商业地产基金(基金产品结构图)

这是一篇晚来的地产基金年终出资总结。

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地产科技火了2年多，出资组织究竟出手投了点啥？咱们今日就来盘一盘。

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（因为各家信息发表时刻、发表状况纷歧，如数据有收支，欢迎随时纠正。）

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在盘点之前，PropTech研习社先来跟咱们同步一个视角。

从全球规划来看，触及房地产、地产科技出资的基金类型许多，但规划较大，出手次数较多的往往是一些归纳型组织，他们往往把自己归类为特殊出资组织，财物范畴掩盖一二级，品类包含信贷、私募股权、不动产、二级商场股票，比方黑石、黑岩、博枫（Brookfield）、橡树、PAG、普洛斯等等。

他们的资管规划往往超千亿美金，或挨近千亿美金。其间，有些组织的出资装备里边不动产占比较大，身影常出现在单笔出资动辄百亿的大宗不动产买卖傍边。《全球最有钱的前10家地产公司，不盖房》

不同于世界出资组织，国内有较强不动产特点的出资组织出资品类相对单一，大致可分为了两类：不动产+私募股权。

本次盘点，咱们依照资管规划、出手次数、职业影响力、活泼度等维度初筛了9家国内典型组织，他们分别是远洋本钱、金茂本钱、碧桂园创投、鸿坤亿润出资、龙湖本钱、保利本钱、黑洞出资、星河创投、稳盛出资等。

在盘点之前咱们关于地产基金有些“刻板形象”，咱们会以为房地产开发布景建立的地产基金首要出资只能会服务集团拿地拓宽，或寓居生态。

在盘点完结后，这几家组织的体现推翻了咱们的刻板认知，尽管贴着较强的地产标签，但这几家组织的出资鸿沟早已“出圈”。

咱们看到，现在国内的地产基金现已布局了智能机器人、AI机器视觉、AI修建造计、智能装修、智能仓储等范畴的一些高生长期明星项目。

经过剖析这些基金建立以来的出资状况，咱们发现：

（1）尽管贴着“地产”标签，但大部分地产基金环绕地产工业链上下游的出资项目的占比并不算高，占比最高的一家地产基金也不到40%；

（2）环绕社区生态链等场景，地产基金的出资规划扩展到了医疗健康、新消费、教育、体育、文娱等范畴，其间，医疗健康和新消费范畴最受喜爱，现在房企多元化布局根本进入商业地产和养老地产，而医疗和消费被投企业与房企多元化布局能构成杰出联动；

（3）从出资次序来看，各家基金的出资战略不同，有喜爱中后期项目的，有喜爱前期项目的，也有根本掩盖从前期到中后期的完好生命周期的；

（4）部分地产基金除了投股权，还出资了商办、物流地产、数据中心等不动产，其间存量财物改造、城市更新项目占比不小。

图：部分地产基金的出资状况总览（制图：PropTech研习社）

以下是9家地产基金的详细状况：

1.碧桂园创投：建立时刻最晚，出手最多最猛

碧桂园创投建立于2019年1月，是碧桂园集团部属的一级事业部，担任集团除地产出资外的股权出资事务。碧桂园创投继续重视地产上下游工业链、大健康、大消费、物流供给链、先进制作、新基建等出资范畴。

官方数据显现，到现在，碧桂园创投已投企业总数超越45家，已投企业中超10亿美元估值的有14家，中心团队累计并购企业超越16家。

到2020年末，据PropTech研习社不完全统计，碧桂园创投对外发表的出资活动共有28起，触及26家公司，TOP3 抢手出资赛道为新消费、医疗健康和地产。

从出手频率来看，在2020年，碧桂园创投投出了18个项目，均匀一个月投出1.5个项目。

环绕房地产工业链等场景，碧桂园创投出资了5家公司。其间既包含与房地产主业相关的家装建材公司蒙娜丽莎、固克节能和卓宝集团，也包含房产买卖渠道贝壳找房、数据中心运营商秦淮数据。

图：碧桂园创投地产项目出资列表（制图：PropTech研习社）

从次序来看，碧桂园创投对地产项目的出资次序偏中后期。其间，广西蒙娜丽莎是上市公司蒙娜丽莎旗下子公司，贝壳找房和秦淮数据两家公司均于2020年成功上市，卓宝集团已承受上市教导。

2020年上半年，碧桂园创投还曾企图参加家装建材公司帝欧家居、蒙娜丽莎和惠达卫浴的定向增发，但这三起买卖终究都以间断告终。

除了泛地产范畴，环绕社区生态链，碧桂园创投还出资了和铂医药、新路程总医院等大健康，小兔买菜、汉口二厂、林清轩等大消费公司，菜鸟网络、快运兔等物流公司。

此外，在现代农业范畴，碧桂园创投还出资了现代化肉鸭领军企业塞飞亚，这与碧桂园“地产、农业、机器人”三大战略不约而同。

2.远洋本钱：布局多元化，热心物流供给链

远洋本钱建立于2013年2月，是专心于从事特殊财物办理的专业组织。远洋本钱的事务规划包含：不动产出资、债务出资、股权出资、出资参谋、战略出资及其它等五大范畴。到2019年末，远洋本钱财物办理规划打破970亿元。

在股权出资方面，到2020年末，据PropTech研习社不完全统计，远洋本钱对外发表的出资活动共有48起，触及46家公司，TOP3 抢手出资赛道为医疗健康、物流供给链和地产。

在刚刚曩昔的2020年，远洋本钱完结了至少9笔股权出资。

环绕房地产工业链等场景，远洋本钱出资了6家公司，包含物流地产商我国物流财物、商业地产运营商创始钜大、数据中心运营商云泰数通、同享工作服务商纳什空间、装配式修建服务商途远美宅等。

图：远洋本钱地产项目出资列表（制图：PropTech研习社）

从次序来看，远洋本钱对地产项目的出资掩盖了从前期到中后期，关于自己看好的项目，远洋本钱会继续加码亦或直接收买。

除了地产范畴，医疗健康和物流供给链是远洋本钱出手次数最多的赛道，远洋本钱在两大范畴算计出资了22家公司。

在医疗健康范畴，远洋本钱出资了医美连锁公司联合丽格、妇儿医院美中宜和和美德因、IVD范畴公司豪思生物和金橡医学，上述公司能够与远洋集团商业地产以及养老事务发生联动效应。

在物流供给链范畴，远洋本钱出资了联合利丰、九曳供给链、郑明现代物流、驹马物流、壹米滴答、发网物流、卡力互联在内的8家公司。

图：远洋本钱物流供给链项目出资列表（制图：PropTech研习社）

在不动产出资范畴，远洋本钱出资了商办物业、物流地产和数据中心。

商办物业方面，远洋本钱出资了上海东海商业中心、上海科恩大厦、北京硅谷亮城、北京钻石大厦、安贞华联项目、上海大宁商业广场、成都华敏项目、上海H88越虹广场等数个不动产项目。其间，部分项目已完结退出。

物流地产方面，远洋本钱在南京、昆山、天津、姑苏等城市布局了多个物流项目。而远洋本钱前述出资的物流供给链项目能跟集团地产主业上下游相结合，能为主业赋能，比方九曳供给链就能为物流地产赋能。

数据中心方面，远洋本钱首要依托于2017年收买的公司——云泰数通。据知情人士泄漏，远洋本钱其时并购云泰数通花了9亿元左右。

揭露材料显现，云泰数通建立于2011年，是从事大型数据中心项目出资、建造及运营的数字地产归纳运营商，以IDC运营商（含三大电信运营商）及大型互联网公司为首要客户，展开数据中心根底设施批发事务。到现在，云泰数通已投产机柜数超越1万个，在建机柜数超越1万个，储藏机柜数5万余个。

2020年9月，远洋本钱成功发行全国首单IDC新式根底设施ABS, 首期产品规划11.06亿元，此单ABS的根底财物正是云泰数通的IDC服务收费收益权。

3.金茂本钱：专心于地产科技项目的地产基金

金茂本钱建立于2016年，是我国金茂旗下城市运营金融服务渠道，金茂本钱下设两大出资运营渠道 ：金茂财物和金茂创投。

金茂财物为地产基金渠道，首要从事住所开发、物业出资、城市更新和产城运营，重视一线和二线中心城市中心地段的优质地产项目，现在累计办理基金规划近450亿元。

金茂创投首要深耕地产科技+才智城市，捕捉大科技、大文明、大健康三大范畴中高生长期创业项目的出资时机。

在股权出资方面，到2020年末，据PropTech研习社不完全统计，金茂创投对外发表的出资活动共有6起，触及6家公司，TOP3 抢手出资赛道为地产、医疗健康和硬科技。

和其他地产基金比较，金茂创投建立时刻较晚，出手频次不高。

在地产范畴，金茂创投所投的项目均为地产科技项目。比方，金茂创投出资了商用服务机器人企业云迹科技，修建造计SaaS渠道小库科技，人工智能视觉技能与方案服务商文安智能，国内抢先的物联网产品和解决方案提供商拓深科技。

图：金茂创投地产项目出资列表（制图：PropTech研习社）

现在，云迹科技出产的智能机器人正在应用于我国金茂的才智酒店，小库科技协助我国金茂拿地做测算，拓深科技和文安智能的技能已应用于我国金茂高端社区、商业归纳体、工业园等场景。

从次序来看，金茂创投较为喜爱前期、生长期地产项目，大部分的项目会集在B轮及曾经。

地产基金板块，除了传统的住所开发项目，金茂财物还出资了西安贝尔特酒店公寓项目、上地工作项目和上海静安NEO三个城市更新项目。

图：上海静安NEO（来历：金茂本钱官网）

4.龙湖本钱：商业气味最浓，热心出资新消费

龙湖本钱（LongFor Capital）建立于2018年，为龙湖地产旗下出资基金。现在，龙湖本钱没有官网，没有官方微信大众号。

在股权出资方面，到2020年末，据PropTech研习社不完全统计，龙湖本钱对外发表的出资活动共有14起，触及12家公司，最抢手的出资赛道为新消费和教育。

从职业来看，龙湖本钱特别宠爱新消费企业，出资了叮咚买菜、和府捞面、元气森林、完美日记、海马体等一系列新零售企业。

图：龙湖本钱新消费项目出资列表（制图：PropTech研习社）

以和府捞面、海马体照相馆、完美日记等为代表的新消费品牌，可谓当今商场新一代“网红店”，到现在，上述品牌均已入驻龙湖商场。

而叮咚买菜和元气森林的估值已超越20亿美元，约为140亿人民币。在捕捉新消费独角兽方面，龙湖本钱出手既稳又狠。

在教育方面，龙湖本钱没有出资线下教育，

从次序来看，龙湖本钱对创投项目的出资掩盖了从前期到中后期，龙湖本钱既以天使出资人的身份出资了海马体，又以战略出资人的身份出资了绿城服务。

和其他地产基金比较，龙湖本钱出手的地产项目较少。到现在，龙湖本钱出手的地产项目只要1个——2019年末，龙湖本钱以9.64亿人民币战略出资绿城服务。

5.鸿坤亿润出资：金融出资最多，教育、体育不少

官网显现，鸿坤亿润出资建立于2007年，定坐落我国新一代产融结合的立异式财物办理公司，到现在，已成功出资50余家企业，完结退出20余家企业，其间10余家企业顺畅上市/挂牌，财物办理规划超100亿。

从建立时刻来看，鸿坤亿润出资建立时刻较早，故揭露发表的出资项目较多。

在股权出资方面，到2020年末，据PropTech研习社不完全统计，鸿坤亿润对外发表的出资活动共有48起，触及43家公司，金融是最抢手的出资赛道，地产、教育和体育位列第二、三名。

在地产范畴，环绕地产工业链和泛社区服务，鸿坤亿润出资了6家公司，其间包含联合工作优客工场，Co-living同享日子社区运营商同享际，智能制作创业服务渠道洪泰智造工场，物业服务公司万豪物业，养老公司爱恩济养老，日子服务公司好泊车等。

图：鸿坤亿润出资的地产项目出资列表（制图：PropTech研习社）

其间，优客工场于上一年11月经过SPAC的方法成功登陆美股，成为联合工作榜首股。

优享创智建立于2015年12月，由优客工场创始人毛大庆建议建立，旗下品牌同享际(5Lmeet)致力于打造一站式CO-LIVING同享日子社区，包含“交际公寓、同享工作、立异商业IP、社群活动”等多业态及空间内容。到现在，同享际已在北京落地了八个项目。

图：同享际国贸店（来历：同享际官网）

从次序来看，鸿坤亿润对地产项目的出资偏前期，比方，参加了优客工场和洪泰智造工场的A轮融资，以及好泊车的A+轮融资。

在出手项目最多的金融范畴，鸿坤亿润出资了中民投、万海证券、张家口银行、民生村镇银行、元素征信、森富普惠等多家公司。

此外，鸿坤亿润还分外偏心教育和体育项目，算计出资了10家公司。

图：鸿坤亿润教育体育项目出资列表（制图：PropTech研习社）

6.保利本钱：地产占比近四成，重仓硬科技和教育

保利本钱创立于2015年12月，布局地产事务与PE事务两大战略板块。

在股权出资方面，到2020年末，据PropTech研习社不完全统计，保利本钱对外发表的出资活动共有47起，触及47家公司，TOP3 抢手出资赛道为地产、硬科技和教育。

2020年，保利本钱总共出手了7个项目，首要会集在医疗健康和环保范畴。

值得重视的是，保利本钱总共出资了18个地产项目，占总出资项目的近四成。

这18个地产项目根本包含了房地产几大创业抢手范畴，包含地产开发、家装建材、长租公寓、地产科技、酒店游览等范畴。

图：保利本钱出资的地产项目出资列表（制图：PropTech研习社）

其间，保利本钱战略出资的全屋智能家居出产商超级才智家，家装建材公司泰森日盛和新明珠陶瓷均与保利集团主业有事务上的协作。

从次序来看，保利本钱更喜爱早中期的地产项目，超越对折的项目会集在B轮及曾经。

除了地产，保利本钱比较偏心硬科技和教育赛道，出资了柔宇科技、商汤科技、第四范式、江行智能等高科技公司，以及凯叔讲故事、青团社等教育公司。

7.黑洞出资：押码才智人居，最硬的PropTech

黑洞出资建立于2014年，是一家聚集于多财物类别、多战略出资的渠道型出资组织。黑洞出资创始人系实地地产董事长张量。

在股权出资方面，到2020年末，据PropTech研习社不完全统计，黑洞出资对外发表的出资活动共有37起，触及34家公司，抢手出资赛道为地产、TMT、新消费和金融。

地产是黑洞出资的榜首大出资赛道，地产项目的出资占比超越三分之一。

环绕房地产工业链等场景，黑洞出资出资了12家公司，包含才智零售公司逗号智能和织点智能、同享工作服务商桉树空间、房租分期公司房司令、商办O2O渠道好租等。

图：黑洞出资地产项目出资列表（制图：PropTech研习社）

从次序来看，黑洞出资对地产项目的出资偏前期，A轮及曾经项目近7成。

由黑洞出资孵化的人工智能公司哈奇智能，现在已推出智能物流机器人、健康服务机器人、无人驾驶通勤车等多款机器人，可应用于才智家庭、才智社区、才智园区、才智商业等多个场景。现在，哈奇智能已服务国内150多个商业中心及社区，超10万名业主。

图：哈奇智能推出的无人驾驶通勤车（来历：实地集团官网）

而黑洞出资的才智零售企业织点智能发布了4款“无人收银”产品，已落地零售、餐饮、学校和医疗等职业，与腾讯、新加坡电信、安踏、361°、72街等公司达到协作。

能够看出，黑洞出资十分垂青“才智+”，现在已出资布局了才智社区、才智零售、才智城市等范畴的多个创业项目。

而实地集团于上一年末推出了首个OTA智能社区，上述社区中的智能物流机器人、无人驾驶通勤车的出产商便是哈奇智能。

环绕社区生态链等场景，黑洞出资还出资了社区生鲜店云菜园、美发连锁星客多、等等咖啡等公司。上述项目与实地集团的地产主业也能构成联动。

8.星河创投：押码民营航天，喜爱硬科技出资

星河创投建立于2016年，是星河·领创全国旗下基金办理品牌。现在，星河创投自主或联合建立6支基金，包含领创一期基金、张江星河基金、红土星河创投基金、电科星河创投基金、成都红土菁科基金、我国科创金融联盟基金，总规划近20亿元。

在股权出资方面，到2020年末，据PropTech研习社不完全统计，星河创投对外发表的出资活动共有19起，触及18家公司，TOP3 抢手出资赛道为地产、航天航空和硬科技。

环绕房地产工业链等场景，星河创投出资了3家公司，包含长租公寓品牌优客逸家，互联网品牌孵化基地智汇蓝海，出境游定制服务公司留鸟游览。从次序来看，星河创投对地产项目的出资偏前期。

图：星河创投地产项目出资列表（制图：PropTech研习社）

除了地产，星河创投分外偏心民营航天企业，在商业航空范畴，一口气出资了国星宇航、天仪研究院和星际荣耀三家公司。

2018年，三家被投企业合体完结卫星发射使命，其间，国星宇航担任总体设计和运营，天仪研究院担任卫星渠道制作，星际荣耀担任双曲线1Z火箭运载。

2018年，星河创投参加了国星宇航天使轮出资，到了2020年，国星宇航完结1.5亿元A+轮融资，投后估值达10亿元。

此外，星河创投还出资了杉川机器人、灵喵机器人、云从科技等硬科技公司，甘旨不必等、韩都衣舍等新消费公司。

9.稳胜出资：参加我国首单文明构思园区轻财物ABS

稳盛出资建立于2010年3月，是金地集团旗下专心于国内外房地产出资办理的私募股权出资基金办理人。到2017年12月末，稳盛出资全体累计办理规划折合人民币341亿元。

在股权出资方面，稳胜出资出手的项目较少，到2020年末，据PropTech研习社不完全统计，稳盛出资对外发表的出资活动只要3起，触及3家公司，包含2家金融公司和1家医疗健康公司。

图：稳盛出资的出资列表（制图：PropTech研习社）

不动产出资方面，2019年，稳盛出资主导了对上海健康广场项目的收买，该项目坐落上海中心的徐汇区，是一个社区型的商业，收买完结后，稳盛将把健康广场打造为一个以儿童教育和休闲文娱为服务主题的社区型购物中心。

在财物证券化方面，2016年，稳盛出资与金地商置协作，参加了上海“八号桥”项目出资。

图：上海八号桥（来历：稳胜出资官网）

2017年8月，由稳盛出资担任买卖参谋和总协调人的“嘉实金地八号桥财物支撑专项方案”成功发行，这是我国首单文明构思工业园区“轻财物”财物证券化产品。

2020年3月，由稳盛出资担任总协调人及买卖参谋的“金地草莓社区公募ABS首期”成功发行，储架规划达20亿元，这是上交所首单“轻财物城市更新”长租公寓财物证券化产品。

结语

这9家国内地产基金，当然不是国内地产出资的悉数，只不过经过这些商场上相对活泼的基金，咱们能大约看出一些出资趋势和风向。

不管是重仓硬科技，仍是偏心寓居场景，当咱们把视角从单个组织身上跳出来再俯视，会发现他们都跟工业、数字化交汇在一块。大宗不动产买卖的溢价需求资管、技能东西去赋能；才智社区需求消费、物业、医疗出行等笔直场景东西的加分，各地园区招商引资需求各行各业有生长潜力的企业，城市更新的盛宴需求具有空间内容运营才能的企业参加……

分解也在同时发生，一些基金走向愈加“专业主义”的途径，一些基金走向规划扩张的途径，还有一些组织正在敞开一个“大钱年代”。时刻进入2021，整个地产职业也发生了剧变，三道红线之后，这几天又推出土地会集供给机制，房产头部效应将越来越会集。

在这样的格式下，国内地产基金的出资战略会跟着做哪些调整呢？欢迎来聊。