(206013)“临深”概念下的多面惠州楼市

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近期，《中国经营报》记者走访了惠州多个楼盘发现，限售、限价两年后，市场“欲涨价”的呼声愈加强烈，而不少楼盘在未取得预售证时便违规销售。

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中国指数研究院统计显示，2017年5月，惠州的平均房价冲破万元大关以后，便一直在1万元~1.1万元/平方米之间波动。实际上，按照区域来看，惠州目前单价在1.2万元~1.5万元/平方米的楼盘比比皆是，另外，也有不少区域的房价尚在6000元~9000元/平方米之间徘徊。

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惠州中原研究数据显示，2019年7月，惠州市住宅成交11168套，环比下降3.45%，市场热度有所下降。

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限价与涨价的对抗

近日，记者走访发现，惠州多个区域楼盘销售人员透露着一股“欲涨价”的气息，尤其惠城区最为明显。

“我们近期准备涨价了，涨幅大约为每平米1000~1200元。”惠州市惠城区江北区域御豪庭项目，销售人员告诉记者，该楼盘目前单价大约在11500元/平方米左右，“我们这个项目大概是江北片区最便宜的楼盘了。”

销售人员表示，此前由于政府限价，导致该楼盘初期的备案价格上不去，而目前周边楼盘的价格普遍达到1.2万元/平方米，该楼盘的价格尚在1.15万元/平方米。

位于惠东县白花镇的保利悦公馆(备案名为“茉莉公馆”)项目也有这种情况。记者了解到，保利悦公馆项目的备案均价在6900元/平方米左右。保利发展控股集团股份有限公司(600048.SH，简称“保利”)惠州区域相关负责人告诉记者，由于该楼盘项目周边配套设施尚未完善，备案价格低于惠东县其他区域的楼盘。“我们正在与政府协商，希望可以提高项目的备案价格。”

2018年8月，惠州市房管局发布了《关于调整我市市区普通住房标准的通知》(简称《通知》)。《通知》显示，普通住房的建筑面积交易单价调整为惠城区(含仲恺高新区)低于13933元/平方米(含13933元/平方米)；惠阳区低于15417元/平方米(含15417元/平方米)；大亚湾开发区低于14865元/平方米(含14865元/平方米)。

《通知》出台后，不少人认为惠州的房价上涨了。随后，惠州市房管局相关负责人对此进行澄清表示，这是税务部门对每套房子的评估价，和房地产实际的市场价格和先行的备案价无关。备案价并没有调整，继续从严执行。关于目前各区的备案红线，记者发函采访了惠州市住建局，截至记者发稿，未获回复。

记者走访发现，目前惠州市惠城区大多数楼盘的销售价格均在11000元/平方米~13500元/平方米。然而，有中介人员告诉记者，惠城区有不少捂盘惜售的现象。“惠州有三个月可以调整一次备案价的政策，有些楼盘想要以更高的价格出售，便三个月调整一次备案价，又迟迟不开盘。”

中介人员表示，2017年开始，惠城区不少楼盘都在捂盘，其中金山湖片区最为严重，导致该片区“一房难求”。“现在金山湖那边没有什么房子卖，开发商不愿意卖给你，除非你愿意多交几十万元‘喝茶费’。”

此前，惠州市民庄先生曾在惠州市政府官投诉，称其于2017年在珑湖湾方直东岸项目购置了一套商品房，当时开发商以捆绑车位销售的方式抬高其售房价格，车位价格达到33万元/个。

记者走访金山湖片区发现，该片区几乎没有新开盘的项目。记者在一家房产中介机构看到，位于金山湖湖心岛的中洲中央公园二手房挂牌价最高已达到2万元/平方米。

位于江北中心区的中洲华昕府项目此前已经封顶，但由于备案价无法达到预期，迟迟无法取得预售证。该项目销售人员告诉记者，当时开发商以接近8000元/平方米的楼面价获得该地块，加上该楼盘建设成本较高，因此希望能够以较高的价格出售。

但是由于开发商提出的备案价格远远超出了政府的备案红线，在双方博弈中，备案价格迟迟无法确定，预售证也因此办不下来。该楼盘销售人员告诉记者，若客户想要购置该项目商品房，以97平方米户型为例，三成首付至少要准备60万元，这意味着，开发商希望该楼盘以至少2万元/平方米的价格销售。

对此，中洲华昕府的开发商深圳市中洲投资控股股份有限公司(000042.SZ，简称“中洲控股”)回复《中国经营报》记者采访称，公司会根据实际情况尽快完成备案，取得预售资格。

有楼盘或涉违规预售

记者走访发现，有不少楼盘在未取得预售证时已经开放购买。

7月14日，位于水口仲恺的上霞湖庭售楼处人声鼎沸，不少购房者在看房。记者了解到，该楼盘项目在前一天就已经开放认筹，主要推出1栋89平方米~102平方米的住宅产品。“备案价还没下来，现在是认筹阶段，价格应该在8760元/平方米左右。”销售人员告诉记者。

销售人员表示，该楼盘推出的楼栋还未正式开盘，所以需要先交5万元认筹金锁房，等备案下来便可将认筹金转为定金，算进首付款里。

即便如此，来选房的人还是络绎不绝。中介人员表示，相比于周围一万元出头的价格，该楼盘不到9000元/平方米的单价算得上是该片区的价格洼地了。此外，当天该楼盘推出5000元抵7.5万元的活动，即只需另外缴纳5000元，首付款即可减少7.5万元。这种优惠吸引了不少消费者前来选房，缴纳认筹金。销售现场的销控表显示，此前推出的1栋住宅楼去化在80%以上。

上霞湖庭的开发商惠州市秋谷实业集团有限公司策划部负责人告诉记者，上霞湖庭项目总共推出8栋住宅楼，目前已经全部取得预售证。记者查询到，上霞湖庭项目全部取得商品房预售许可证的最新日期是在7月18日。而记者查询发现，在全部取得预售许可证前一周，上霞湖庭项目已经开放认筹，并且收取5万元“认筹金”。

此外，上述负责人告诉记者，目前该楼盘去化在50%左右。

除了上霞湖庭，不少楼盘也存在还未取得预售证就进行销售的情况。

惠州的林女士(化名)于6月15日在惠东县白花镇保利悦公馆(后改为“茉莉公馆”)选购了一套商品住宅。林女士告诉记者，她在6月15日当天交了5000元认筹金，6月28日交了5万元定金。后来，由于林女士资金方面出了问题，想找开发商退还定金，对方却表示定金无法退还。

林女士与开发商签订的认购书上，有“定金不退”等条款。“跟开发商沟通了好久，最后还是退不了，只能咬咬牙交了首付。”销售人员告诉林女士，资金问题可以换一家银行去解决。林女士告诉记者，茉莉公馆现在开售的是2、3、4栋。记者查询发现，2栋目前还未取得预售证。

据此，保利上述负责人告诉记者，目前正式销售的是已取得预售许可证的3栋和4栋，2栋由于未取得预售证，因此客户只需要缴纳一万元的“诚意金”选房。

在惠阳大亚湾，也有楼盘未取得预售证进行销售。距离深圳不足一公里的荣佳国韵此前推出的5栋住宅楼尚未取得《商品房预售许可证》。该楼盘销售人员告诉记者，需要先交5万元认筹金选房，正式开盘后方可签合同。

记者了解到，荣佳国韵项目此次推出的是5栋58平方米~110平方米的户型，但是，58平方米的户型需要全额付款方可购买。

根据该楼盘情况，记者联系了荣佳国韵项目的开发商深圳市旭生实业集团有限公司采访，截至记者发稿，未获回复。

根据我国的《城市商品房预售管理办法》第六条规定，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。

为规避政策制约，有的开发商打起了“擦边球”。

位于大亚湾临深片区的锦地繁花项目分五期开发，目前开放的是第五期24栋住宅楼。该项目销售人员告诉记者，由于目前项目备案价格未定，也还未取得预售证，因此还未正式开放销售。客户只需要提前把资料提交到开发商处，便可在开盘当天按提交资料的先后顺序选房。中介人员告诉记者，7月28日，锦地繁花98平方米的户型已经全部锁定。记者在惠州市房管局房产交易公示板查询发现，目前该项目要推出的第五期24栋依然未取得预售证。

对于楼盘未取得预售证便销售的情况，中原地产首席分析师张大伟表示，这是在三四线城市很常见的情况。对开发商来说，这种方式可以加快销售和回笼资金。但消费者要注意，个别项目会有烂尾的可能性。

区域内价格差异大

中国指数研究院数据显示，2019年7月，惠州市整体房价平均为10142元/平方米。然而，记者走访发现，各区的销售价格和成交情况均有很大的差异。

惠州市的面积为11599平方公里，是粤港澳大湾区9城中占地面积排名第二的城市。惠州下设2区3县，包括惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县和龙门县。

惠城区江北片区新开的楼盘普遍价格在1.2万元/平方米~1.4万元/平方米之间，水口片区的价格与江北接近。而金山湖片区的普遍价格达到了1.7万元/平方米以上。

仲恺高新区的楼盘价格一般在1.1万元/平方米~1.3万元/平方米之间，而博罗县的价格在6500元/平方米~9500元/平方米之间，是惠州房价的“洼地”。

在粤港澳大湾区规划纲要出台以后，惠州大亚湾“临深”概念再次被炒起来。有中介告诉记者，“在惠城区买房的大多是惠州本地人，但是在大湾区买房的却大多是深圳、香港的投资客，大约占了六成。”

经过几年的开发建设，大亚湾现在已经高层住宅林立，配套设施也日趋完善。“前两年，大亚湾这里还是一片荒地，现在各方面都完善了。”中介小林感叹道。

而即使同在惠阳大亚湾片区，不同的位置销售情况跟价格却有很大差别。简单来说，距离深圳越近，价格越高。

广东省房地产专家韩世同表示，在目前政策利好的环境下，惠州完全可以凭借其大量尚未开发的土地资源和“临深”的地理位置，承接深圳的产业转移，实现长足稳定的发展，同时也有利于增强惠州房地产市场的活力。此外，深惠地方政府应加强合作，加快大湾区城市一体化建设进程。

以锦地繁花为例，锦地繁花的价格大约在1.3万元/平方米左右，而直线距离不过几百米的富康锦绣壹号，单价达到了1.9万元/平方米。“因为锦绣壹号距离深圳更近，楼盘下面就能看到‘深圳欢迎您’的指示牌，过了那里便是深圳的地界了。”中介人员说。

除了大亚湾，惠州其他区域的深圳客也不少。据保利上述负责人介绍，其位于惠东县白花镇的保利悦公馆项目，深圳的客户比惠州本地的客户要多。“距离我们项目几公里处有一个收费站，到达坪山坑梓收费站不到30公里，因此很多深圳的客户在我们项目买房。”上述负责人表示。

张大伟指出，一定的投资可以增强市场活力，但过度投资必须要政策调控。从目前的情况来看，环深市场的确有所过热，尤其是在大湾区利好的影响下。所以需要稳预期，应该针对非自住需求增加调控。

韩世同表示，此前惠州曾过度发展文旅产业，但是这种做法对拉动整体经济的作用有限。惠州临深的地理位置和大面积未开发的土地，其实可以更好地实现承接深圳产业和人口的功能。这需要地方政府加强合作与协调。