[国泰金鹏基金]楼市“博傻”时代已过成交低迷 真的扛不住了吗？

房地产价格回归成交低迷 楼市博傻年代已过 本报记者张敏北京报导 导读 长年累月的调控下，开发商对现金流和回款率的要求越来越高，降价走量成为一种可行挑选。 9月下旬，泰禾合肥宅院某个户型降价4000元/平方米促销，随即引来老业主团体维权。一些老业主在售

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房地产价格回归成交低迷 楼市“博傻”年代已过

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本报记者张敏北京报导

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导读

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长年累月的调控下，开发商对现金流和回款率的要求越来越高，降价走量成为一种可行挑选。

9月下旬，泰禾合肥宅院某个户型降价4000元/平方米促销，随即引来老业主团体维权。一些老业主在售楼处拉起横幅，反对泰禾的调价行为，并提出退款等要求。

当月早些时分，长沙、杭州也先后呈现因降价而引发的业主“维权”行为，业主以为开发商“胡乱定价”、“诈骗业主”、“丢失诚信”。

早在本年6月，北京市通州区的K2十里春风项目售楼处也曾被业主“围住”，并被要求退房，原因相同在于项目价格下调。

纵观我国房地产发展史，业主因降价而维权的现象时有产生，且大多呈现在商场下行之时。万科、保利、龙湖等大型房企的售楼处，都曾遭遇过“攻击”。

比较因直接降价而导致“维权”，在商场下行期，开发商推出变相的价格战略更为常见。

8月末，恒大全国在售住所楼盘打出了悉数8.9折优惠的广告，首付款也能够分期付出，最低首付仅需5%。中粮也于9月末发动全国范围内的“购房节”，对近万套房源推出优惠扣头，触及16个城市66个项目。

在北京商场，万科、城建等房企都推出了价格战略。珠三角、厦门等区域的新房项目，近期也有不同程度的价格优惠办法推出。尽管官方的房价数据依然显现出很好的涨势，但从商场一线来看，调整的端倪好像现已呈现。

在楼市调控严峻打压下的房地产商场，真的扛不住了吗？

“最终的挑选”

“2008年，2011年，2014年，全国呈现过3轮十分显着的退房潮现象，只需房价呈现下调现象，前期购房者就开端所谓的降价维权。”华夏地产指出，降价“维权”的现象时有呈现，其间以2011年最为典型。

揭露信息显现，从2011年9月开端，北京、上海、南京、宁波等地不断呈现降价维权现象，万科、龙湖、合生等多个企业旗下项意图售楼处被砸毁，部分项意图业主还与保安产生肢体冲突。

依照业界的观念，这三个年份均为房地产商场的“小年”，在监管层出台楼市调控方针之后，商场呈现下行。为确保现金流，开发商祭出各种价格优惠战略，部分项目显着降价。

本年的商场局势，被以为与上述三年有着相似之处。在长年累月的调控下，开发商对现金流和回款率的要求越来越高，降价走量成为一种可行的挑选。

但有房企人士近来向21世纪经济报导表明，“直接降价”一般是企业最终的挑选。由于多年的操盘经历告知房企，直接降价一般会引发相似的胶葛。

“假如不得已要进行调整时，最早挑选是‘降配’。”该人士说，“降配”是指在不调整价格的基础上，对装饰、美化等配套设备的规范进行下调，然后补偿赢利率的丢失。

在“降配”的一起，有些项目还会变相降价，比方，削减赠送面积、进步车位价格、进步精装饰价格等等。这些做法相同能够到达补偿赢利率的意图。初次开盘的项目则能够挑选低开（贱价开盘），或价格优惠战略等。近期的价格优惠战略，大多产生在初次开盘的项目中。

该人士表明，挑选直接降价，一般意味着项目现已“别无挑选”，这是一个“既丢失赢利、又丢失口碑”的做法。

价格回归？

房地产项目直接降价的原因许多，但归纳来看，很大部分都存在前期定价过高的现象。

长沙某房企人士9月28日向21世纪经济报导表明，曩昔一年来，长沙房价呈现大幅上涨，部分项目在半年内的提价起伏超越50%。这其间虽不乏好地段的优质项目，但部分地段、质量欠安项目也跟风上涨。

到本年，长沙的调控方针不断深化，“限价令”的履行尤为严峻。好地段的项目价格尚可保持，质量欠安的市郊项目，则不得不进行价格回调。

上海易居研究院智库中心总监严跃进将这种调整称为“回归”，由于，“前期房价大幅上调，自身便是非理性的行为”，在调控的压力下，价格泡沫必然要被挤出。

他表明，在我国房地产商场，需求历来都不是平稳开释的。受调控方针、买涨心态等影响，商场需求一般表现出会集开释，然后又会集缩短的现象。而供给端的反响往往滞后于需求端。因而，当商场需求呈现缩短时，许多项目就不得不对价格战略做出调整。

在这个过程中，“限价令”的影响不行忽视。“有时分，被限价的项目并不在你那个区域，但一旦其他区域价格被限，商场的全体预期就变了，你再依照本来的价格卖，就卖不出去了。”前述长沙房企人士表明。

本年以来，楼市调控方针不断深化，除“限价令”外，限购、限售等办法还对需求端的积极性产生影响，棚改货币化的落潮，也在影响三四线城市的购买力。在许多城市，商场预期产生了显着变化。

9月上半月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住所成交面积环比8月上半月增加1%，可谓趋近零增加，“金九”成色存疑。有剖析人士以为，这种交易量仍是房企经过价格调整战略获得的，与商场真正好的时分有着本质区别。

这种状况还影响到了二手房商场。贝壳研究院经过对11个要点城市的二手房商场进行剖析得出，本年第三季度，业主挂牌量开端下滑，已入市业主预期松动，挂牌价趋稳，调涨占比下滑。

一二线城市仍有支撑

跟着楼市调控的持续深化，价格调整有或许会持续延伸。严跃进指出，项目价格下降会带来更多的张望心情，一些资金状况严重的房企，会将旗下项目参加降价队伍。他以为，到10月份，相似降价还会呈现。但不扫除到了年末呈现价格反弹的或许。

新城控股高档副总裁欧阳捷附和上述观点，他指出，大面积降价潮的危险好像不高。这是由于：在调控严峻的一二线城市，需求长时间压抑，供给远远缺乏，高端住所偏多，城市生长潜力巨大，地价下调地步很小，房价几无可降空间。

欧阳捷还表明，部分调控尚不严峻的二线城市，更是存在房价上涨动力。

依据上海易居研究院的陈述，到2018年7月底，全国100个城市的新房库存去化周期仅为9.6个月，显着低于12-16个月的合理区间。其间一些城市的去化周期缺乏5个月。

但跟着调控方针的下沉，一些前期房价上涨过快的三四线城市，状况则不容乐观。

欧阳捷表明，房价上涨过快、客户流量萎缩过猛的三四线城市，未来极有或许呈现价格回调。他指出一个现象，在许多省份，低能级、低等级城市的房价高于高能级、高等级城市，简言之，县城房价挨近或超越省会城市。

欧阳捷表明，本年9月浙江义乌市二手房均价21519元/m2，同比上涨17.25%，环比也在上涨，这一价格现已高于许多中西部的省会城市。与此一起，河北多地房价高于石家庄市；江西赣州市、湖北宜昌市、安徽芜湖市的房价均已挨近其省会城市。

前述房企人士也表明，三四线城市的商场容量自身就不大，并在此前的周期中开释殆尽，若棚改货币化大幅回潮，这些城市的需求规划和购买力都会受到影响，呈现价格下调也就不意外。

华夏地产指出，曩昔3年，全国房价遍及上涨，出资投机需求有所昂首，许多需求还使用了较高的杠杆。不管此轮价格调整会否延伸，商场参与者都应该增强危险意识，由于跟着楼市调控的常态化，“只涨不跌的楼市博傻年代现已曩昔”。