[南华期货]深圳楼市调控推行＂三价合一＂ 二手房也买不起了？

3月28日晚间，朋友圈被深圳楼市三价合一的音讯刷屏。 我国人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划疆土委联合发下发告知，规则商业银行处理房子借款事务，要以 房地产 信息体系中查询到的签合同和住宅套数查询成果作为审阅根据，并以签存案合同

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3月28日晚间，朋友圈被深圳楼市“三价合一”的音讯刷屏。

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我国人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划疆土委联合发下发告知，规则商业银行处理房子借款事务，要以房地产信息体系中查询到的签合同和住宅套数查询成果作为审阅根据，并以签存案合同价款和房子评价价的最低值作为核算基数确认借款额度。

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读下来很拗口，简略来说便是，房子买卖中存在的“阴阳合同”现象将被根绝。

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话说回来，这个方针的威力有多大？全国其他城市是否会跟进出台相似方针？人们买房是更贵仍是更廉价了？

阴阳合同空间被紧缩

三价合一，简略来说便是成交价、评价价以及签价三者要共同。

在人们想来，一笔买卖为何会呈现三个价格呢？

这还要从房地产商场的特殊性说起。

现实生活中，一般状况下，一套二手房买卖会有三个价格。

一个是成交价，所谓的实践成交额。

一个是签价，由于签价涉及到交税问题，一般人们乐意将此价格做低，一般低于成交价。

还有一个是评价价，涉及到在银行借款的问题。一般人们为了拿到更高的借款额度，乐意将此价格做高，一般高于成交价。

这便是房地产商场三个价格的由来。

在曾经，人们为了避税和借款，曾呈现过不少“阴阳合同”。

举个比如，你想在深圳买一套200万的房子，首付3成60万元，正常状况银行借款140万元。

你为了下降首付，说房子价格是250万元，银行终究评价为240万元，以这个价格借款70%，即168万元。这样，首付只需付32万元，少了28万元。

现在，官方决议，将三个价格共同，签价、评价价不再各自为战，银行将以签价和评价价最低值确认借款额度。

这也意味着，二手房的价格评价愈加精细化，本来的操作方法或许行不通了。

精准定价必定有助于包含报税、借款等事务的共同，既便利核算，也规避了各类虚高报价或做低价格的做法。

“这对深圳楼市是利空。”易居研讨院副院长杨红旭对中新社国是直通车记者表明，深圳二手房商场将大幅降温，整个商场呈现震动下行态势。

他以为，深圳炒房客比较多，杠杆率偏高，三价合一的履行将使得这一状况得到平缓。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告知中新社国是直通车记者，三价合一，是房地产调控落地和细化的一部分。多个体系打通，商场违规操作的空间会越来越小。

值得注意的是，违规阴阳合同的呈现或许与现行的一些规则有关。

杨红旭指出，从房子总价的视点看，阅历上一轮房价大涨，本来的一般住宅许多现已被划归为非一般住宅领域。

从交税的视点看，一般住宅和非一般住宅的交税不同，一些人为了防止更高的税额，才挑选了阴阳合同的方法。

换句话说，防止阴阳合同现象，三价合一是一种方法，但相应的配套措施也应该跟进。

三价合一在全国推广？

深圳是全国楼市的风向标，此次推广三价合一，其他城市也或许跟进。

胡景晖预判，一些在商场买卖方面不标准的城市，或许会跟进。

同策咨询研讨部总监张雄伟对此持相同观念，他以为商场的确存在不标准的问题，但接下来其他城市是否跟进，也要看深圳等城市的落地作用。

杨红旭以为，北京、上海使用高杠杆购房的状况少于深圳，在标准阴阳合同方面已有行动，因而谈不上跟进。

除了标准商场买卖，三价合一还有更久远的考虑。

胡景晖以为，三价合一今后，政府能够把握更实在的房子买卖数据。此前，统计数据不实在的问题，屡次被诟病。

政府把握实在数据的背面，是房地产长效机制的推动意图。

“处理房子买卖环节的不标准问题，等待房地产税开征，在持有环节添加税收，削减买卖环节税收。”胡景晖说。

这次三价合一方针推广，某种程度上便是在为房地产长效机制的出台做衬托作业。

三价合一履行的难点，易居研讨院智库中心总监严跃进以为，相关税务、疆土、住宅和银行等部分需求有一个交流和谐机制，在评价价格的同享等方面有较好的交流机制。

采访的专家共同以为，跟着信息技能和评价技能的改进，二手房买卖的合规性能够得到表现，一起也促进二手房买卖中的公平性和稳定性。