绿景地产(深圳绿景地产集团)

乐居财经 徐酒眠发自广州

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被称“本钱高手”的余斌，近年却被频叹“不太成功的地产商人”。

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15年前，余斌从许家印手中接过琼动力，一个恒大地产抛弃借壳上市遗留下来的“壳”，也便是现在的绿景控股（000502.SZ）。

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6月2日，深交所“六问”绿景。其间，一二问直击事务运营的痛点——接连四年净赢利负值与根本上成为了仅有收入来历的物业办理服务，毛利率却仅为5.75%。

深陷亏本泥沼，成绩难合格，在A股市场上存活了将近29个春秋的绿景控股，恐将被施行退市。

不过余斌“本钱高手”的称谓也不是平白而来，在绿景完全“败走麦城”之前，风云正起物业本钱化大军中，余斌已举旗候场。

绿景“沉沦”，物管成“主业”

“无土地储备，亦无正在开发及待开发房地产项目，房地产存货中的住所现已根本出售结束。”绿景控股最新年报中的陈说，房地产事务几乎是“走投无路”。

2020年，绿景控股来自物业办理的营收为1431.01万元，占总收入的97.08%。换而言之，其房地产事务处于整理库存阶段，首要收入来历依靠物业办理。

依据年报显现，广州市恒远物业办理有限公司（简称“恒远物业”）是绿景控股旗下仅有的物业办理服务公司。

但是，这成为收入仅有支撑的事务，盈余才能并不强。2020年的毛利率仅为5.75%，相较上一年减少了9.12个百分点；同期，行业界的毛利率均值为23.64%，较上一年平均增长2.4个百分点。

时间线拉长，转型不顺，房地产事务萎靡，绿景控股运营收入现已继续4年低于1亿元，且呈不断“缩水”之势。

2017—2020年，其营收别离为2206.13万元、1741.43万元、1631.87万元、1474.01万元；其间，有三年的处于亏本之态，同期关于的净赢利别离为-8326.08万元、7744.15万元、-903.11万元、-1845.15万元。

有剖析表明，绿景控股“沉沦”，与屡次“转型失利”攸关。

绿景控股建立于1988年5月，其前身海口新动力有限公司，开端从事新式燃料与炉具事务，1992年11月在深交所上市。1994年，初次呈现亏本，一年后就资不抵债。

2003年，几经易手后，作为“壳”资源到了许家印手上，曾一度改名“恒大地产”。2006年7月，余斌以7889万元的价值从许家印手中接过来，余斌在九年前开端自行创业后建立的广州市天誉房地产开发有限公司（简称“天誉地产”），成为了绿景的控股股东。

在这之后的第四年，绿景控股敞开转型之路。2010年，绿景控股剥离地产开发事务，置入酒店办理财物。尔后，又相继谋划矿业、木薯栽培及加工工业化项目、大健康工业转型；去年初，余斌之子余丰绿景控股的成为实控人，试水教育未果，在本年又押注了互联网。

兜兜转转，一向转型却一向“不可”。事务逐步沉沦，而新的转型事务难以构成规划，现在靠着收费物业办理维生。

近两年，物业风口正盛，作为“本钱高手”的余斌并不是无动于衷，仅仅恒远物业是绿景控股仅有的支撑，他不能也不敢剥离。不过还好，他还有另一个上市渠道——天誉置业（控股）有限公司（简称“天誉置业”，00059.HK）。

“举旗”天誉服务，拉陈启明战投

70天前，天誉置业分拆物业天誉青创智联服务有限公司（简称“天誉服务”），现已向港交所递交了招股书。

招股书显现，广州天誉物业建立于2000年，建立之初由余斌及其胞妹余天星各自持股占比90%、10%。一系列股权转让后，2013年11月30日，广州誉浚咨询别离从独立第三方汪志宝及王秀凤收买了广州天誉物业办理90%及10%股权，并将注册本钱从300万元增至了5300万元。

从天誉置业分拆之前，天誉服务由天誉置业持股95.1%，余斌通过在天誉置业约72.54%的股份，持股占比68.99%，是肯定榜首大股东；丰华基金通过出资认购协议，战投了1200万港元，持股4.9%。

招股书发表，约自2010年起，独立第三方丰华财物办理的一名高档办理层成员结识了天誉置业的办理层。而陈启明是丰华财物办理的主管，具有逾13年财物办理经验，专心于股权出资， 包含物业开发及房地产界别，陈启明还曾担任出资过天誉置业。

紧随分拆完结后，天誉置业将不持有天誉服务的股份。

天誉置业的前身是人人控股，2004年，余斌接手后通过一系列事务缩短，成功将人人控股改造成为内房股，并改名“天誉置业”。也是因为完结人人控股的借壳，余斌在本钱市场开端名声大噪；而尔后从许家印手上接过绿景控股，许多人也对余斌的“玩法”翘首以盼。

人人控股曾被认为是香港市场上最著名的“抽水机”之一。它从卖轿车开端，后进军互联网前锋，泡沫幻灭后转型电讯服务商，之后才进入房地产。曾5年时间内3次卖壳换店主，配股、发转债、凭各种名字集资8次，其间7次成功集资3.2亿港元。

从来没有厚实的主营事务，多年来年运营额没有超越2000万港元，但最终卖壳时，46%的股份居然还值3477万港元。

不过在余斌手上，天誉置业也曾陷高息债款危机、“短融长投”风险等，而绿景控股不得不屡次成为其存亡渡劫的赢利“运送器”。

绿景“投喂”天誉服务

事实上，绿景控股与天誉置业的纠缠并不止于此。天誉置业分拆的天誉服务的事务，也有绿景控股奉献。

招股书显现，2017年—2020年，天誉服务来自绿景控股的物业办理服务收入接连三年为25.2万，增值服务收入别离为35.1万、36.2万、36.2万。数值与占比虽不高，但十分安稳。

不过，天誉服务在招股书一起也表明，绿景控股可能与之有事务竞赛。“余斌之子余丰直接操控及持有绿景控股约22.65%股权，绿景控股的主营事务包含(其间包含)运营物业办理事务。”

一起，天誉服务也表明自己“有别于我国其他物业办理服务供给商”。自2016年起，“公司作为其间一个业界前驱开端以青年企业家及草创公司为方针向青创小区供给新的增值服务系列，即青创小区运营服务。”

到2020年12月31日，天誉服务的订约物业办理服务包括我国14座城市，坐落一二线城市的物业所占约83.2%，订约总建筑面积为940万平方米，在管总建筑面积为470万平方米。

与上市物企比较，天誉服务并不具有规划优势。2020年已发表年报的42家上市物企在管面积总共为42.8亿平方米，均值过亿，其间TOP5的在管面积更是均超3亿。

近三年，天誉服务的收益从9290万元添加1.25亿元，再添加2.07亿元，复合年增长率约为49.2%；赢利从2670万元添加至3190万元,再到5310万元，复合年增长率约为41.0%。

此外，还值得注意的是，到2020年12月31日止三个年度各年，天誉服务与天誉集团所开发物业相关的物业办理服务所得收入别离为4990万元、6690万元及8230万元,别离占物业办理服务收入的99.7%、98.0%及82.1%。

“因为分拆,其将不再为天誉集团的隶属公司,对天誉集团所开发物业的招标成功率将来可能会下降。”天誉服务在招股书中这样写道。