601908京运通-万科接盘华夏幸福项目背后：“焦虑”与提速 – 财经

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万科变了，在拿地扩张上胆大了起来。

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7月27日，万科接盘了华夏美好坐落南京江宁的孔雀城上元府项目。这个项目是华夏美好2016年以14.8亿元拿下，楼面价23883元/平方米，是当年的江宁“地王”。现在，该项目已有3栋住宅建造结束，小区内部路途、设备也已建成，只等上市。万科可谓是捡了个“漏儿”。

在房企遍及面对资金压力之下，万科在收并购商场上频频出手，接盘泰禾、“解救”蓝光。在土地商场上，上半年万科更是豪掷1200多亿元拿地，成为职业榜首。

万科的行为好像暗示，在商场下行期关于资金较足够房企而言，土地商场抄底与并购商场捡漏时机来了。

几天前，万科集团召开了一场小范围会议，评论下半年房地产商场，万科董事会主席郁亮宣布了长篇幅说话，其间有两个决议和一个判别，他的榜首个决议是：出售回款是下半年作业的重中之重，全部环绕出售回款开展作业；第二个决议是收紧出资。

“下半年政府以更揭露通明的方法监管商场，客户端迸发群诉概率将大幅提高。夯实好产品好服务，会让万科优势更显着。”郁亮作出这样的判别。

上一年底万科年度大会上，郁亮曾反思说，曩昔3年万科的开展确实慢了。任何一次调控方针都会给职业带来一番优胜劣汰的改变，这次或许是万科打破增速瓶颈的时机。

左手收并购右手猛抢地

在华夏美好卖地纾困中，万科又充当了一次接盘侠。

企查查显现，7月21日，南京孔雀海房地产开发有限公司出资方由无锡美好基业房地产开发有限公司改变为南京万科企业有限公司，公司名称也变为南京裕融置业有限公司，注册资本为5000万元人民币。企业负责人由赵威改变为宋浩。

这次改变意味着，万科接盘了华夏美好坐落南京江宁的孔雀城上元府项目，该项目地点地块为南京东山G70地块，是华夏美好于2016年11月经55轮竞价以14.8亿元价格所得，楼面价高达2.39万元/平方米。以其时江宁3万元/平方米限价来看，华夏美好在该项目中赢利空间非常有限，乃至难以保本。

据华夏美好财报发表，孔雀城上元府项目项目用地面积12.75万平方米，总建筑面积34.45万平方米，开工时刻为2016年12月，估计榜第一批竣工时刻为2019年7月，项目出资总额31.5亿元。

该项目需现房出售的规则也是导致其迟迟未能入市的重要原因。信息显现，孔雀城上元府项目售楼处2019年就建造结束，其时3栋楼已封顶，该项目从前呈现在南京市住宅保证和房产局发布《2020年第二季度拟上市计划表》，估计4月首开135套精装现房，并曾招聘过出售团队，但到现在一贯没有入市。

现在，该项目周边新房均价约3.3万元/平方米，片区内二手次新房均价约2.7万-2.8万元/平方米。

据一位地产调查人士剖析，关于华夏美好而言，此刻出让不只可以及时止损，还能敏捷回笼资金，处理愈加扎手问题。关于万科而言，贱价购入一个较为优质的准现房项目，在添加土地储备一起，还能在短期内将项目上市出售，增大其出售规划。

在近来“房企拿地金额不得逾越年度出售额40%”监管新规中，出售已成为房企可以活跃拿地的条件。

在调控、融资及商场多种要素影响下，从泰禾到蓝光再到华夏美好，堕入危机的一众房企成为职业注重焦点。而万科都活跃介入其间，24亿元拿下泰禾20%股份，当上二股东；贱价收买蓝光财物包中优质项目，充当起“白衣骑士”。

与此一起，本年以来，万科拿地速度显着加快了。

依据克而瑞数据，上半年万科新增土地价值(包含收并购)1229.9亿元，逾越了碧桂园的1120亿元，居房地产职业榜首；新增土地建面合计1823万平方米。依照中指院计算，上半年万科通过招拍挂权益拿地及收并购拿地合计962亿元，比第二名的保利开展多出164亿元，相同居榜首。

榜第一批“双会集”供地中，万科在北京、广州、深圳都有报名竞拍，或孤军独战，或联合别人，但都无一斩获。在上海，受上一年3月虹口“围标事情”事情影响，万科等被约束3年内涵揭露商场拿地行为。

万科将大部分资金花在了新一线城市及长三角区域城市拿地上，如新一线的杭州、南京、沈阳、郑州等地，以及长三角区域的绍兴、金华、徐州、嘉兴、温州等地。

顺周期出货、逆周期拿地是一家房企成功的根本功。IPG我国区首席经济学家柏文喜置评道，从万科上半年拿地及收买一系列动作来看，除坚持土储规划必要性之外，阐明一贯慎重的万科对职业调整期一些战略性时机仍是适当注重的，万科扩张动作加快也阐明职业下行期的到来，标明万科对职业未来的决心。

万科的“焦虑”

事实上，整个房地产职业的局势并不好。

评级安排也在看衰房地产职业。7月26日，中诚信世界将我国房地产职业展望由安稳调整为负面。其表明，估计2021年下半年商品房出售金额增速将较上半年有所放缓，且房地产金融监管力度将继续强化，信贷环境偏紧及出资者决心缺乏将进一步加大房地产企业再融资压力，融资环境缩短亦将使得债款会集到期压力较大的房地产企业呈现现金流严重的可能性添加。

房地产股连续暴降，则反映了整个商场层面对房地产看空心情正在延伸。龙头房地产股在商场动摇中也不那么扛跌了。

记者发现，本轮万科A股价跌幅已从3月3日的33.5元∕股到跌至7月29日的20.6元∕股，跌幅高达63%。到2020年底，万科股东共有约38.53万户，其间A股约38.25万户。

6月30日，万科在深圳举行了股东周年大会。郁亮说：“咱们当然期望股票涨，现在房地产公司包含万科的股票受到了很大影响，这其间有职业要素，但咱们在片面上都有职责，用举动去回应股东的关心。期望在所有股东支持下，万科在这方面可以做得更好一些。”

万科的焦虑不止于此。2020年12月底，在万科一年一度的大会上郁亮对万科开展做出了反思。他表明，曩昔3年万科开展确实慢了。

“一贯在领跑，从未被逾越”，这大概是曩昔10年乃至20年，万科在我国房地产职业方位的公认点评，但现在，“地产一哥”方位早已易主。

近几年来，几大头部房企都在张狂追逐。前有已逾越万科的恒大和碧桂园，后有加快追逐的保利开展和融创我国。克而瑞发布的2021年上半年房企出售排行榜显现，万科以3548.1亿元全口径出售额位居第三，碧桂园和我国恒大分别为4264.2亿元和3561.6亿元；排在第四位的融创我国，出售额为3208亿元，大有赶上之意。

慢下来的万科现在面对史无前例压力：为难的职业方位，成绩增加势头乏力，赢利增速滞缓。一起，还面对北京土地储备下降压力。在北京商场上，万科2020年没有在揭露商场拿地；本年上半年仍未拿地。

2021年一季报显现，万科完成运营收入622.6亿元，同比增加30.3%；完成净赢利12.92亿元，同比仅增3.44%，增速明显不成正比；归纳毛利率为20.4%，同比下降10.8个百分点，净利率则低至4%。

万科的多元化事务也被指开展缓慢。2012年开端，万科提出转型，想在地产之外找到新的增加点。有房地产人士以为，万科现在问题的症结点，在于多元化事务布局并没有翻开，对许多新事务的拓宽过于谨言慎行。

现在，万科开端提速了。

“开发与运营偏重。”这是万科新的开展战略。在外部环境高度不确定的当下，万科期望将“运营性事务”和“开发事务”都做好，为加快转型，一个月前万科还启动了一系列安排和人事安排，有剖析称，底子意图便是提高根本盘运营才能。

这样看来，关于手握1965亿元现金的万科而言，上半年加快拿地并不古怪。