短线-美的置业(03990.HK)：基本面持续夯实 财务稳健型选手的“安全底牌” – 财经

近期，港股内房股板块在此前跌跌不休的走势中总算开端有所回暖，虽然在一小波回调后近期走势趋于平稳，不过商场大都组织观念标明对后市行情的决心。如世界大行摩根士丹利在日前就将对我国房地产板块的评价从“与大市共同”上调至“有吸引力”。

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(来历：东方财富)

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实践上，一系列痕迹也在标明，地产板块或现已迎来转折点。

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1·方针面产生活跃改动，房地产板块孕育时机

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10月15日，我国房地工业协会招集10家房企在京座谈，住建部相关官员在会上听取了房企定见。同日，关于近期商场比较注重的开发商恒大的债款危险问题以及房贷问题，央行在举行的2021年第三季度金融计算数据发布会上亦作出最新回应和定调，标明“恒大集团的问题，在房地产职业是个别现象。”一起央行在发布会上标明部分金融组织对“三线四档”存在误解。

逐个整理这几个要害信息，方针面边沿改进的信号可以说现已较为清晰。

首要，房企座谈会的举行，这预示着决策者在活跃倾听商场声响，而与会房企也提出了自己的诉求，信任后续将连续推出一系列相关方针和配套措施，执行长效机制，保证房地产商场平稳健康开展。

其次，央行在此前货币方针季度例会上12年初次稀有发声提出房地产“双保护”，而此次再为商场答疑，在职业界部分房企信用危险露出引发商场忧虑的布景下，开释对职业当下及未来仍坚持稳健开展的决心。特别是对部分金融组织对“三线四档”存在误解的这一表态，无疑将有助于平缓房企与金融组织的协作，开释房企融资段压力。

由上归纳可见，这一系列行动以及带来的预期明显也为当时趴在估值底部的房地产板块的回暖注入了强心针，后续时机愈渐明亮。关于出资者而言，在板块打响“回暖”战争的当下，咱们不能疏忽房企间的分解也在加快，从组织观念来看，房企的财政体现，成绩状况等均是值得考量的要点。

2·职业大变局下，多维度审视房企中心竞赛力

近年来，房地产商场一向处于风口浪尖，“房住不炒”的方针大基调下，跟着包含“三道红线”两会集“等一系列方针的相继出炉，房地产长效机制逐渐落地，这已充沛预示着整个职业进入到了一个新的年代。

详细而言，在楼市层面，房价只涨不跌的预期被完全打破，一般民众的买房动作也将变得更为审慎。而回归到寓居实质下，环绕刚需、消费晋级等客群带来的对产品力的比赛也将会是房企开展的重心。

与此一起，房地产开发形式具有典型的杠杠特点和资金密布特点，因而房企怎么保证本身稳健的工作，杰出的运营办理以及财政根本面必不可少。由此在出售、土储、融资等要素上的竞赛也将更为体现房企的中心实力地点。

在这样一个新的时点，咱们以为房企的运营形式现已迎来深层次的改动，下面要点结合美的置业等职业界优质企业的体现进行深化解读，讨论房地产下半场有哪些特质的房企可以完结“行稳致远”？

侧重将从如下几个方面进行讨论：

其一，产品力。

不论是回归住所特点的方针趋势，仍是消费晋级带来的对寓居环境要求的提高所构成的“倒逼效应”，房企的产品力现已越来越成为房企竞赛发力的要害点。优质的、高性价比的产品，不只意味着更快的去化，一起也将是取得商场溢价的驱动力地点。尤其是本年来，一些抢手城市开端以竞质量，替代竞价，决议土地拍卖的终究归属，产品力的摆在了房企长时间竞赛的重要高度。

从职业界企业来看，如绿城我国便一向是业界产品力的标杆，其杰出的产品力也令其项目在商场上可以坚持高价位，保证了盈余质量。而再比方，世茂集团近年来在产品力晋级上体现可圈可点，其以匠心雕刻产品，晋级迭代住所规范，全面落地雅系、云系、灿烂系、国风系、天誉系、龙胤系等全生命周期产品系，致力于满意多样化、差异化的置业需求。公司的许多标杆项目也取得业界好评，斩获多项具有影响力的世界大奖。

此外，美的置业回归寓居实质，安身新科技年代，依托“美的才智自研渠道+制造业基因+结合前装”的中心优势，坚持“才智健康”赛道领先地位，做实产品中心竞赛力，持续提高产品溢价和口碑。

其二，拿到才能和土储资源的“质“”量”。

曩昔职业跑马圈地的年代，房企争相在商场上拿地，乃至不惧本钱，一再诞生“地王”。但是跟着房地产“稳”字当头，房企能否在商场上取得优质、高性价比的土储，一起在布局上和土地储备上体现怎么都将值得要点注重。

从职业状况来看，2021年上半年，出售百强总土储货值算计约43万亿，较2020年底微降0.46%。百强房企总土储货值涨跌参半，在融资收紧、现金流严重和双会集供地的影响下，房企出资明显分解。如以三四线为主的碧桂园、绿洲等在双会集供地中拿地较少，而保利、万科等相对活跃。然后50强的总土储货值下降超11%。跟着全国商场热度分解，未来房企不只要注重本身土储总量，更需求注重土储结构的优化，在中心经济地带中心城市具有中心资源的房企将遭到持续注重。

图：2021年上半年底出售百强房企各队伍总土储货值及同比(单位：万亿，%)

数据来历：CRIC、企业年报

以美的置业的状况来看，根据公司中期财报，截止2021年6月30日，美的置业共有339个物业开发项目，其间经过合营企业及联营公司参加103个项目，掩盖全国62个城市，具有土地储备总建筑面积达5,277万平方米。公司一起标明，在土地获取方面将90%以上的资源投放在二线及以上城市。

此外值得一提的是作为诞生于粤港澳大湾区并与湾区经济开展深度联合与交融的企业，美的置业在湾区的旧改资源也较为丰厚，这也为其后续成绩的增加带来了微弱支撑。

其三，财政根本面和融资才能。

职业加快危险露出的布景下，咱们看到连龙头房企也深陷其间，这标明未来可以在财政上展示超卓的抗危险才能和优质根本面的房企将更易遭到商场资金亲赖。尤其是融资层面，直接关系着房企的运营“循环“和“赢利”，融资端具有优势的房企，不只有助于驱动更快的运营周转，一起也有助于下降融资本钱，翻开赢利空间。因而，这也意味着在当下整个商场低迷期，依然可以坚持低本钱和持续疏通多元融资优势的房企，将有望在迈过职业“压力测验”后迎来加快开展。

此前亿翰智库选取了50家AH上市房企计算得出，2021年上半年，E50房企融资本钱均值为5.96%，较2020年的6.04%回落0.08个百分点。其间，具有国企和央企布景的房企均匀融资本钱为4.84%，而其他民营房企均匀融资本钱为6.43%，较国央企布景的房企高出1.59个百分点。

由此来看美的置业，截止本年中期美的置业的加权均匀融资本钱低至4.92%，明显优于商场上的民营房企。而公司上半年新增告贷加权均匀实践利率为4.74%，这也意味着后续其融资本钱还将完结进一步优化。

此外公司降负债成效明显，截止本年上半年，公司“三条红线”方针进一步优化，净负债率大幅下降至58%；现金短债比明显提高至2。21；扣除预收款后的财物负债率下降至74.7%。

值得一提的是，近期职业呈现较多债款违约暴雷事情，均与美元债有关。而美的置业现在债款结构主要为银行告贷和公司债券，且银行告贷和债券融资算计占比76%；公司并无信任和美元债。与此一起公司现金流状况杰出，到2021年6月30日，美的置业现金余额321亿元，一年内到期的有息负债仅106亿元。公司持续强化回款提高造血才能，而且截止中期期末其银行授信额度高达1432亿元，没有动用的银行授信额度增加至899亿元，展示了较高的抗危险才能。

其四，运营办理才能，运营形式迭代立异、技能赋能等。

房地产迈过黄金开展年代，职业赢利率式微是不争的现实，怎么向运营办理要效益，充沛检测房企运营者的实力，技能赋能，工业链上的合纵连横、多样化布局等均是商场上可见到的房企运营方向地点。

图：2015-2020年职业典型上市房企全体赢利率水平及变化

数据来历：CRIC、企业公告

美的置业亦在活跃打造上下游工业生态，立异商业形式翻开新的成绩增加曲线。财报显现，公司上半年工业板块签约合同金额10.85亿元，服务客户超200家，百强房企掩盖率达30%，生态同伴超300个，公司转型晋级成效明显，智能工业化、建筑工业化等多元事务板块的潜力正迎来加快开释，新的商业生态形式下亦有望成为驱动公司估值转化的重磅催化剂。

从上述不难看出，美的置业适应职业开展趋势，较好的完结了财政安全、生长性与成绩水平的长时间均衡开展。而随同整个地产职业的竞赛迈入到新的阶段，不论是头部会集效应下的“被迫增加”仍是公司本身转型开展带来的更大价值的“自动发掘”，必然也都将有望成为其持续在职业中跨周期开展的利器。

3·顺势而为充沛获益职业会集度提高趋势，成绩稳健体现驱动估值修正可期

近年来房地产出资范畴提的最多的莫过于会集度提高，而这一出资逻辑也得到了有力验证。由此根据美的置业规划坚持在职业领先地位，这也意味着，公司将在中长时间获益于职业格式的演化，凭仗本身优势斩获更多商场份额。

从出售层面来看，根据美的置业最新公告，公司前9个月合同出售额1091.7亿元同比增加30.2%。结合公司在本年3月成绩会上办理层的表态，美的置业2021年的全口径出售方针是1元，这标明其前九个月现已完结年度方针约72.8%，展示出稳步推动出售的一面。

虽然从当时商场大环境下来看，房企出售端必定程度遇阻，不过跟着此次央行表态以及座谈会反应，后续不扫除会进一步增强调控精准性支撑刚需借款，一起开释信贷环境边沿宽松等利好方针，以此带给房企出售端影响。

跟着一系列事情展示向房地产活跃的方面开展的趋势，房地产板块的方针底或大概率承认，不过从成绩层面来看不论是楼市冷淡的买卖，仍是土拍商场流拍率的升温，这些均标明整个商场不论是买房者仍是开发商，全体的张望心情较为稠密，尤其是房企在融资段、财政端压力下也体现的更为慎重。而这些要素下，下降了后续房企的盈余预期和生长预期，对估值将带来限制，短期而言房地产板块的不合也还将持续。

展望长时间，跟着方针层面后续不断实现利好，而房企运营持续坚持稳健乃至交出超预期的成绩，信任到时也将构成对整个板块估值修正的全面催化。而美的置业这类具有明显优势的房企，在新的行情中大概率也将展示更微弱的爆发力，现在公司估值动态市盈率为3倍，估计其后续估值有望迎来加快回归，从近期港股通资金意向来看，现已不乏抢跑者。