002344海宁皮城-“爆仓”竟传染到租房客!解剖长租公寓的金融魔术

“爆仓”竟感染到租房客!解剖长租公寓的金融戏法

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杭州鼎家的租客们或许不会预料到，“爆仓”这个常见于金融商场的词汇，竟然会和自己扯上了联系。

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8月20日，杭州长租公寓运营企业杭州鼎家络科技有限公司(下称“鼎家”)忽然宣告，因经营不善呈现资金链开裂，公司现在已进入破产清算程序。据媒体报道，鼎家无力向房东付租借金，也无法向租客交还租金，数千房东租户因而陷入困境。处理租金贷分期付租借金的租户拿不到先行付出的押金，却仍要每月准时向第三方金融渠道还钱，而房东也因未收到鼎家敷衍的后续租金，一些房东已预备收房赶人。

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跟着事情发酵，有关部门也注意到当时长租公寓中介事务实践中躲藏的金融危险。8月27日，深圳互金协会提示长租公寓“租金贷”危险，确认其形成了资金池和期限错配，杠杆高、危险大。昨日，西安有关部门发布了进一步标准住宅租借商场的告诉，规则住宅租借合同不得触及租金贷。

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长租公寓中介渠道为何乐于拥抱“租金贷”，令人目不暇接的金融戏法关于渠道方来说有着怎样的引诱，又或许将它们面向何种莫测的深渊？

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什么是租金贷？深圳互金协会作出了具体的界说：租客向第三方金融组织或P2P络假贷渠道请求信誉借款，组织一次性将等同于一年租金的资金放款给服务商，服务商并未将悉数资金给到房东，形成了资金占用，表面上租客按月付租金，实践上每月向借款组织还贷的服务。

事实上，在长租公寓由于租金上涨而被推上风口浪尖之前，这正是以自若为代表的长租公寓中介渠道较为自得的宣扬要点。在这些渠道的叙说中，租金贷协助一大批没有才干一次性付出一年租金的租房客能够以按月分期付款的方法享用到具有标准办理、有保证的长租服务，处理了租客的一大痛点。

即便在现在，租金贷仍是此类渠道一线人员乐于推销的服务。

当笔者以租客身份在自若渠道预定线下看房时，自若事务员热心地引荐：“月租3000元一间房，线上预定火速看房，现场满足即可手机操作签约。还能月付，每月仅产生6.27%的分期手续费，享用服务费7折的优惠。”

乍一听，的确非常令人心动。“这就相似信誉卡消费，之后每个月准时还款就行，每月的手续费和打折的服务费相抵，多出的那一部分也就100多元。”在确认签约进入付出页面时，名为“自若客专享分期”的产品显现在付出页面的首个选项，下有一排小字提示其为“低首付消费借款”。

不过，作为轻资产的服务公司，为租客供给融资服务的明显不是渠道方。在前述自若事务员引荐的借款服务合同中，借款人与自若无关，而是一家公司地址在北京的信托公司。

当租客挑选租金贷作为付出方法之后，租客就背上了相当于一整年租金的债款，而这笔现金则从放款组织处转到了渠道账上。在渠道取得了这笔资金后，金融戏法最精彩的部分才真实开端。

难以抵抗的杠杆引诱

虽然渠道要求租客一次性付出全年租金，无论是现款仍是假贷，但它却不需求以相同的条件取得房源。一进一出间的账期差，为渠道发明出了非常可观的沉积资金池。

自若内部人士泄漏：“在房源端，咱们会归纳房子的各项状况确认签约时间，一般与房东签定3年至5年不等的协议，少量长达8年，以确定房源。一般状况下，两边约好自若按季付出房款。”

以租金每月3000元核算为例，依照自若一般与房东签约5年核算，其按季付出给房东9000元，但此刻自若现已确定了该房子未来5年的租借权力，价值18万元，相当于使用了20倍杠杆。

左手是一次性付出全年租金的租客，右手是只需每季度付款的房东，这样的商业常规意味着每一笔买卖都能为长租渠道赢得一笔期限3个月的9000元免息资金。根据自若自述，其在2017年末已累计服务120万租客。

108亿元免息资金，即便期限只需一个季度，在当时“紧信誉”的流动性布景下，关于任何一家企业来说无疑都是一笔令人张狂的财富。

乃至，长租渠道对此还不满足。

在租客端，单一放款组织资金实力有限。不少渠道将目光投向ABS等金融工具。本年初，自若就主导将对租客债款作为底层资产，发行资产支撑证券，并在金融组织中取得活跃认购。

本年，自若经过ABS产品现已完结募资逾13亿元。本年3月21日，自若成功完结储架ABS首期产品“自若2号1期”的建立，发行额度20亿元，现在该产品已发行了3期。

自若的多只ABS的底层资产均为房租分期小额借款债款。这意味着，每添加一个月付租户，自若就能取得一次性的借款。自若租户担负的债款让其按月归还借款，不同租户的回款连绵不断地归集，形成了底层资产。因而，只需月付租户的规划在增加，ABS的发行规划也就能够扩张，充任自若的现金奶牛。

在房源端，自若则活跃地向房东推销另一种金融工具。当笔者以房东身份向自若咨询时，对方表明：“房东能够一次性获取一整年的租金，不过条件是和第三方银行签定一个名为‘年付贷’的协议。”据介绍，这份协议的实质是由银行先向房东供给每年11个月的租金，自若随后再每月向银行还款。如此，不愿意承受季付的房东也被纳入了长租渠道的金融生态圈。

整个金融戏法中最令人咋舌的美妙之处在于，在一连串买卖中，房东供给了最重要的资产，租客拿出了最名贵的信誉，放款方供给了海量的真金白银，最得利的却是两手空空的长租渠道。

危险的戏法与失手的戏法师

但是，看似缜密的金融戏法，很快就迎来了穿帮时间。戏法的穿帮，往往不在于戏法原理存在缝隙，而在于戏法师的方法是否熟练。

如前文所述，长租渠道能够轻易地取得大额免息短期沉积资金，但怎么用好这笔快速翻滚的短期资金，则是一门危险的艺术。

以长租渠道龙头自若为例，其自述于2017年末办理房源50万间，到2018年上半年，办理房源已超越70万间，并计划在本年打破100万间。本年1月，华平出资、红杉本钱我国基金、腾讯等对自若注入合计40亿元A轮融资。

根据其官发布的租房信息，自若现在供给的房源租金中位数约为2000元/月一间。假定自若向一切房东按季度付款，完结本年约50万间的新增签约规划，大约需求动用启动资金30亿元。而若将其公诸于众的40亿元融资悉数投入，2018年全年可新增约66万间房。

但签下房源仅仅第一步，鄙人一个季度向房东付款前，长租渠道有必要取得与启动资金规划相仿的租金回款，才干坚持住现金流不致开裂。一旦新增房源无法顺畅租借，渠道的生死存亡就将遭到拷问。

长租公寓的开展形式进入了这样的循环圈：以杠杆融资来抢夺房源，投进租户收割更多预付租金，从而出资更多房源。其间租金收入是资金翻滚的来历，没有满足的租户承受连绵不断的新房，房子的空置率到达必定份额，资金链就会呈现问题。

鼎家董事长日前在承受媒体采访就表明，复盘爆仓始末的细节可知，在有了很多沉积资金之后，公司在收房源上过于急进，收房价格变高，空置增多，公司继而被拖垮。

水能载舟，亦能覆舟。这关于运用金融工具做大杠杆的长租公寓而言，更是如此。无论是经过租金贷获取资金，仍是借ABS补血，一旦实践出售的回血通道不畅，一切参加方都会成为牺牲品，包含这些放贷的金融组织。“一旦产生爆仓，以房租收入为底层资产的ABS也会遭殃，出资者或许会血本无归。”一位长租公寓业内人士表明。

一位券商ABS承做人士表明：“杭州鼎家的危险是前车之鉴，长租公寓渠道自身便是轻资产公司，首要供给继续的运营保护等服务。上接房东下连租户，也便是‘二房东’的人物。渠道运营一旦呈现问题，无法向房东及时付款，房东就会直接与租客产生胶葛，以租金收入为底层资产的危险就会露出，继而牵连到ABS的持有人。”他说。

深圳互金协会27日发文称，长租公寓假如呈现诱导租客与互联金融渠道签署借款合同，将本来用于向房东付租借金的借款资金截留，已涉嫌不合法侵吞别人资产。

来历：上海证券报