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本年上半年，土地商场有所回暖，多个城市的土地买卖热潮引发了广泛重视。部分热门城市更因地价上涨过快而遭到国家部委的点名预警。

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记者整理发现，在本年二季度的土地拍卖中，多个三四线城市地王频出，土地价格屡创新高。

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部分业内人士直指，上半年呈现的土地热行情，与中资房企在境外融资规划大幅上升有关。跟着企业手中“余粮”富余，对地块的追逐不断催生新的地王。

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土地商场回暖

6月24日，深圳迎来了近20年土地招拍挂商场最大数量的一次宅地供给，共出让5宗地块(总面积17.03万平方米)，起拍总价154.35亿元，全国70多家房企参加竞拍，全场举牌343次。终究，5宗地块以总价224亿元成交，且许诺配建人才房面积13.67万平方米，占总建筑面积的20%。

深圳的土拍是本年上半年土拍商场回暖的缩影。据华夏地产计算，到6月末，全国50个大城市算计卖地20034.4亿元，同比增加17.4%。其间，卖地最多的杭州为1444.5亿元，紧随其后的是武汉948.8亿元，北京933.3亿元，姑苏836.8亿元。

克而瑞计算分析称，2019年3月以来，二线城市在多宗优质土地会集供给的影响下，土地商场热度显着提高，溢价率显着上扬。趁着这一波热度，部分三四线城市也加大了土地供给规划，各地供地情绪也由收紧向放松过渡，土地商场显着升温。可是在4、5月住建部连续宣告预警提示，天然资源部着重“分类供地”之后，下半年各城市土地供给意向又面对着更多变数，各能级城市土地商场将进一步分解。

记者注意到，克而瑞监测的299个三四线城市土地成交量价齐升，4月份成交建面环比上升30%，土地成交均价环比上涨19%，长三角城市群内的三四线城市体现尤为显着，温州、常州、常熟、金华、无锡、台州、镇江等城市均成交了多宗优质地块。其间，坐落长三角区域的常州市，4月成交的8幅含住所土地中，5幅溢价率都超过了50%，常州钟楼区一商住地块楼面价更是创前史新高。

值得一提的是，继二线城市土拍溢价率在3月份打破25%、创下2018年下半年以来新高后，三四线城市溢价率也完毕了半年之久的低位徜徉，并在4月份迎来显着回暖，溢价率增至21.3%，较年头上涨了近10个百分点。

克而瑞研究中心数据显现，4月份地级市土地商场溢价率均高于15%，其间台州、绍兴、丽水均有多块土地溢价率打破100%。且部分城市土拍底价上升较快，以溢价率为16%的湖州为例，土地成交楼板价较2018年末上涨了五成左右。

地王频出

在各个城市土地商场不断升温的状况下，开发商的拿地热心继续被点着，也因而催生了许多地王。

以河南为例。6月4日，郑州高新区迎来大规划出让土地，当天合计出让7宗地块。当地媒体报道，北京龙湖置业有限公司历经4个多小时的激战，成功摘下郑政高出【2019】7号（网）地块，成交额13亿元，折合楼面价6199元/平方米，溢价率54%，一举改写了1月份正商创下的高新区楼面价纪录（5235元/平方米），成为高新区新晋地王。

记者了解到，上半年，河南多个地级市的地价不断改写。据记者计算，洛阳、南阳、开封、周口、濮阳、新乡等城市均拍出了新的地王项目。

6月13日，南阳商务中心区拍出每亩984万元地王之后，6月21日，G2019—27、G2019—28地块双双打破每亩1100万元天价，两地块总价8.673亿元，改写了南阳地价纪录。

同在6月13日，河北邯郸市一天之内涵两个区域内都呈现了新的地王。保利开展以7.9亿元拍下复兴区前郝村地块，溢价率161.91%，成交单价637万元/亩，楼面价3827元/平方米，成为复兴区新地王。当天荣科地产也以5.5亿元摘得邯山区老东站地块，成为邯山区新地王，该地块成交单价702万元/亩，楼面价约4216元/平方米，溢价率为155.05%。

石家庄惹目组织履行总经理张金峰在接受记者采访时表明，在冀南区域邯郸和沧州的商场比较好，邢台和衡水则相对较差。邯郸市人口结构好，现在邯郸县城里的价格在5000~6000元/平方米的项目，每个月能有100套左右的销量。高铁站邯郸东站邻近的房子价格也到了1.4万元/平方米左右，和石家庄部分区域的房价差不多。

一位南阳地产人士告知记者，在土地供给方面，政府一向把控节奏，并且实际上主城区土地储藏很少，简直无地可卖。此前拍卖的地块现已储藏了近10年，自身就具有地王潜质。南阳楼市前期的乱象，也是南阳房地产热度不减的原因之一。“看着都是一片片的楼盘，存量商场很大，可是住不上，或许没有手续很难进入二手商场买卖。因而形成五证完全的新楼盘求过于供。”

郑州永威置业副总经理马水旺在接受记者采访时表明，地王频现实际上是土地供给量少，南阳的库存量在逐渐下降，特别是国内有溢价才能的品牌房企，纷繁进入这些城市，然后拉高了这些城市的房价。尽管把房价拉高了，可是依托品牌溢价仍然可以取得赢利。

马水旺表明，关于郑州高新区地王的发生，首要是由于郑州的房价一向在冲高。该区域的新房价格一向在1.5万元/平方米左右，从土拍的价格来看，6000元/平方米的楼面价，仍是有赢利的。

现在来看，河南各地级市的地王都是小地块，单价高、总价低、地段好。马水旺以为，之后政府可能会经过限地价、限房价、竞公租房的状况来调理，不会让地王屡次呈现。

房企转向境外融资

一位房企人士介绍，本年上半年土地商场的炽热，和房企手里的资金富余有关。“现在许多房企面对这样的状况，不拿地就意味着没有财物和出售规划。但有些地拿了也是很难操作，只能以时刻换空间，赌未来。”

记者注意到，本年上半年，中资房地产企业在境外发行了规划远超上一年同期的债券。据Wind数据显现，中资房地产企业本年上半年在境外发行了96笔债券，其间以美元计价的债券发行总额挨近382亿美元，而上一年同期的发行总额为280亿美元。

“我问过许多地产商，实际上拿回来的这些钱并未有用花出去。” 奥陆本钱总裁、出资总监蔡金强说，“本来在一季度的时分许多人拿这个钱回来是预备大干一场，买地或许干嘛。可是很不幸，由于地价上涨太快，这些钱许多还没有用出去。”

蔡金强弥补称，但这些美元债现已需求付息，钱不能一向放着，许多地产商只能去抢地，由此导致了三四月份时分的一波高价地行情，这将对地产商后续的赢利有很大影响。

比方本年4月25日，荣盛开展(002146.SZ)宣告公司完成了3.25亿美元、3年期高档美元债券的发行，票面利率8.0%，发行本钱创下同等级公司中新低。

“首要是国内的融资环境太紧张了。”一位房地产企业的融资副总在接受记者采访时表明，许多房企现在做的都是短期的告贷，原有的债款结构需求作出调整，银保监会关于房企的融资规划有必定的约束，所以许多企业转向香港商场。

上述房企融资人士介绍，本年上半年国内的融资方针有所收紧，尤其是本年5月银保监会23号文出台之后，关于国内的房地产公司融资有很大的影响，之前明股实债这种配资做的比较多，现在许多大公司都现已停了，转向美国或许香港进行长期债款置换。

某大型银行投行部的分析师告知记者，从本年上半年给房企的借款来看，各大行增量都有限，但房企实际需求的增量肯定是比上一年多。各中小银行的状况不太相同，整体来说偏紧。

易居企业集团世界业务部总经理洪圣奇在接受记者采访时表明，美元债的本钱并不廉价，大部分中小企业的本钱都在8%~9 %之间，发完之后转回国内还要加上1%~2%的本钱。还会由于汇率的改变，比方人民币价值降低等原因，形成实际本钱更高。从本钱的视点来看美元债不是十分合算，首要仍是在香港发美元债没有国内融资那么严厉。可是如果在国内的途径不铺开，被逼接受项目层面的信任，这些产品的本钱比美元债还要高。

洪圣奇以为，下半年中资地产商美元债的规划，应该没有本年上半年这么多。蔡金强则以为，进入下半年后，土地商场行情或许会降温。由于在三四月份拿的地还能赶在本年开工，在年末开盘出售后或许还能带来现金回流，但在往后的月份拿地就没有这个作用，所以接下来企业的抢地热心预计会降温。