2574-物业赴港上市潮涌！鑫苑物业IPO过会，业务覆盖全国35城

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大河报·大河财立方记者吴春波

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日前，鑫苑物业服务集团有限公司（以下简称鑫苑物业）经过港交所上市聆讯，这是内地第14家将在港股上市的物管企业，系河南首家。

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近年来，随同国内地产商场存量年代特征显像化，内地房企分拆物业公司赴港上市热潮也随之涌起，仅2018年就有包含碧桂园服务在内的6家物业公司成功上市，本年以来，又有3家内地物业公司成功登陆港交所。

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我国商业经济学会副会长宋向清以为，继续二十年的城镇化进程，为首要城市带来了大规划的存量房产，也对房地产增量商场带来了应战，谁能做好存量商场开发，谁就能在未来的物管职业商场竞争中把握更多主动权。

|经过港股上市聆讯系河南首家港股物业企业

9月23日，港交所发表信息显现，鑫苑物业服务集团有限公司(以下简称鑫苑物业)经过港交所上市聆讯，是首家经过港股上市聆讯的河南物管企业。

对港股上市而言，所谓的上市聆讯便是上市前对行将上市的公司进行全面评价，待有关专家当面评价是否经过上市。一般只需上市聆讯经过了，就必定可以上市。

依照港交所的上市流程，经过聆讯，股票就进行到了发行上市阶段，别离将阅历上市委员会同意上市请求、保荐人连同公关公司向出资者推介拟上市公司、刊发招股规章、承受大众认购请求等流程，股票就正式挂牌上市，股份可以开端买卖了。依据不同公司的状况，这一阶段一般需求耗时2~4个月。

材料显现，鑫苑物业首要事务系向物业开发商、业主及住户于交给前及交给后阶段供给服务，详细为物业办理服务、增值服务及交给前咨询服务。公司实践操控人为鑫苑地产控股(XIN.NYSE)，也是国内第一家在纽交所上市的房地产开发企业。

到2019年3月31日，已签约办理的物业处于我国逾35个城市，在管总建筑面积约为15.8百万平方米。从2016年至2018年，在管面积复合年增加率约为20.7%。

财务数据方面，2016年～2019年上半年，鑫苑物业的运营收入别离为2.28亿、2.97亿、3.93亿和1.09亿，相应的净赢利别离为0.26亿、0.69亿、0.76亿和0.08亿。其物业办理事务的毛利率别离为14.6%、20.6%、20.7%、21.8%;增值事务毛利率别离为50.3%、66.1%、67.6%、63%;咨询服务毛利率别离为45.5%、53.4%、49.8%、49.5%。

鑫苑物业的物业服务收益首要来自鑫苑地产控股，如2016～2018年及2019年3月31日其在管物业数量的约80.4%、71.1%、63.5%及62.9%为鑫苑置业集团开发的物业，别离占同期供给物业办理服务产生收益的约96.2%、88.9%、84.3%及83.6%。

|重新三板转战港股鑫苑物业并不是首创者

事实上，这并不是鑫苑物业第一次登陆本钱商场，也不是仅有重新三板转战港股的内地物业企业。

把时针拨回2017年4月20日，鑫苑物业以鑫苑科技服务股份有限公司的名义，在北京金融街举办新三板挂牌典礼。时刻只是曩昔不到两年，鑫苑物业就在2019年1月份宣告重新三板摘牌，全力预备在香港上市，半年后张勇总算得偿所愿。

值得注意的是，物业公司在新三板上市，然后摘牌，以新三板作为“跳板”，终究登陆香港本钱商场的这一条路。前面有旭辉旗下的永升日子服务走过，而排在鑫苑物业后边，已挨近香港上市的还有保利物业以及蓝光嘉宝。

保利物业也是一家重新三板转战港股的物业企业，其于8月6日向香港联交所递交了港股上市请求，并于9月17日获得我国证监会批复。证监会放行也意味着其港股上市方案进入了倒计时。

材料显现，保利物业是国内第四大物业企业，仅次于绿城物业、碧桂园物业和万科物业。到本年上半年，保利物业办理846项物业，合同在管面积到达3.71亿平米，但因为物业办理公司职业集中度较低，其现在商场占有率仅为0.9%。

大河报·大河财立方记者整理发现，近年来，房企分拆物管事务上市成为热潮。到现在，已于国内A股和港股上市的物管企业合计14家，其间A股1家，为南都物业；港股13家，别离为彩日子、雅日子服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升日子服务、奥园健康、中奥到家、绿城服务、滨江服务、中海物业、浦江我国、祈福日子服务。

依照港股上市流程，如无意外，鑫苑物业将成为第14家港股上市的内地物管企业。

|物业上市潮涌背面的逻辑地产存量年代物管为王

地产企业分拆物管事务上市的背面，是国内地产职业正在进入新的开展阶段，与之相关的运营逻辑根底也悄然产生改动。

8月17日，在2019年亚布力我国企业家论坛上，建业集团董事长胡葆森表明，再有七八年，以城市化为布景的房地产增量年代就完毕了，地产企业要环绕着存量商场进行转型。

胡葆森在现场解说了他的观念，上一年全国城市化率现已挨近60%，依据发达国家的经历，到70%的时分速度就会放缓，到75%的时分增加就根本完毕了，再有七八年时刻，以城市化为布景的房地产的增量年代就完毕了。

而在4年前，建业集团就现已敞开了新蓝海转型，一家环绕存量“客户需求”的河南建业新日子服务有限公司公司（以下简称建业新日子）随之建立，物管服务正是建业新日子的首要事务之一，也是建业新蓝海转型的实践根底。

到现在，建业地产也有了期望分拆物管事务上市的主意。本年3月份，胡葆森曾提及，“现在，建业地产是房地产单轮驱动，假如新日子本年能上市，就能再装上一个轮”。

宋向清以为，地产商场存量年代，是地产企业分拆物管事务上市的底层逻辑根底，巨大的存量事务将带来巨大的收益和开展空间，而曩昔多年环绕城镇化快速增加的房产存量规划，为地工业存量财物运营供给了巨大的实践根底。

2017年，国内闻名地产企业万科出资了“链家”，一家首要环绕存量房开展事务的全价值链房产服务渠道。依照郁亮的解说，其时深圳只要16%的新房，假如只盯住一手房商场做开发商，（万科）有可能会损失本来的优势，所以万科要在改变中做好布局。

宋向清剖析称，相较于链家这种存量房运营组织，物业办理的可开发潜力和优势愈加显着，靠近业主的服务者人物，更易带来增值事务的立异与产生。这也意味着环绕物业的并购和本钱化，都将成为存量商场的职业首要特征。

2016年8月，把戏年物业联合体以20亿价格全体收买万达物业，2017年11月，彩日子再度以20亿元收买把戏年的物管事务，完结并表万达物业。

2017年6月，雅日子以10亿元价格收买上海绿洲物业100%股权，将绿洲物业700万平米物业服务面积归入囊中，当年8月份，绿洲集团以10亿元价格战略入股雅日子，获得雅日子20%股权并成为其战略股东。

2018年2月，雅日子登陆港股商场，完结了近47倍的市盈率和164亿港元市值。与绿洲的战略联盟为雅日子带来的成绩增加预期，成为雅日子获得较高估值的要害。

|物管分拆上市潮涌港交所已成为首选

赴港上市现已成为物管公司进入本钱事项的重要选项，在曩昔的2018年，雅居乐旗下雅日子、碧桂园旗下碧桂园服务、新城旗下新城悦、佳兆业旗下佳兆业物业、旭辉旗下永升日子以及奥园旗下奥园健康等完结赴港上市。

那么有人会问，为何鲜有物管企业在国内A股上市？

2016年，地产巨子碧桂园服务策划登陆A股，并于当年8月31日向上海证券交易所递交了上市请求，可是因为监管组织质疑其首要物业服务项目来历及事务独立性，终究导致碧桂园服务挑选了2017年12月撤回A股请求，并转战港股，且在半年内就完结上市。

碧桂园的事例，也让大多数内地房产企业把分拆物业上市的目的地放在了香港。

其成果便是，到现在，国内A股上市的物管企业仅有南都物业一家（另一家中航善达为转让地产财物后变成物业类上市企业），南都物业建立于1994年，实践操控人为韩芳，首要接受杭州区域规划型住所、高端豪宅、写字楼、商业综合体及工业园等各类物业。

和信投顾首席证券剖析师肖玉航以为，现在国内比较大的物业公司，根本上都是依托地产企业生长起来的。这种依靠联系是一柄双刃剑，一方面物业企业可以跟着地产企业规划的扩展快速生长，另一方面其长时间构成的依靠联系也对其运营独立性带来应战。

在肖玉航看来，事务独立性之外，依靠联系也为物管企业的安稳现金流和赢利起到压舱石的效果，这样的“赢利奶牛”也往往被香港本钱商场出资者所看好。别的，香港股市自身可以与世界本钱商场无缝对接，有利于物管企业发行美元债和加快并购扩张，这些是内地A股商场所不具备的。

责编:张利瑶|审阅:李震|总监:万军伟

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