002023股票-土地供应制度巨变 开发商资金链再受挑战

房地产长效调控机制的树立，已传导至土地供给端。

长信基金办理有限责任公司,长信基金办理有限责任公司

2月24日，青岛市天然资源和规划局发文指出，严厉施行住所用地“两会集”同步揭露出让，即会集发布出让布告、会集安排出让活动，全年将分3批次会集一致发布住所用地的招拍挂布告、施行招拍挂出让活动，引导商场理性竞赛。

161607？161607

2月23日，天津和郑州也发布相关告知，要求2021年住所用地出让由市上一致发布住所用地出让布告。不仅是上述城市，据近期一份传文件，“两会集”准则将在22个要点城市施行，且本年发布住所用地布告不能超越3次。

锐捷网络股票？锐捷网络股票

业内人士直言，假如“两会集”供地方针确认，对商场和房企的影响将不亚于“三道红线”的威力。至此，房地产调控长效机制已具有三大利器，即“三道红线”、房地产借款会集办理准则和会集供地方针。

600006东风汽车股票行情？600006东风汽车股票行情

对土地商场来说，会集规划、会集供给，有助于防止开发商“抢地潮”的呈现，在2020年土地商场热度居高不下的布景下，新政颇有为商场降温的意味；对房企而言，会集在几个时刻点拿地，对集团现金流铺排是极大的检测。

“假如真的落地，那么房企会调整融资、出售节奏，而大型房企这方面的调整才能是比较强的。”有业内人士直言，整体来看是规矩变了，我们需求一些时刻来消化，但基本面没变，该缺钱的仍是缺钱，才能强的仍然会领跑。

平抑土地商场热度

2月24日，传一份22城将推“会集供地”形式，要求这些要点城市的土地供给完成两会集，即会集规划和会集挂牌，要求2021年发布住所用地布告不能超越三次。

在这份文件中，22个城市分别为北上广深四大一线城市，外加南京、姑苏、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

多位房企人士对此体现出极大重视，而其间多地方针均已得到证明。24日晚间，青岛市天然资源和规划局发布告知指出，青岛将执行2021年天然资源部住所用地供给分类调控作业视频会议及相关文件要求，对2021年全市住所用地供给作业进行布置。

告知说到，要严厉施行住所用地“两会集”同步揭露出让，即会集发布出让布告、会集安排出让活动，全年将分3批次会集一致发布住所用地的招拍挂布告并施行招拍挂出让活动，引导商场理性竞赛。

23日，天津市规划和天然资源局也发布告知，指出2021年度住所用地施行“两会集”同步揭露出让：一是会集发布出让布告。全市原则上全年不超越3次；二是会集安排出让活动。天津定于3月、6月、9月中旬分三批次会集一致发布住所用地出让布告。

多位业内人士用“巨震”来描述新政的威力，称其为土地供给端长效机制的要点内容。

“现在，金融端现已树立了三道红线、五类分档的准则，调控端树立了一城一策，土地端也要树立。土地和金融端树立了，源头上的长效机制就树立了，这关于未来管控房价的含义严重。”广东省住宅方针研讨中心首席研讨员李宇嘉告知记者。

关于新政作用，受访人士普遍以为，土地会集供给有助于直接下降土地商场的热度。

一位头部地产土地出资部分担任人向榜首财经表明，一旦22个城市执行新的土地出让准则，将关于平抑地价有优点，但也对开发商资金带来新的应战，现在房企内部正活跃研讨方针会对公司运营带来的影响。

华夏地产分析师卢文曦表明，假如能做到会集规划，则防止了开发商抢地潮的呈现。“一旦有步骤有规划供地，开发商则不会由于某一次没有拿到地而焦虑，究竟全年规划摆在那里，房企可依据政府的出让节奏做出合适自己的规划。”

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进以为，密布供地实际上可以在某个阶段一次性添加土地供给，削减地方政府“饥饿营销”的动机，削减“多个房企围猎某一地块”的现象。对各家房企来说，拿地时机相对多，有助于操控地价。

曩昔一年，土地商场热度不减。克而瑞计算显现，2020年全国土地成交金额累计达74300亿元，同比增加16%；全国300城土地成交楼板价增至2591元/平方米，同比上涨8%，再创前史新高；成交溢价率也由2019年的12.9%增至2020年的14.0%。

“在同一时期安排很多地块会集挂牌出让，对房企资金会发生必定的分流作用，使得竞拍同地块的房企数量削减，直接下降土拍的剧烈程度，土地的溢价率将会得到有用合理的操控。”诸葛找房数据研讨中心分析师陈霄表明。

李宇嘉还表明，新政对地方政府也是倒逼。曩昔，热门城市供地方案很随机，常常完不成方案，并且供给规划、节奏、散布也不明确，这是导致预期紊乱、抢地盛行、房价上涨的重要原因。会集供给形式下，地方政府可依据商场热度决议供地方案的调整。

开发商现金流受应战

关于出人意料的新政，房企人士则体现出忧虑与焦虑。一位身在长三角的房企区域担任人表明，自己所担任城市暂未受到影响，但仍极为重视方针和商场的改变。一些房企的投拓人员，已紧迫召开会议研讨土地新政的影响及对策。

开发商的忧虑不无道理。中指研讨院直言，假如22个要点城市土地会集出让，对房企短期资金或将构成巨大应战。

该研讨院指，假定各个城市每年三次会集出让土地，依照2020年的供地情况，上海、杭州、南京、武汉、青岛等城市单次会集供地将超40宗，高额的保证金、土地出让金等将对企业的融资才能和现金流办理才能提出更高的要求。

一起，上一年“三道红线”试点以来，职业进入降负债、降杠杆的阶段，出售回款成为企业“回血”重要来历；若会集供地方针施行，对企业营销端也将带来深入改变，以往的出售节奏与营销节点也需求从头铺排，以面对会集的拿地资金需求。

陈霄也表明，“两会集”方针将加快房企间的分解，资金雄厚的大型房企更具实力参加多宗地块的竞拍，具有更多的拿地时机。房企的资金才能成为拿地的重要决议因素，这对房企的资金情况将会是新的应战。

在“三道红线”、土地新规等多重加持下，房企出售回款的使命愈加艰巨，房企出售端也势必将面对新的调整。

严跃进表明，假如会集供地方针执行，那么依据开发周期来算，各地房子出售也会构成一波会集开盘、会集出售的状况。房企要依据各地预售条件和房地产供求商场改变，活跃猜测后续会集出售期，一起留意同业竞赛、客源抢夺等问题。

在营销方面，“从曩昔的经验看，房子出售商场好的时分，往往后续月份地市买卖就不错。所以关于房企来说，2月、5月、8月等都或许会构成房子促销的重要阶段。”严跃进以为，房企需和营销部分做好和谐作业，必要时降价促销加快回款。

资金压力之下，房企协作拿地的动作也会增多。中指研讨院称，资金实力强的企业仍将取得更多的拿地时机，而资金压力大的企业或许面对更大的冲击。为了更多地参加竞拍，进步拿地成功的概率，企业可采纳联合拿地的方法，共担资金压力。

值得留意的是，关于分批次出让这一环节，卢文曦以为这有助于商场愈加标准。早年单块土地出让过程中，开发商为拿地会注册多个马甲，但是一旦施行会集供地，开发商注册马甲拿地的行为将得到有用遏止，这有助于中斗室企在土地商场的体现。