(540004)上海土拍溢价屡破200%背后：民企为登陆资本市场拿地

尽管周边在售房价大多数在2万元/平方米左右，但新出让的土地楼板价现已超越在售房价，未来保本价格在4.5万元/平方米以上。这便是上海奉贤区的真实写照。 上海奉贤土地保本价现已在高溢价率、高楼板价出让，什么房企在拿地？6月28日，融创我国董事长孙宏斌高

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尽管周边在售房价大多数在2万元/平方米左右，但新出让的土地楼板价现已超越在售房价，未来保本价格在4.5万元/平方米以上。这便是上海奉贤区的真实写照。

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上海奉贤土地保本价现已在高溢价率、高楼板价出让，什么房企在拿地？6月28日，融创我国董事长孙宏斌高呼地价有危险，房企需警觉金融危险。6月29日，合肥出让19幅地块，改写各区楼板价；6月29日，上海新场土地拍卖，中粮以以24.4亿元竞得浦东新区新场旅行归纳服务区A10-1地块，溢价率235.6%，成交楼板价35744元/平方米；6月30日，奉贤开展以17.22亿的价格夺得上海南桥新城10单元01D-03区域地块，溢价率240%；奉贤区南桥新城15单元23A-01A区域地块则被象屿地产以21.2亿元夺得，溢价193%，楼板价26333元/平方米。

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上海华夏商场研讨中心资深研讨司理龚敏指出，南桥两幅地块价格上的距离来自于区域配套完善。南桥10单元地块较新，此前无成交和开发，因为交通环境相对优胜，开始单价相对更高，也更得房企追捧；南桥15单元地块前期已有天和前滩年代、朗诗未来街区、禹州地块入驻，因而地块涨幅很大。上一年11月奉贤区南桥新城15单元05A-02A区域地块被禹州地产获取，楼板价13242元/平方米，相差半年左右时刻地价简直翻倍，关于本地块而言开发压力会更大。

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从6月30日拿地房企来看，奉贤开展归于国企。因而，上海华夏地产商场剖析师卢文曦以为，就短期来看，前期土地拍卖有银监局“坐镇“，并没有起到震撼作用。而近期土地商场还有多块重量级土地拍卖，因而在没有调控办法出台的布景下，土地热还将连续下去，给冷季商场带来兴奋点。

从楼板价计算，两幅地块压力均不小。南桥15单元地块未来保本价至少4.5万/平方米，周边尽管没有新房，但一些二手房挂牌价格大多在1.5-1.8万元/平方米，由此来看，价格落差达150%以上。南桥10单元地块未来保本价至少5万元/平方米以上，现在周边首要出售项目有三个，别离是“中南锦庭”，估计7月底开盘；金辉天鹅湾精装修均价3.3万元/平方米；“汤臣臻园” 均价2.75万元/平方米。

克而瑞研讨中心6月29日的一份研讨陈述标明，房企砸下重金拿地有两大类、六大要素。

一类为央企、国企出于内生需求、竞赛需求、财物装备需求拿地。15家国资布景（包含中心和当地国资委旗下）的企业中，出售出资比最高的是天房开展和上海建工，2016年上半年别离投入了173.5亿元和120.0亿元，均已高于2015年全年出售。

二类为民营房企。首要以闽系房企为主，为了登陆资本商场、做高财物价值连续高杠杆、深耕抢手城市带来现金流拿地。15家民企的出售出资比显着高于国企和央企，其间最刺眼的依然是闽系房企如融信、泰禾等，禹洲也参加其间；此外文一和龙光别离在深圳、合肥制作了总价地王。

对此，克而瑞研讨中心剖析师傅一辰提示到，有整合需求的央企拿地受非商场要素影响更多，因为这些房企能接受更长的开盘周期、对盈余要求低，出价的参考价值不大。近期的土拍商场，央企或许变得更为低沉，是其他房企拿地的窗口期。

克而瑞在这份陈述里也对房企下半年拿地战略给出主张：当时楼市成交热度略有下降，姑苏、南京、合肥等抢手城市也出台了相应方针，因而2016年下半年土地商场将更为理性。能够必定的是，一线和长三角二线城市长时间值得看好，武汉、佛山、东莞等危险较小；此外，郑州、天津、济南等城市或许存在必定时机。房企可多重视城市规划相关利好，在现已起树立优势的城市，更应当该出手时就出手。