(外汇新闻)探索“走出去” 建业地产机会几何

北京商报

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继3月年报发布会上透露“走出去”后，“河南王”建业地产的对外扩张计划有了新动态。在不久前举行的重要收购事项发布会上，建业集团董事长胡葆森在对外宣布收购中民筑友之外，再度表态有意走出河南。但他强调，“走出河南”仍处于一个探索期，今年没有具体任务目标。有业内人士表示，在外地一些头部房企涌入本地市场以及当地房企奋力赶超的内、外部双重竞争下，建业地产想要“走出去”的难度越来越大。作为装配式建筑领域的新玩家，建业地产如何在收购完成后利用“筑友智造”这个新平台助力企业更快发展，仍有待时间检验。

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接手中民筑友

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7月22日，建业地产于郑州举行重要收购事项新闻发布会，宣布以16.5亿元收购天津中民筑友科技有限公司63.5%股权，并已经在7月10日完成了境内部分交割。

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据了解，中民筑友是一家专业提供智慧建筑整体解决方案的运营商，同时从事智慧建筑生态链建设的创新型高科技企业，旗下拥有一家香港主板上市公司，注册资本30亿元，总部位于湖南长沙。目前，该公司已在全国22个省、48个市布局智能化数字工厂，并已与阳光城、绿地等20多家全国房企开展了业务合作，在全国已有42个项目在建，累计施工面积超600万平方米。

收购完成后，中民筑友将更名为“筑友智造”，建业地产不会对中民筑友管理层进行大调整。值得一提的是，中民筑友本是中民投自成立之初开始孵化的实业企业。伴随着股权转让，这也意味着中民投退出了装配式建筑板块。

摸索“走出河南”

在接手中民筑友、加码装配式建筑业务之外，此次举行收购事项新闻发布会上，胡葆森提出的建业地产“走出河南”计划，也聚焦了较多外界关注的目光。

按照胡葆森阐述的三大条件，建业地产走出河南，首先在管理半径上有要求，具体半径为500公里，即目标为河南的六个邻居；基本模式上，区别于重资产为主的建业地产，“走出河南”将采取中原建业的轻资产输出模式；输出的产品为中原文化小镇，同时伴随着中原文化的输出，步伐会比较谨慎。

而对于今年省外布局的目标，胡葆森则称，“走出河南”仍处于一个探索期，今年没有具体任务目标。

资料显示，2018年建业集团整体实现销售额812亿元，同比增长97%。据克而瑞公布的《2019年1-6月中国房地产企业操盘榜TOP200》，2019年上半年建业地产销售面积位居全国第13位，销售收入位居全国第36位。

在业内人士看来，虽然建业地产2018年的整体销售排名仍处于中上等，但在其略显谨慎与保守的扩张计划背后，实则反映出建业地产面临着较大压力。尤其是在标杆房企早年相继提出全国化布局，并取得一定成果的当前，尚未完全迈出河南大本营的建业地产开始重提“走出河南”，在规模扩张方面已然被一些当年并肩的房企甩在身后。

克而瑞《2018年中国房地产企业销售排行榜》显示，作为老牌房企的建业地产仅位列第42位，2012年和其排名相近的蓝光、旭辉、中南等，如今都一跃成为千亿房企，并在发家地之外的一些热门城市土地市场表现踊跃。

“前有过江龙，后有本地虎”，似乎是当前建业地产现实中扩张阻碍的生动写照。一位不愿具名的行业分析人士指出，对于建业地产来说，其目前才开始发力“走出去”，本质上是因为河南房地产市场竞争加剧。当前，虽然国内整体房地产市场红利仍存，但企业“走出去”也须防范更多来自外部的竞争。

一组数据似乎可以印证上述行业分析人士的论断。据媒体公开报道，随着碧桂园、万科、融创等头部房企相继涌入河南市场，建业地产的生存空间正一步步被压缩。据悉，2018年河南区域销售额排名前十房企中，本土房企仅占4席，外来房企销售额占前十名房企总销售额的50%以上。

而在头部房企抢占当地市场份额之外，诸如正商地产、康桥地产、升龙集团等河南本地房企也紧随建业地产之后发力赶超。克而瑞数据显示，2016-2018年间，建业地产在郑州的权益销售额排名从第2名下滑到第4名。

抢滩装配式建筑助力轻资产扩张

“接手中民筑友、加码装配式建筑业务的建业地产，其收购之举背后实则有着更大的野心。”一位业内人士表示，此次收购事项对于中民投而言，是筹措偿债资金一种方式；之于胡葆森，收购装配式建筑公司则是其为建业地产住宅产业化发展下的一盘大棋。

在上述业内人士看来，根据发布会上透露的内容，建业地产的对外扩张似乎有意借助轻资产谋变，中民筑友的装配式建筑能力，无疑为建业地产的轻资产战略提供了迅速可复制的保障。

值得一提的是，轻资产是近年来建业地产反复提及的关键词。建业地产认为，轻资产模式下，进行品牌输出、管理输出和资源输出，整合土地资源、设计资源、施工资源等是一举多得之事。

胡葆森表示，此次收购中民筑友，主要是看中其打造装配式建筑的能力，如能将该项资产包纳入旗下，会对建业在住宅、商业等方面的开发有所助力。同时，在建业与筑友智造合作之后，建业将主动承担起装配式建筑在河南住宅产业化和建筑产业化落地的主力军作用，希望这个产业在两三年内能够呈现一个明显的、加速的态势。

据了解，截至2019年6月30日，建业地产开发项目累计交付面积约3252万平方米，拥有在建项目共130个，在建总建筑面积约2612万平方米，土地储备建筑面积约4836万平方米，其中权益建筑面积约3780万平方米。此外，截至上半年，建业累计完成131个轻资产项目合约的签订，其中省外项目1个。

在胡葆森看来，装配式建筑将对工程本身的质量、工期、成本带来全面革命。采用装配式建筑的方式将使原有工期在30个月的基础上，缩短四成，即18个月左右便可竣工。

此次中民投有意退出装配式建筑板块，也给了胡葆森一个进一步切入装配式建筑领域的机会。但胡葆森也在发布会上坦言，目前全国的住宅产业化率不到20%，距离美国和日本等发达国家的住宅产业化甚远。对于装配式建筑，建业地产谈不上有太多经验，不过公司在三年前已经有相关项目合作，今年所拿的项目之中也有一宗地块要求采用装配式建筑建造。

有分析人士指出，建业地产接手中民筑友、加码装配式建筑业务，充分体现了当前房企对于住宅产业化的重视。其此次收购公司，在装配式建筑产业化技术方面具有较强的实力，有助于房企未来轻资产和建筑节能发展的导向。

但业内也有声音称，中民筑友近年来的业绩表现并不稳定，加之建业地产过往并没有太多装配式建筑的经验，作为装配式建筑领域的新玩家，建业地产如何在收购完成后利用“筑友智造”这个新平台助力企业更快发展，依旧等待时间检验。

就“走出河南”所涉及的管理半径、轻资产模式输出、输出产品定位等确立依据、对于企业住宅产业化水平长短期目标等问题，截至发稿，建业地产方面未予回应。