鞍钢股份港股-房地产寒潮下，富力还能活下去吗？

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在广州最富贵的中心地带，富力的“R&F”大楼标志夺目。

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“R”是“RICH”，“F”是“FORCE”；“富”与“力”，企业理念被诠释得如此直白。

“富而思进，力创新高”，两位创始人的姓名也融在其间：李思廉，张力。

比较地产圈其他人的单打独斗，富力集团存在“双老板”结构，两人曾携手写下了“富力神话”的传奇。Wind数据显现，李思廉持有集团32.43%的股份，张力持有集团31.81%的股份。

创始人李思廉（左），张力

不过，从前的“华南五虎”之一早已没有了旧日荣光。本年上半年还在土地商场上较为活跃的富力，最近忽然传出了暂停拿地的音讯。

近期，富力地产一份着重“保证完结出售使命”的内部文件在上撒播，文件标明，“2019年下半年原则上暂停拿地动作，如遇有优质土地项目等特殊状况，可独自呈报集团董事长批阅。”

也便是说，在2019年下半场，富力要尽力多卖房、少拿地，“以完结项目出售方针为榜首优先级，在保证销量的基础上寻求项目收益最大化”。

到本年一季度，富力净负债率持续上升至210%，资金缺口超越。关于富力资金链的严重程度，一时间谈论可谓漫山遍野，进一步扩展了商场对公司的负面心情。

净负债率飙升

我国房地产职业的财物负债率一向居高不下。首要原因是房地产职业施行预售制，房子竣工交给前发生的预售房款在财政上构成负债。在这种状况下，净负债率才干反响房企实在的负债状况。

数据显现，到本年一季度，富力净财物为704.17亿元。其间，有息负债1879.25亿元，短期告贷153.23亿元，一年内到期的非活动负债347.28亿元，长时间告贷813.43亿元，敷衍债券565.31亿元，货币资金为398.19亿元。

依据核算，富力的净负债率在不断飙升。2016年160%，2017年170%，2018年184.1%，现在升至本年一季度的210.3%。富力与万科的财物负债率同样是在80%以上，但比较之下，万科的净负债率一向维持在较低水平，2018年为31.2%，本年一季度为45.1%。

此外，一季度，富力经营活动发生的现金流净额为-170.59亿元，比2018年年末新增84.42亿元。此前富力现金流净额现已接连七年为负。

富力短期债款更受人重视，这往往是导致资金链断裂最直接的要素。公告显现，截止2018年末，富力地产短期债款高达523.5亿元，同比添加了84.24%。

在2019年3月21日的成果发布会上，富力地产董事总经理李启明表明，500多亿元短期债款中包含一些开发贷，2019年到期债款只要160亿元，富力账上现金是347亿元，能够敷衍短期债款。

不管这番话是否口是心非，咱们都能够看到，富力的资金缺口超。

王健林坑了富力？

富力对酒店有执念。

2007年，富力凭仗161亿元的出售额紧跟万科、绿洲和中海之后，成为了“华南五虎”之首，这是富力史上最好的成果。

当年，公司向商业地产开发商倾泻很多资金，还建设了两家超五星级酒店，让公司净负债率到达139.5%。在2008年全球金融危机中，公司资金链紧绷，之后一度沉寂。

这些年来，富力对酒店仍旧坚持投入。还记得2017年，王健林将77个万达酒店不到200亿元“贱卖”给了富力。随即富力摇身成为了全球最大的豪华酒店财物拥有人，一时风景无限。

彼时富力年末发布公告称，到2017年12月31日，公司2017年年度兼并赢利同比大幅添加超越190%。添加的首要原因便是收买万达酒店所带来的收益，可见富力关于收买万达酒店的欢喜。

不过同年，世界威望评级组织惠誉将富力地产目前为“BB”的长时间外辅币发行人评级、优先无担保评级以及子公司一切未到期债券评级列入负面调查。

有意思的是，在将富力列入了负面调查的一起，惠誉还发表陈述称，财物出售将有利于万达商业财政状况的改进。

惠誉以为，因为该公司宣告斥资200亿元人民币收买万达商业地产旗下酒店财物，会推高该股的全体债款水平，且减缓公司“降杠杆”的进程。

廉价有廉价的道理，酒店职业是一个资金很多沉积，且回款周期长的生意。收买回来的万达酒店所在城市相对落后，一半以上都散布在三线、四线以及五线城市，给本钱管控带来极大的困难。

这场中国商业史上最富戏剧性的大买卖，确实给富力后续开展带来沉重的资金压力。

财报数据显现，2018年富力酒店事务加剧了富力的亏本，由2017年的1.46亿元扩展至4.59亿元，这已是第六年亏本，也是亏本额度最高的一次。2018年，富力归属上市公司股东净赢利大幅缩水60%，为83.71亿元。

与此一起，跟着净负债率攀升，富力融本钱钱也在不断增高，企业资金链处于紧绷状况。

上一年均匀假贷本钱在6%以下的富力，本年1月发行了一笔3亿美元优先收据用于离岸再融资，利率高达9.125%。7月5日发行的4.5亿美元的优先收据，利率为8.125%。值得注意的是，富力集团董事长李思廉曾表明，富力酒店事务的出资回报率大约只在5%左右。

最近的数据来自于2019年7月8日，富力地产发布的关于2019年累计新增告贷的公告。公告显现，2019年上半年，公司告贷余额约为1952.34亿元，较公司2018年末告贷余额1632.39亿元添加319.95亿元，累计新增告贷超越2018年末公司净财物的40%。

富力地产在2018年年报中就有坦陈，在处理债款到期问题时面对比从前相对更大的压力。不过其将原因归结为“在利率上升及活动资金收紧的环境下，加上商场上呈现离岸及境内到期债款的违约问题，进一步扩展了商场对高杠杆公司的负面心情，而且影响其发行新债的体现。”

图源：富力集团官2018年年报数据

转型迷局

现在，在房地产商场全体调控思路不变的状况下，房地产出资和出售将连续放缓态势。克而瑞的研报显现，标杆房企2019上半年成果增速显着放缓，60%公司到达率未过半。2019年上半年，职业全体规划增速较2018年显着放缓。

地产职业难掩疲态，富力集团在出售事务上也呈现出了乏力态势。

2017年成果发布会上，李思廉信誓旦旦放出“三年计划”，2018年出售方针1300亿元，2019年出售方针1800-1900亿元，2020年的出售方针3000亿元，3年复合添加率达54%。

2019年成果发布会，李思廉将2019年出售方针调低至1600亿。依据富力集团发表的财政数据，2019年上半年也只完结了37.6%。而下半年有将近千亿的出售成果亟待处理。

负债激增随同出售增速下滑，富力开端抑制自己的规划愿望，想要开源节流，“暂停拿地”也家常便饭。

曩昔几年，整个房地产商场都在进行战略调整，在规划添加与多元化布局中进行平衡。万达用足够的本钱支撑娱乐到健康工业，恒大的注意力从足球转向恒大轿车，碧桂园则投身新农村，瞄准修建机器人。

而富力的多元化路显着不太顺畅，多次“踏空”职业风口，错过了许多开展机会。在2018年全年权益出售总额，富力仅为1311亿，远远少于当年同为五虎的恒大和碧桂园。

即使在这种状况下，富力仍然在挑选外界看不懂的战略，高调进军烧钱职业——造车。2019年7月6日，华泰官方微博宣告富力集团将参股华泰轿车，两边将在新能源轿车整车开发制作全流程、智能联和无人驾驶轿车技术范畴打开协作。

不过，华泰轿车并不是有名气的轿车品牌，竞争力懦弱，销量也不高。依据华泰轿车2018年公司年度债券陈述显现，华泰轿车负债总额到达375.66亿。

2018年末以来，华泰轿车频现风云，先后呈现司法冻住、债券价格反常动摇以及欠薪风云。近来还因欠薪被法院列为了失期被执行人，也便是俗称的“老赖”。

而新能源轿车是一项资金需求巨大的职业，想要在这一范畴分得一杯羹何其难。更何况是富力与华泰轿车结合的“负负联合”造车组合，这无疑会加剧富力的债款压力。

上一年，万科一声“活下去”引爆了整个职业。在本年3月20日于香港举行的2018年成果发布会上，李思廉称，“万科是肯定能活下去的，它说活不下去是恶作剧的。万科是提示咱们要活下去”。

房企过冬，借新偿旧，富力该怎么扭转局面“活下去”?

作者|竟然

排版|GINNY

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