限购、限售等严厉的调控政策让很多投资客望而却步。与住宅相比，“限售五年”“不限购”的商务公寓市场行情明显高于住宅市场。

记者调查发现，另一种“类住宅”产品——商办公寓正在不断升温。

热度上升成交分化

在“中国特色社会主义先行示范区”等优惠政策加持下的深圳，新房市场经历了8月底的一波小高峰后，开发商推盘的热情持续高涨。

从8月底开始，深圳开发商积极推盘，放货量不断增加。深圳中原研究数据显示，8月底开始访客指数大幅上升，9月访客指数维持在55.29~60之间，与上年同期相比，处于高位。

深圳中原研究院数据显示，9月新房市场有16个项目开盘入市。其中，9个为住宅项目，2个公寓项目，另外有5个办公产品项目。

从成交数据来看，成交量有明显上升趋势。9月新房市场共签5421套商品房，环比上升25.0%。

然而，记者梳理发现，在新房市场中，住宅和商务公寓、商办产品成交量的分化尤为明显。

在住宅市场，9月深圳新房住宅有8个项目获批预售，成交约为2748套，环比下滑9.55%；总成交面积为26.91万平方米，环比下滑6.28%。而公寓市场的表现却尤为抢眼，签数据显示，9月全市商务公寓共成交2202套，环比上升103.32%；成交面积10.89万平方米，环比上升80.66%。

事实上，在2018年“731”政策出台以来，深圳新房住宅市场一直保持着相对平稳的态势，而不限购的公寓产品销量逐渐上升。但是商务公寓5年限售的规定，也让很多投资客望而却步。

在此背景下，投资属性较强的办公产品受到不少投资客的青睐。数据显示，9月有5个办公项目获批，供应量为13.75万平方米，环比增加2.8倍。签数据显示，9月深圳一手办公成交面积为2.58万平方米，环比上升7.49%；二手办公成交面积为1.54万平方米，环比上升118.9%。

“现在投资客投资都选择商办产品，因为不限购不限售，也不限贷，投资回报率会比较高。”某楼盘销售人员告诉记者。

“办公”用房受投资客青睐

除了嘉鑫辉煌时代以外，近期，记者走访了深圳多个楼盘项目，不少楼盘中“办公”性质的房屋都被包装成公寓出售。

据了解，阳光城天悦(又名“深南阳光大厦”)于2018年开盘销售，主要出售商务公寓和办公产品。深圳市房地产信息平台数据显示，该项目商务公寓89套，已售25套；办公产品213套，仅售14套。

位于龙华区的一项目也主要出售办公用房。记者调查发现，该项目近期出售A座，180~275平方米的大户型，房屋性质也是办公，另外，此前一直在售的C座主要为70平方米左右的户型，层高4.5米。

该项目销售人员表示，房屋可精装交付，但需要额外交8万元装修费用。

商办市场的热度上升，除了政策利好外，跟深圳严厉的调控政策密切相关。

2018年7月31日，深圳出台了《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》规定，“个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。”而商办产品并不在限购、限售之列。不限购且转让灵活的特点正符合投资客在深圳购房投资的需求。

一位业内人士告诉记者，深圳有的项目投资客占比在80%左右。

除此之外，高额的租金也让商办公寓的市场行情不断上升。

“之前客户委托我们出租一套70平方米的复式商办公寓，租金开到1.5万元/月。”中介人员吴姐(化名)告诉记者。

而在福田区上梅林，租金水平更高。嘉鑫辉煌时代销售人员告诉记者，周边公寓的出租价格有的已经达到200元/平方米。贝壳找房的房源数据显示，该项目对面的理想公馆，70平方米的两室户型，租金已达到1.5万元/月。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，深圳现在办公产品供给不断增加是市场的投资需求所致，“现在深圳要修改规划很难，如工改住、商改住等。而政府对住宅用地的管控非常严格。对于旺盛的市场需求，开发商只能想办法打擦边球。”

可用作居住？

2018年，深圳出台了《深圳市城市规划标准与准则(2018年局部修订稿)》，明确表示“办公”性质的建筑为“供各类企事业单位和机关团体从事办公及相关业务活动的建筑”。然而记者走访发现，不少开发商给产权性质为“办公”的产品赋予了居住功能。

在嘉鑫辉煌时代，记者看到，4.5米层高的办公产品被设计成复式精装修交付，室内还通燃气。从各方面来看，主要承担居住功能。另外，该项目办公性质的房屋多为48~70平方米的复式户型。

而深圳2017年发布的《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》(简称“《通知》”)规定，“商业、办公建筑设计不得采用住宅套型式设计；卫生间、茶水间、阳台(含露台)及各类型管井、烟道、风井等应集中设置”。另外，《通知》还规定单栋(座)建筑同一楼层内，套内建筑面积≤150平方米的单套办公用房建筑面积之和，不得超过该层建筑面积的50%。

深南阳光大厦的销售人员告诉记者，政府有明确规定，办公产品不能搭板、改造成复式，也就是说，不能承担居住功能。然而，当记者表示目前手头资金不够时，该销售人员也建议记者购买该项目的商办产品，作为过渡使用。

事实上，记者走访发现，深圳多个项目均被设计成复式精装出售。

中国城市经济专家委员会副主任、综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，事实上现在没有明确规定办公产品不能用来居住，开发商的做法也是在打擦边球。在政策的刚性规定下，消费者购置办公用房可能会有潜在的风险，但是也不排除在市场体量大的情况下，政府根据市场情况去调整相关政策。

关于以上情况的处理，深圳已有先例。2018年，位于坪山区的一项目在交房后不久，突然收到坪山区规划土地监察局的告知函，称该小区业主违规搭建，必须拆除违建部分。

据了解，当时出售的是层高为4.5米的35~65平方米的毛坯房，由业主在收房之后将其设计成复式户型，因此遭到监管部门的处罚。记者查询发现，业主违规搭建的房屋产权性质均为“办公”。

除了违规搭板，有的开发商甚至将20多年前开发的商铺进行改造后，包装成公寓出售。

此前，据深圳电视台财经频道《1919创财经》报道，位于龙岗大芬的名城国际广场涉嫌改变房屋用途，违规销售公寓。据报道，名城国际广场项目是一个已经有20多年的老小区，该项目三四层的房屋用途为“办公”，近期推出“新房”销售。

而该项目随后也遭到相关部门的整改。

8月底，记者打电话到售楼处咨询，该项目销售人员告诉记者，项目还未开放购买，无法看房。近期，记者发现该楼盘有重新开售的迹象，便到售楼处询问。

售楼处工作人员告诉记者，该楼盘在10月7日下午3点以后就停止销售，无法看房了。

有知情的中介人员告诉记者，该楼盘是因为房产证办不下来，所以才停售。至于办不了房产证的原因，是开发商违规将商铺分割，原来的每一间商铺都被分割成两套，再包装成公寓出售，“也就是说两套房子才有一个房产证。”

记者在该项目展示中心的户型平面图看到，几乎所有的“公寓”都是由此前的商铺分割成两套出售。

针对该问题，记者发函给深圳市住建局，截至发稿，未获回复。