(股票600887)1季度土地市场迎倒春寒 300城住宅用地成交降5成

回忆现已曩昔的2012年一季度，在通过前两个月的隆冬后，大都城市楼市在降价促销之下成交量有所上升，不过同比上一年一季度仍然有所回落。与此同时，土地商场仍然寒意未去，全国来看，住所用地土地供给、成交均大幅下降，全国首要城市土地商场仍然处于零溢价时

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回忆现已曩昔的2012年一季度，在通过前两个月的“隆冬”后，大都城市楼市在降价促销之下成交量有所上升，不过同比上一年一季度仍然有所回落。与此同时，土地商场仍然“寒意”未去，全国来看，住所用地土地供给、成交均大幅下降，全国首要城市土地商场仍然处于零溢价年代，溢价率坚持在近年最低水平。

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“土地商场最能反映房企对未来楼市的预期和决心。短期的楼市成交上升难以使房企资金严重状况底子缓解，现在土地商场仍然‘较冷’，显现大都房企对未来房地产商场预期非常慎重。”合富光辉天津公司研讨开展中心商场总监任炯对新金融记者标明。

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楼市成交处下行通道

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2012年的前3个月，不管一线城市，仍是二、三线城市，都呈现出较为共同的规则。1月受元旦、新年双节影响，加之调控方针不动摇，楼市成交惨白，同比2011年大幅跌落。2月同比上年，一、二线城市呈现不同程度上涨，但考虑到2011年新年在2月份，并不能定调回暖。进入3月，开发商自动降价促销、房源供给增多，加之首套房贷利率全面回调至基准利率，使得刚需逐渐开释，成交量呈现上升趋势。“关于3月的回暖，应该理性看待，房企绝对不能有盲目达观的心情。”任炯标明，3月有的城市住所成交量呈现50%乃至100%以上的环比上升，与2月成交基数过低不无关系，单看3月成交量与从前比较仍处低位。此外，现在楼市中成交量较好的仍然是那些降价起伏较大的楼盘，以价换量是促进成交上升的重要原因，没有价格优势的楼盘，出售大都不太好。

而从整个一季度来看，楼市成交量还处于下行通道之中。我国指数研讨院数据显现，2012年第一季度，20个首要城市成交量同比下降28.3%，有14个城市成交面积同比跌落，其间大连降幅最大，达73.14%。一季度北京新建住所签套数为18072套，同比下降18.88%，创下近4年来的最低值，成交均价为12492元/平方米，同比降幅达35.44%。天津一季度新建住所成交12172套，同比下降53.42%，在要点城市中降幅最大。上海、广州、深圳、成都等城市一季度楼市成交量同比降幅均超越15%。

关于一季度最终一个月成交量的上升，业界人士遍及以为，只需房地产企业坚持促销姿势，活跃拟定出售战略，仍然能在本年迎来几个刚需会集开释的出售窗口期。

土地商场供需均降

相关于房地产降价促销显效，一季度土地商场仍然“寒意阵阵”，不管是当地政府的推地志愿，仍是开发商的拿地志愿，都处于前史低位。供给方面，2012年一季度，全国土地商场呈现显着供给放缓趋势，环比、同比均有跌落，住所用地跌幅较大。1-3月，全国300个城市共推出住所类用地(含住所用地及包含住所用地的综合性用地)2131宗，环比削减47%，同比削减33%，推出土地面积9815万平方米，环比削减49%，同比削减37%。成交方面，受传统新年假日和房价跌落预期影响，开发商拿地志愿缺乏，一季度全国土地商场成交状况仍坚持低迷格式。1-3月，全国300个城市共成交住所用地1534宗，环比削减41%，同比削减46%，成交面积6921万平方米，环比削减43%，同比削减51%。

与楼市3月份呈现成交上升不同，3月份土地商场的成交量还在下降，乃至成为一季度土地成交面积最少的月份。当月全国300个城市共成交住所用地317宗，成交面积1425万平方米，环比削减54%，同比削减67%。“一个月的成交上升，难以解决开发商长时间堆集的高库存和资金链严重问题，只要成交量继续上升并坚持很长一段时间，才有或许缓解房企资金严重的状况，这种上升才有或许传导到土地商场。在那之前，很难引起这些企业对土地商场的爱好。”天津市卧龙广告传媒有限公司总经理苏步超对新金融记者标明。

而从近期各大房企的表态来看，关于拿地大都非常慎重。远洋地产控股有限公司董事局主席、行政总裁李明近来在承受媒体采访时标明，本年远洋地产提出一个准则叫做“稳健运营，两手预备”。稳健运营便是准则上不添加新的土地出资，两手预备便是不下降在建规划。“咱们在危险把控上的思路是操控两个规划，一是操控总资产，首要是不要盲目出资，不要盲目添加土地储藏；二是操控有息负债。”李明标明。在2011年度成绩发布会上，世茂地产主席许荣茂也着重，本年世茂准则上不会买地，首要任务仍是加大出售力，下降负债率。绿城我国在2011成绩发布会上，也开释出公司的开展战略将离别以往通过高负债率寻求规划扩张，向偏重依托品牌和办理输出稳健开展的信号。绿城在年报中清晰标明，2012年暂无购当地案。而地产职业龙头老大万科，本年以来除了参加了广州黄埔文冲石化路以西城中村改造项目外，至今在土地招拍挂商场没有获得一宗地块，以实践行动饯别慎重拿地战略。

庄凌参谋在最近的一份陈述中标明，本年3月份以来，连续有大型品牌上市公司发布2011年年报，并标明2012年没有拿当地案，这预示着土地出资将现急速回落，下半年会有更多的土地呈现流拍或零溢价出让。慎拿地、忙促销、快回款，大都房企发动“过冬自保”形式。

低溢价率继续

价格方面，一季度全国土地成交楼面均价低于上一年同期。1-3月，全国300个城市住所类用地成交楼面均价为1119元/平方米，环比跌落12%，同比跌落12%。住所用地均匀溢价率仅为3%，环比削减2%，较上一年同期削减21%，一季度10大要点城市中无一城市溢价率超越5%。北京出让的45宗土地悉数零溢价率成交，为7年来初次。3月有住所用地成交的城市中成都、武汉均匀溢价率分别为7%和4%，其他城市溢价率均挨近0%。一路走低的溢价率，体现出土地商场的冷清现状，供给乏力、成交低迷，一季度要点城市土地商场全体迎来“倒春寒”。 作为房价的重要组成和影响要素，土地价格的回落也将在必定程度上拉低未来的房价预期。业界估计，调控重压下开发商抛弃拿地的行为，将在倒逼当地政府接下来继续调低地价上起到重要作用，从而为楼市的进一步降价摆开空间。“前些年是面粉贵过面包，地价影响房价上涨，现在土地商场的冷清，有或许反过来促进房价回调。”一位业界人士对新金融记者标明。

而关于当时开发商少拿地，会否削减未来供给量，从而在未来拉升房价的说法，任炯对新金融记者标明，短期内开发商不拿地，对未来影响不大。“况且之前几年开发企业大都现已储藏了满足未来许多年开发的土地面积。”任炯标明。据统计到2011年末，房企的土地储藏消化周期遍及拉长。比方绿城我国的土储消化周期由2010年年末的13年跃升为24年。2012年其土储

消化周期仍坚持24年的高位上。世茂、招商、保利、碧桂园、荣盛开展等闻名房企，2012年土地储藏的消化周期也已达到近几年的高位。到2012年2月底，56%的典型房企土地储藏的消化周期都在10年以上，绿城、世茂、招商、恒大等前些年土地商场的风云企业在这方面显得更为显着。而土储消化周期延伸，意味着开发商卖房的功率下降，意味着在整个地块及在其上制作的项目的保护本钱添加，从而影响房企拿地热心，是楼市对土地商场反作用的首要体现。

不过在不少业界人士看来，当时低溢价状况下，也不失为一些房企抄底土地商场的好机会。兰德咨询总裁宋延庆就以为，在本年的商场条件下，房企加速去库存交换现金流，以贱价拿地完成扩张或是一个正确挑选。“现在的确贱价拿到优质地块的或许性大增，但条件是开发商现在手里要有足够的资金，能做到这一点的现在来看大都是那些央企和大型国企。”苏步超告知新金融记者，对更多的房地产企业来说，当时仍是加速出售，先确保生计，再考虑拿地开展的问题较为实践。

方针博弈仍旧

关于一季度楼市和土地商场走势，方针预期也是对其影响最大的要素之一。先是年头芜湖、北京、杭州、上海等地相继出台各类救市方针，包含进步一般商品房规范、进步公积金贷款额度、给予购房契税优惠、购房补助等多种形式，使得商场各参加方对商场预期逐渐达观。可是不久，方针预期又因上海松绑限购令被叫停和两会上温家宝总理“一些当地房价远未回归合理价位”的表态而产生底子转向。

“现在许多的数据和目标都标明，职业很大都据正在进行触底，成交量反弹继续三四个月之后，价格就会止跌。依照现在趋势成交量的确节节攀升，二季度70个城市房子价格指数环比增幅极有或许由负增加转为正增加，可是假设真的呈现房价在二季度反弹，我个人以为有或许会引起新一轮的镇压，因为中心究竟不期望房地产那么快反弹。”上海易居房地产研讨院副院长杨红旭标明。

3月住建部发出通知，要求各地做好2012年乡镇保证性安居工程作业，按月揭露保证房开工和竣工状况。《政府作业陈述》中指出抓住完善保证性住宅建造、分配、办理、退出等准则，显现中心政府在2012年将更重视保证房建造和办理准则的完善。《政府作业陈述》中指出加速建造乡镇住宅信息系统，变革房地产税收准则。与此同时房产税在沪、渝两地试点根底大将当令扩大范围。住宅信息系统建造及变革房地产税收准则将成为本年房地产方针的要点。我国指数研讨院在陈述中指出，2012楼市方针基调根本确认，楼市调控方针不放松。未来一段时间，房地产商场量、价将继续调整。

而我国购房者决心指数2012年第一季度调研成果则显现，2012年第一季度我国购房者决心整体指数为102.5点，又较上一季度104.2点下降1.7点，自上一年三季度以来继续下滑，全国购房者的整体决心指数一向处于张望区间。调研陈述剖析以为，上一年年头出台的限购方针，使购房者和开发商都进入到张望的状况。本季度决心指数的下降，首要是因为阅历了两年的房地产调控，购房者的构成现已产生了底子性的改变，绝大大都购房者是首套或至少是改进性需求，关于房地产调控对价格方面的成效愈加剧视，现在这种房地产商场的价格走势客观上加剧了购房者的张望心情。