房企负债结构更趋合理_调控加码融资渠道收紧金叉死叉图

现在，上市房企正密布发布2016年年报。从成绩来看，大部分房企报喜，财务目标向好。

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近来，中投证券计算了已发布年报的65家A股上市房企2016年年报，从资金安全性考虑，他们的全体净负债率为46%，同比下降13个百分点。依照该计算，这65家上市房企若扣除短期告贷与一年内到期的非活动负债的货币资金达10年来最高值2022亿元，显着高于上一年同期的497亿元，房企的负债水平缓偿债才能有了必定的改进。

但是，自2016年四季度以来，房企融资途径开端收紧，特别是近期全国部分城市密布出台楼市调控方针，限购、限贷、限售等方针一波接着一波，让楼市充溢更大的不确定性。

日前，国家计算局发布的数据显现，本年以来，地价走高，商品房出售面积和出售额增速也有所回落。在此布景下，全国房企特别是中斗室企怎么成功包围?

房企负债结构更趋合理

中投证券的研报显现，65家房企净负债率大幅下降13个百分点至46%，接连两年下降。在负债结构方面，有息负债总量约5595亿元，根本与上一年相等;短期告贷与一年内到期的非活动负债别离为736亿元、1368亿元，同比别离下降7.8%、10.6%，在有息负债中占比别离下降2、3个百分点至13%、24%;而长期告贷则同比添加11.9%至3491亿元，占比提高5个百分点至62%。

上述一升一降，标明房企负债结构更趋合理。在货币资金方面，扣除短期告贷与一年内到期的非活动负债的货币资金达10年来最高值2022亿元，而上一年同期仅为497亿元。偿债目标方面，活动比率和现金比率别离为152%、27%，同比别离降1个百分点、增5个百分点，偿债才能稳中有升。

中投证券的研报以为，货币资金陡增、短期偿债才能提高，可以更好反抗信贷融资收紧、资金本钱上升带来的企业偿债压力，坚持企业安稳运营。兴业证券研报剖析称，上一年房企全体出售向好，存货大幅下降，现金流相对富余，职业偿债才能显着提高。

《每日经济新闻》记者观察到，预收款作为房企账面上的一笔无息告贷，该目标既可以反映其现金流情况，也直接关系到下一个报告期结转收入的凹凸。

中投证券的研报显现，2016年获益于楼市出售火爆，65家房企现金回款敏捷添加，预收金钱同比增31%达6801亿元，已超2015年全年职业营收5468亿元，占2016年经营收入7118亿元的95.5%，确定一年成绩无忧。其根据是，比照65家房企预收账款与经营收入的比值，比方津滨开展、华夏美好、北辰实业、合肥城建、北京陇建、万科A、深物业A、新城控股均超100%，别离为219%、191%、187%、148%、117%、114%、108%、107%。

调控加码融资途径收紧

实际上，房地产职业一直是典型的资金密布型职业，归于典型的重财物职业。2016年，较为宽松的融资环境和公司债方针的放宽，使得许多房企捉住这一窗口期，大幅添加融资规划。克而瑞相关数据显现，上一年前11个月，108家监测房企的融资规划达11211亿元，同比添加31%。

随之而来的是房企融资本钱的下降。比方，富力地产2016年非银融资的年加权本钱由9.2%降至6.7%;恒大融资本钱7.78%，下降0.64个百分点;碧桂园加权均匀假贷本钱5.66%，下降0.54个百分点等。

上一年10月份，上交所、深交所先后发文，标准房企发行公司债行为;证监会、银监会提出禁止违规资金进入房地产范畴。房企融资途径收紧。克而瑞数据显现，10月份房企融资1040亿元，到11月份骤降至570亿元，公司债占比由上月的25%降至0，公司债的发行规划急剧减缩。而新规后零散发行的房企公司债，也都是在新规前就已拿到了批文。

在债券融资收紧的一起，银行向房地产企业发放的借款增速也在下滑。国家计算局于日前发布的数据显现，本年1~3月，房地产开发企业到位资金中，国内借款为6892亿元，增速为10.7%，较1~2月份回落0.8个百分点。

本年2月，基金业协会发布了4号文件，严厉标准私募资管事务出资房地产的行为，以防止资金违规流入房地产调控范畴。房企融资途径进一步收紧。

大型房企纷繁转向发行境外债券进行融资。比方，万科于上一年10月发行总额2.2亿美元的5年期定息收据，票面利率为2.95%;12月，发行总额6亿美元的3年期定息收据，票面利率为3.95%。

“可以成功在境外发债的，仅限于少量大型房企，小型房企很难做到。”华泰证券固定收益部一位出资司理告知《每日经济新闻》记者，“高企的地价，对房企资金实力要求越来越高。”

值得重视的是，跟着汇率改变，美元债的发行本钱也有压力。比方，恒大于本年3月17日成功发行5亿美元3年期和10亿美元5年期优先收据，利率别离为7%、8.25%;而3月25日，恒大再次成功发行7年期10亿美元优先收据，利率到达9.5%，但利率均较以往有所下降。

“大部分融资途径都被堵得结结实实，仅有海外债、股权融资等几个途径的利率还能承受。”国泰君安投行部一位出资司理告知《每日经济新闻》记者，“对房企来说，只需利率适宜，可以融到资金活下来最重要。”

大鱼吃小鱼游戏将加重

近几年，强者恒强、弱者渐若，房地产商场“二八规律”日渐显着。2016年，商场涌现出万科、碧桂园、恒大三家3000亿级房企，市占率到达9%;TOP10房企市占率到达22.2%，TOP50房企到达41.9%，商场在向大型房企会集。

“商场会集度会进一步加大。”中房数据研究院院长陈晟告知《每日经济新闻》记者，未来商场将呈现3家万亿规划、20家千亿规划的房企，且前30家房企市占率将到达50%。

陈晟指出，千亿是大企业的门槛，决议了未来的拿地机遇、融资本钱、并购机遇、人力资源的取得等。

面临地价高企、融资途径收窄，中斗室企的生存空间越来越小。杭州滨江房产在3月先后与我国电建地产、深圳中汇盈合出资公司树立协作关系，协作开发地产项目。融创上一年先以44亿元揽下莱蒙世界旗下建筑面积达160万平方米的7个项目，后又以138亿元收买融科置地全国42个项目总计未售面积达730万平方米。

因而，现在协作、并购在资金密布型的房地产职业越来越常见。融创我国董事长孙宏斌在融创2016年成绩会上表明，现在买地是亏钱，上一年拿的地，根本都不挣钱。并着重融创从上一年“十·一”之后就已中止拿地，“本年也不会在公开商场拿地，将以并购为主。”

协作与并购会是中斗室企的出路吗?孙宏斌在融创2016年成绩发布会上也表明，他们相信到本年下半年，或许到下一年，房地产职业还会呈现一些机遇，特别是整合和收并购的机遇。

“对资金实力强的大型房企来说，项目收买、股权收买，是躲避现在高价拿地危险的有效途径。”陈晟告知记者，“而对品牌、资金、管理才能稍弱的中小型房企，这也是转型退出的有利机遇。”