[农银汇理660005]4月重点城市库存冰火两重天：北京足够卖两年 杭州仅够两个月

5月16日，国家核算局发布了4月份70个大中城市商品住所出售价格变化状况核算数据。新房商场方面，4月份新建商品住所出售价格环比上涨城市为67个，比上月添加2个，上涨城市数量回归前史较高水平，显现要点城市房地产成交活泼程度在上升。 但是，跟着一城一策的

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5月16日，国家核算局发布了4月份70个大中城市商品住所出售价格变化状况核算数据。新房商场方面，4月份新建商品住所出售价格环比上涨城市为67个，比上月添加2个，上涨城市数量回归前史较高水平，显现要点城市房地产成交活泼程度在上升。

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但是，跟着一城一策的调控办法执行，各地库存也呈现差异化开展。从库存数据来看，去化周期18个月以上和6个月以下的城市值得重视。

深圳楼市成交量腰斩？深圳楼市成交量腰斩

依据克而瑞核算数据，到4月末，共有北京、烟台、沈阳、肇庆、厦门5个城市去化周期超越18个月。其间，北京去化需23.9个月；烟台去化周期为23.7个月；沈阳库存去化需22.9个月；肇庆和厦门库存量去化周期相同，都需20.8个月。

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别的，杭州、重庆、长沙、南京4个城市库存紧急，去化周期在6个月或小于6个月。其间杭州去化周期仅在2.6个月，重庆库去化需4.3个月，长沙库存量去化需4.8个月，南京去化周期在6个月。

库存反映各地楼市当时供需状况，一起也影响后续的供地。依据天然资源部2019年住所用地“五类”调控方针，消化周期高于18个月的，归于库存较高城市，分类来看，消化周期在18—36个月的，要恰当削减供地，高于36个月的，则应该中止供地；消化周期低于6个月的，归于库存较少的城市，要显着添加并加速供地。

上海华夏地产商场剖析师卢文曦对年代周报指出，“北京商场比较受重视，去化压力首要受限竞房产品类型影响，短期内不主张调整，避免导致商场热度过高。但厦门假如再继续坚持较长去化周期，则需求当地政府采纳必定办法来添加去化。”

杭州库存紧急

近期，在土地商场和出售商场体现较好的热门二线城市库存量显着削减，杭州便是代表城市。

中指研究院数据显现杭州成交活泼，库存下降：4月杭州成交面积环比上升35.54%，同比上升96.02%。到4月末，杭州（不含萧山余杭区域）可售面积为85.95万平米，其间可售面积环比削减15.07%，从比照来看，当时可售面积处于前史低位。

数据显现，杭州近几年新房去化状况较好，尽管供给量坚持了平稳以及小幅添加，但仍带来核算口径下的去化周期缩短。

克而瑞广州区域首席剖析师肖文晓对年代周报记者指出，杭州楼市呈现此种体现，首要受当地限价方针影响，当地一二手房价倒挂，所以带动了当地的购房者热心，近期在出售状况较好。

肖文晓指出，长沙、重庆等去化周期较短城市也是如此。与此一起，本年杭州方案供地11474亩，相较2018年削减了3461亩，其间涉宅面积削减3249亩。这会否加重杭州楼市供需矛盾和房价调控的压力？

复旦大学房地产研究中心地产运营研究所原所长蔡为民对年代周报记者表明， “这两年杭州的去化周期一向坚持在低于6个月的状况内，首要是受去化影响。但这部分去化，存在部分出资投机状况，比如来说，今天是购房需求，明日就能转化为商场供给。所以从商场全体状况来看，并不存在问题。”

高库存难题

有别于杭州等地库存量大幅削减的状况，北京、厦门的去化周期则处于高位，位列“五类”调控应恰当削减供地的类别。

在克而瑞核算数据中，北京库存去化周期为26城中最高，高达23.9个月。从全体状况来看，北京现在库存处于中高水平，接近前史高位。

合硕组织首席剖析师郭毅向年代周报记者指出，当时北京高库存压力首要受限竞房去化欠安影响。

数据显现，现在北京已入市限竞房大约3.5万套，估计未来还有四五万套限竞房将进入商场。“但受供给体量大、同质化严峻等要素影响，去化并欠安。”郭毅表明，“现在限竞房全体的去化率仅有三成左右。”

高库存另一个代表城市是厦门。

中指研究院数据显现，到4月末，厦门可售面积为253.62万平方米，环比上升17.17%，为要点监测10城中增幅最高城市。近期出售回暖仍未带领厦门走出严厉调控、成交锐减导致的高库存状况。

我国指数研究院常务副院长黄瑜向年代周报剖析指出，可售面积核算口径为到上月可售加上本月新批商品住所，再减去本月成交。所以一个城市的库存量，有成交和新批上市两个调查方针。因而，成交上升不必定带来库存下降。

“厦门的库存量事实上并不大，但因为近两年厦门成交量急剧减缩，依据核算方法才得出去化周期较长的定论。”新景祥厦门研究中心总经理张建对年代周报记者表明，假如厦门楼市想回到比较好的状况，本年需完结200万平方米的去化量。

中指研究院数据显现，本年1—4月，厦门新房成交量总计40.62万平米。2019年现已曩昔1/3，但间隔200万平方米的去化方针，厦门仅完结了1/5。

关于这类城市，改进库存问题，更多的期望放在方针环境改变上。

针对北京因为限竞房去化带来的高库存难题，郭毅主张道，应该从供地端和产品形状进行结构性调整，恰当操控供地，而且改进当时7090的产品形状，不然商场压力将会越来越大。