2009年楼市10大悬念定期定额基金

2008年，注定要在我国房地产业历史上写下浓墨重彩的一笔，这是开发商从天堂踏入阴间的一年。故事总是这样，总是在不经意间产生戏剧性的改动。楼市便是一场买方与卖方角力的游戏，二者在博弈中寻求平衡。当许多开发商还沉浸在2007年"光辉"的挣钱年代中不能自拔时，房地产商场却在2008年悄然产生了 "剧变"。2009年行将来临，楼市还将产生什么改动?

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1房价持续下行?

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2008年年头，房价"拐点论"就现已在房地产业界流行。而2008年也的确完结了房价从上涨到跌落的改动。

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上海易居房地产研讨院归纳研讨部部长杨红旭标明，全国70个大中城市房子价格指数标明，2008年1月份同比增幅为11.3%，到达近几年的高点，这以后增幅加速递减，11月份已降到0.2%。与时刻跨度为一年的同比增幅比较，环比增幅更能反映出房价短期改动，从8月开端，房价总算由正添加变为负添加，拐点正式呈现。

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我国社会科学院日前在北京发布的2009年《经济蓝皮书》中指出，2009年，在世界、国内经济局势以及国家宏观调控方针的影响下，房地产商场将步入较长时刻的调整期。蓝皮书指出，2009年将连续2008年房市的低迷，短期内房价面对进一步回调。

事实上，在保证性住所行将批量入市的预期下，产品房价格也或许将面对方向性的调整。再加上大大都业内人士仍预期下一年上半年楼市回暖无望，但开发商会借下半年的回暖加大推盘力度，因而，在供给加大的前提下，再加上开发商资金回笼预期，很或许会在价格做出必定的退让。

世邦魏理仕住所项目营销部高档董事陈炜标明，当时选用降价行动的大多是土地储备量大、年报需求做得美丽的公司，下一年还会持续降价，现在卖的项目，或许是2005年的土地。而2007年取得的土地，还没有投放商场。有降价和资金需求的公司，在商场上不会抛弃下一年2季度的商场，将会是一个会集新上市的机遇，但大多房源仍然会选用低开的行动。

杨红旭一起指出，依照商场价格下滑的惯性，未来全国房价环比跌幅还会持续扩展。在房价回调时，也要防备房价过快、过度跌落，不然不只危及企业，而且晦气商场安稳展开，若不加以防备，则有或许呈现 "硬着陆"。针关于此，政府有必要予以满意的注重，加大安稳商场、剌激需求的方针力度。

2成交行将回暖?

我国房地产指数系统秘书长、搜房控股有限公司董事长莫天全以为，楼市要复苏至少需求6~12个月的预备期。他标明，2008年是一个调控年，下半年全国首要城市产品房的成交量都有40%左右的下滑，价格方面也有15%~20%不同起伏的调整。

实际上，在全国房价呈现负添加曾经，全国产品房成交量已持续低迷半年左右，大都一、二线城市的成交量同比都下降五成左右。杨红旭以为，久盘必跌，开发商的资金链越来越严重，不得不降价促销以回笼资金，所以全国楼市进入量价齐跌阶段。

比照2008年中心政府相关部分和当地政府的救市办法能够发现，中心政府相关部分救的是商场需求，要点在于"救量"。当地政府除了扶持需求外，还照顾到开发商，比方缓交土地出让金。

杨红旭以为，从救市效果剖析，全体上有利于房地产商场趋稳，但由于方针收效需求一个周期，短期难以改动商场下行的大势。而且，救市很难"毕其功于一役"，相关部委和当地政府的配套办法还将会连续推出。

世界五大行之一的世邦魏理仕上海分公司总经理马乐标明，楼市放缓现象比预期更严峻，当时楼市张望气氛稠密，下一年的三、四季度成交将有望逐步活泼。

五合智库总经理邹毅以为，当时顾客对价格的心思预期并没有改动，因而楼市短期难见回暖。假如下一年二季度外部经济环境好转，那么楼市才有或许渐渐回暖。一起，还要看股市，股市渐渐反弹了，楼市才有或许触底反弹。

3土地持续流标?

"地王"退地、土地流拍主导2008年的土地商场。2009年，还会持续这种现象吗?

房地产高档经济师章林晓在承受媒体采访时标明，下一年上半年，楼市不或许回暖。相应地，土地商场也将连续本年下半年以来的低迷态势。

北京华夏出资参谋部的研讨陈述称，由于本年商场局势低迷，而且呈现多宗土地流拍，估计2009年土地全体价格将下调。2009年土地供给总量将持续添加，仍将大力推出保证性住所和两限房，估计下一年保证性住所和两限房用地供给将比2008年有所添加。

依据国土资源部近期下发的 《关于做好2009年报国务院同意城市建造用地申报作业的告诉》的要求，当地政府要在2009年2月28日前完结2009年用当地案申报。未完结2007年供当地案的城市禁绝申报2009年用当地案;2008年用当地案完结缓慢的城市，削减2009年用当地案申报方针。

这意味着当地政府要在近段时刻内将2007和2008年的存量土地消化完。

华夏投顾的陈述一起以为，尽管现在状况下，大都开发商更多重视的是怎么坚持杰出的现金流，但实力派开商仍将施行"储地为王"的地产开发战略。比方近2年销售状况较好的开发商，以及资金链足够的开发商，将会在下一年施行"储地为王"方案。但近2年销售状况欠好，资金紧缺的开发商，重视的要点是怎么平衡土地储备和资金链的问题，拿地较为慎重。

杨红旭以为，面对企业的这种正常行为，当地政府应该调整土地出让的思路。

首要，不能再持续抱着多卖地、卖贵地以添加当地财政收入的传统观念，当地政府要从总量上恰当削减土地供给，以平缓土地商场和房产商场双双供大于求的局势，防止商场和房价大幅跌落。

其次，要调整土地出让的结构，尽量供给开发商需求较为急切，建成后商场前景较好的地块。

最终，当地政府土地管理要点要放在"控增逼存"，现在开发商手中的土地储备较多，其间适当一部分归于搁置土地，要优先催促其及早开发，而非添加许多新的土地供给。

4专业人才大活动?

洲联集团刘力博士以为，2009年，房地产职业的洗牌已不可防止。尤其是一批天价拿地、囤地的开发商或许会因资金问题面对出局，或不得不寻求项目协作。相反，有良性活动资金、安身传统职业进行房地产开发的企业占有绝对优势，他们有足够的资金保证，手中没有囤压大面积土地，这时正好能够整合接近关闭的地产企业，吸纳杰出的土地、项目和人才资源。

刘力博士以为，职业新的格式正在构成。首要是本钱的会集，包含资金、土地、项目等。一批中小开发商将被筛选，优异健康的企业将兴起强大，逐步构成寡头局势;其次是人才的会集，我国房地产业经过十多年高速展开，产业链日益完善，但由于事务流程触及十余个专业环节，对专业人才存在着火急需求。往后一段时刻，许多优异的专业人才会由中、小企业流向大型正规企业，然后缓解大企业的人才瓶颈问题。

刘力指出，洗牌后，不具备专业开发才能和管理水平的开发商将逐步被筛选，曾经开发商只需拿地建房就能获利的方式也难以为继。生计下来的企业将愈加认识到专业化开发和管理方式的重要性，各环节将越来越寻求专业化，对产品品质的寻求将重于对项目功率的寻求，从而推动房地产业进入产品年代。

5职业整合加重?

尽管，地产熊市让许多地产商难过，可是却相同使更多的地产商得利。

依据易居地产研讨院的计算，包含万科、恒大、富力、金地在内的许多企业，在2008年都完成了品牌商场份额的扩展化。

另一方面，本年的土地成交价格尽管贱价，但大部分都落在大开发商的口袋中。万科、中海、保利等开发商成为本年的囤地大户，取得了许多的贱价出让地块。而一些开发商由于上一年拿地过多，且购买的土地地价过高，本年并没有再买地。这也使得开发商在土地储备上呈现了分解，部分开发商由于在后续项目呈现"断档"，现已无法再保持现有的商场份额。

与开发商相同，营销署理公司也将进入整合年代。业内人士罗渊以为，2008年国内的营销署理公司在事务上输给一向瞧不起的中介，本来从大开发商那里做代工赚品牌，从小开发商那里做溢价赚赢利的方式几近完全破产的边际。

自2005年之后，大开发商逐步在产品中注入自己的品牌性情，经过这种实实在在的产品内在建立起客户的忠诚度，开发商也经过对他们客户的了解得知他们的需求和底线，所以在这个惨淡期降价方法的运用熟练到位。而这些才能是署理公司学不来的，更无法经过他们去教会那些小开发商。

6政府怎么扩展购房需求

除了出台各种优惠方针，招引购房者买房外，2009年政府还会出台哪些方针影响消费?

有经济学家以为，中心政府的"四万亿"和当地政府的"十六万亿"出资，构成了巨大的需求，将会在下一年释放出来。上述出资中的一半，会改动为薪酬，而薪酬又能够转化成购买力，有了这些购买力，购房有用需求就能够得以处理。

在上述"20万亿"中，有一部分资金是用于经济适用房和廉租房建造。而在一些当地，如南京，这两类保证房是由政府出资向商场购买产品住所完成的。

在上海，国资布景的企业收买产品住所的方式，也成为政府扩展需求的一种方法。在2008年的最终一个月，上海陆家嘴集团、外高桥集团、张江集团等国有集团，纷繁经过产品房商场购买一般产品住所作为人才公寓，向外来优异人才供给住宿。

与此一起，上海市政府还引入了包含中化集团在内的七大央企，在上海北外滩购买办公楼自用;驻京央企的一些办事处，也被传出资购买产品房，用于供给职工住宿。

政府出资加速旧区改造，也被以为是政府部分扩展购房需求的思路之一。十二月初，上海静安区宣告加速推动旧区改造并探究实施旧区改造 "就近安顿"新方式，将在2009年估计投入6亿元撤除2.6万平方米的零散旧里。

静安区区长张仁良说，"零散旧里动迁本钱高，对开发商来说没有商业价值，可是政府有必要为改进民生'买单'，区里坚决投入财政补贴进行公益性改造。"

7融资环境怎么改动

12月13日，国务院的"金融30条"出台，房地产信托出资基金(REITs)总算取得了最高档其他准生证。"金融30条"中明确规定：展开房地产信托出资基金试点，拓展房地产企业融资途径。不过，关于REITs基金究竟是股票方式仍是债券方式，以及何时正式开端征集，仍然是个问题。

12月21日，国务院发布《国务院办公厅关于促进房地产商场健康展开的若干定见》(下称：《定见》)，内容首要包含支撑房地产开发企业活跃应对商场改动、多途径筹措建造资金;商业银行要依据信贷准则和监管要求，加大对中贱价位、中小套型一般产品住所建造特别是在建项目的信贷支撑力度;对有实力有诺言的房地产开发企业吞并重组有关企业或项目，供给融资支撑和相关金融服务;支撑资信条件较好的企业经同意发行企业债券，展开房地产出资信托基金试点，拓展直接融资途径。

上述方针的出台，无疑会放松开发商的外部融资压力，让资金极为严重的房地产企业松一口气，延伸后者的生命线。

不过，国务院方针的放松，并不代表开发商就此能够无忧无虑。由于国内房地产公司资产负债率居高不下，各商业银行评价地产开发项目的信贷风险仍然很高。地产商是否能够得到银行系统的足够信贷仍有疑问。

8开发商怎么转型

我国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一在 "2008我国城市住所与房地产展开高峰论坛"上说，房地产企业要自动适应局势，从研讨商场规律下手，自动调整和转型。

他以为，房地产开发企业在转型过程中要坚持两个理念：一是科学展开;二是诚信运营。一起要进步三个才能：一是进步对商场的前期策划和判断才能，研讨企业的开发期、开发方针、开发产品，包含活跃参加经济适用房、廉租房的建造，开发省地节能环保型的修建;二是进步开发建造的才能，进步产品的含量，进步住所的水平;三是进步企业的融资和资金管理才能，加强本钱核算和财务管理。

下一年或许是房地产企业的转型之年。此前，SOHO我国董事长潘石屹也曾以为，国内的房地产企业需求在商业方式和战略上转型，不过现在转型现已有些晚。

此前，SOHO我国、北京万通地产和上海长峰集团等，都在最近两三年间完结了转型，由单纯的住所开发商，转向为商业地产的开发和运营商，以持有、运营商业地产为公司的主营事务。

下一年，是否会有更多的开发商步这些公司的后尘，将成为悬念。

9住所产品两头分解

刘力博士以为，2009年，国内住所产品商场展开将大致向两头分解：一种是政府主导的保证性住所建造;另一种是开发商为主的个性化高端产品，这种改动首要取决于当时商场结构和开发方式的改动。

首要从商场结构看，近年来国家大力推广两限房、经济适用房、廉租房等保证性住所方针，与商场化的一般产品房和高端住所并存。且往后的保证性住所也将由本来政府供给相关方针、企业为主体开发的方式渐渐改动为一部分由政府主导来建造。这样的话，必然会使得保证性用房无论是数量、规划仍是非商场性的特征都会越来越强。

其次，保证性用房的大规划建造，也将导致开发方式的改动。像前几年开发商主导的大盘、新城、卫星城建造等项目会越来越少，往后企业拿地的规划会相对小一些，对土当地位的挑选较以往添加了偶然性。因而，他们会更倾向于开发一些高端、特征的个性化住所产品，满意商场上中产以上阶级二次或屡次置业的寓居、出资需求。

10还会有多少方针出台

关于房地产职业而言，2008年的楼市能够说是方针市。从六月份开端，便有当地政府出台方针，鼓舞购房者入市买房。到了九、十月份，"救市"方针更是层出不穷，从当地到中心都有相应的"救市"方针鼓舞消费。

放松二套房贷、削减购房买入和转让环节的各种税费、下降借款利息……，在现已出台了不少鼓舞消费的方针之后，中心和当地各级政府还将会出台怎样的方针，影响现在低迷的房地产消费?

此前，上海在1998年出台鼓舞房地产消费的多项方针，曾被言论广泛提及。开发商也以为，这些方针能够起到影响商场的效果。

这些方针包含购房退税、购房能够取得蓝印户口等。由于预期上述方针会被发布，许多购房者都在等候。但是，也有人对立出台这些方针，由于他们以为，假如政府被"钳制"，出台这样的优惠方针鼓舞购房。难保购房者贪猥无厌，要求更多的方针优惠，到时政府将处于被迫。

政府部分还会持续出台优惠方针，鼓舞购房吗?在骑虎难下间，政府的下一步方针取向，尤为值得重视。