(凯瑞德)大湾区国庆市场前瞻 多区域价格已“降无可降”

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国庆前市场透析

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3季度粤港澳大湾区房地产市场热度继续降温。从指标盘“推新货量”和“去化效率”看，广州、深圳、佛山、东莞、珠海和中山指标楼盘“推新”数量对比上半年有所下降，货量减少之下的推新去化效率亦略有下滑。除深圳和东莞整体去化稍好外，其它城市多数区域“推新”当天去化效率在5成以下，相当部分板块在3成以下。

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国庆黄金周预计推新货量不多

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从“十一黄金周”有推新计划的楼盘来看，今年黄金周将“成色不足”。大湾区黄金周推新货量整体不多，大概率是作为一个“加强版”的周末。

当前大湾区“牛皮市”特征明显，既有经济环境的原因，亦有市场调控、金融管控的原因。多因素抑制下，时至9月，可以认为大部分区域市场“短期(乃至中期)价格向上”的预期基本被打消。但市场价格仍相对稳健，发展商动辄“大幅让价”的行为对比往年明显收敛。

原因无非三点：

1)除地方政府外，发展商亦需稳定预期，尤其是对“已售未签”客户；

2)在缺乏大环境利好的情况下，降价走货的效率不如以往；

3)更为重要的，从土地成本的角度，多区域房价“降无可降”。

作为购房者，虽然预计国庆市场不会“很火”，但目前多个区域市场价格相对土地成本已具备充足性价比(可以说是“良心价”)，多走走更能挑到“心水单位”

对于开发商而言，一方面，“二级商品住宅市场降温”使得不同区域市场“走货效率”与“价值高低”更趋分化；另一方面，“一级土地市场降温”亦使取地难度降低，土地成交的性价比提升。机会与挑战并存，在市场环境变化之下发展商需要对区域市场作出更精准判断，方能获取稳健回报。

PART1国庆前市场透析

大湾区3季度“推新量”持续减少

各城指标盘推货水平相较二季度进一步下降。包括佛山、珠海、中山新盘推货量对比二季度下降明显。市场“牛皮”特征更加突出，一方面购房者“市场预期”持续被经济及金融环境抑制；另一方面在“半年冲刺”过后，主要发展商的营销力度减弱，两方面因素驱使市场活跃度趋降。

货量减少之下

3季度推货去化效率亦趋下行

据合富研究院监测，三季度大湾区共有59个板块有“推新”动作，整体去化率(推货当天成交套数推货套数)相较二季度下行。去化效率在3成(或以下)的区域个数相较二季度有所增多。

目前粤港澳大湾区范围内去化效率相对较高的城市为深圳、东莞。但这2个城市成交量排名靠后，其余市场容量大的城市均面临严峻的去化压力。

PART2国庆市场预判

由三季度转向四季度

十一黄金周大概率是作为“加强版”周末

预计十一黄金周市场推新量不多，原因有三：

1)三季度以来的去化效率偏低导致国庆期间“余货未清”；

2)市场牛皮之下的客源减少，迫使多家房企推货“节前抢跑”；

3)大量2017年后成交的高地价项目(取地时，“地价/房价”比值≥0.6)受限于市场景气度难以问世。

从“十一”期间预计有推新动作的指标盘看，除佛山以外，其余城市高地价项目推新货量基本缺席。

预计大湾区范围多数板块“推新量”在300套以下，不少楼盘属于“应节”加推，推货量少且营销力度有限。广州南沙，佛山一线临广等传统意义上的“楼市大仓”(指，成交规模占比大的区域)，预计本次“十一假期”推货较少，在300-500套水平。本次推新力度较大的板块包括广州增城、惠州惠城和博罗、佛山的二线临广和三水、顺德中，其推货规模预计在500套以上，但相较于以往周度而言，未有明显上升。

PART3聚焦一个问题

为何景气度趋降但价格整体仍稳？

值得留意的是，虽然三季度市场热度趋降，但各城发展商“大幅让价”的现象对比往年明显收敛，各地市场价格总体平稳。

无疑，发展商“资金回笼需求”始终存在，但三方面因素驱使市场价格保持相对稳定：

1)地方政府维稳+发展商维稳。

近月包括珠海、中山、东莞已相继作出政策调整，稳定市场预期。

从发展商角度，由于各地“已售未签”比例较大，这使楼盘后续降价措施受到抑制。

2)降价走货效率不如以往

中央政策及经济影响，多重因素作用下，时至9月大部分区域市场“短期(乃至中期)价格向上”的预期基本被打消。当前置业者对楼盘价格变化的敏感度较高，认为“越降价越不敢买”的置业者占比上升。

3)更为重要的，从土地成本的角度，多个区域房价“降无可降”。

从自身的溢价空间来看：

当前大湾区整体市场项目(尤其2016年以后取地项目)溢价空间已经十分有限。其中：广州增城、佛山的一线临广、二线临广和顺德中部；珠海的唐家和斗门；中山全市；江门蓬江、新会枢纽等，这些区域的高地价项目不少是以“亏本价格”销售。

相较而言，广州(除增城)、东莞(除黄江部分项目)、深圳三个城市项目溢价空间相对其他城市稍高，但其高地价项目“面粉价格”亦已达到“面包价格”的6成以上。

从能够产生的溢价空间来看：

若以“现时各板块项目售价”与“现时周边成交地价”的差距衡量。

广州中心城区和近郊区域、深圳南沙、福田、罗湖和盐田等区域现时取地仍能获取一定溢价空间；但大湾区范围内其余城市的多数板块，包括广州的远郊花都、增城和从化，佛山高明和三水，中山大部分区域、珠海唐家和高栏港等，再取地能够产生的溢价空间已经较为有限。

从土地成本的角度考虑，粤港澳大湾区整体房价的下降空间相当有限。

PART4结论

对于购房者：

目前多个区域市场价格相对土地成本已具备充足性价比，包括前文所提及的广州增城、佛山的一线临广、二线临广和顺德中部等区域，可以说是“良心价”，“国庆期间”多走走更容易挑到“心水单位”。

对于发展商：

当前市场环境下的挑战与机会并存

一方面，“二级商品住宅市场降温”使得不同区域市场“走货效率”与“价值高低”渐见参差。

另一方面，“一级土地市场降温”使发展商取地难度降低，土地成交的性价比提升。

正如我们此前所言，土地市场虽入秋、难入冬，拿地正是时机(点击浏览)。在市场环境变化之下发展商需要对区域市场作出更精准判断，方能获取稳健回报。