长信银利基金-世茂CMBN重磅出击，房企资产证券化现新花样

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世茂CMBN重磅反击，房企财物证券化现新花样

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世茂财物证券化宗族再添新成员——世茂CMBN闪亮上台。财物证券化宗族对安稳房企本钱结构，下降融资本钱起到功不可没的效果；宗族成员中的ABS、ABN、类REITs、REITs之间终究有何异同，本期小研给你答疑解惑！

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1、世茂CMBN究竟是什么？

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世茂CMBN全称是“上海世茂世界广场有限公司2017年第一期财物支撑收据”，是我国第一支“银行间商场首单商业地产典当借款支撑收据”，即CBMN，是ABN其间一个细分品种。

买卖图结构杂乱，简略的说便是，出资人在兴业银行买世茂世界广场财物支撑收据信任发行的收据今后，认购资金就会成为信任借款经过信任分期发给世茂世界广场；后期，世茂世界广场也会分期经过这一个信任返还本金和收益给出资人。这个买卖结构立异的当地在于引进信任组织来安稳现金流，设了两个特别载体来完成完全出表（出表：浅显解释为企业借了钱，但你从财报中竟然看不出它借了钱！），并且其间的典当财物价值达115亿元。

2、除了CMBN，财物证券化宗族还有什么？

房企财物证券化宗族的效果，浅显来说，便是房企需求资金，所以请来信任/银行/证券公司去把自己的债务和股权进行证券化，把安稳的现金流变成了一张张欠条，发给了出资人，表明日后挣钱了，就会还钱。现在我国已有财物支撑收据（ABN），财物支撑债券（ABS），类REITs；因为现在没有推出严厉意义上REITs的相关法律法规，所以我国没有有真实的REITs。

3、高效多变的老迈——ABS

房企ABS首要方向有物业费ABS、租金收益权ABS、购房尾款ABS和供应链ABS等。ABS标的财物多样，结构规划能够灵敏规划，产品融资功率高（1个月左右帮房企借到一大笔钱），深得各房企喜爱。以世茂的物业费ABS为例，实质便是世茂把未来的物业费现金流进行证券化，日后收到物业费就要连本带息还给证券持有人。

4、后来居上的老二——信任型ABN

2016年首单信任型ABN-“远东租借信任型ABN”应运而生，相较于传统的ABN，信任型的ABN引进了信任机制，记住咱们说过引进信任机制是为了什么吗？没错，是安稳现金流，并且还从私募变成了公募，发行功率从6个月降为3个月，一同完成了出表：下图以远东租借信任型ABN产品结构举例。

5、老迈老二PK——ABN与ABS各有千秋

在曩昔的许多年里，传统ABN因为不能帮企业完成危险阻隔，从2012年出世到现在，一向被老迈ABS镇压，发行量少的不幸，郁郁不得志。现在信任型ABN出来，老二翻身，和老迈相同能够出表，根底财物也差不多；尽管ABN功率没有ABS快，但胜在是公募，借钱本钱低。所以未来ABN和ABS的开展，还说欠好谁会快一些呢！

6、像REITs又不是REITs的老三——类REITs

现在我国推出来的REITs悉数不是REITs，没错，是悉数。那他们为什么叫做类REITs，便是因为他们多多少少有一点像国外老练的REITs。我国现在已经有在银行能够买到的REITs，还有在证券商场能买到的REITs。

老三能让一般的出资者能够跟居高临下的房企一同做包租公/包租婆，分得项目公司日后的运营收入一杯羹。当然，我国的类REITs跟国外的老练的REITs最大的不相同在于，国外的REITs价值在于物业，看持有的物业今后能够赚多少钱，有没有潜力；咱们的类REITs的价值要看建议人，这建议证券化的房企有多凶猛，可不可信。

7、最值得期盼的老四——真实的REITs

国外真实的REITs能够让一般出资者长时间的具有那么一丢丢的华尔街的大楼，或许随时手里持有的物业还多了其他项目，例如一丢丢的第五大道上的商场。最让人高兴的是，国外REITs要乖乖依据相关法律法规去出资并分配盈利，出资者的收益仍是免税的！

而我国因为老四的“准生证”——相关的金融准则和法律法规还没有制定，老四还在“十月妊娠”。那咱们就看长得很像老四的一个类REITs吧：“鹏华前海万科REITs”——第一支能在二级商场流转的REITs。认购了鹏华前海万科REITs后，出资者静静的看着万科去运营前海第宅，等着收钱，运营欠好万科还会自己掏腰包来利益保底。这个类REITs究竟只要8年的运营权，跟老四持有长时间的所有权仍是有实质区别的。

8、财物证券化宗族，给房企贡献了什么？

财物证券化对房企来说，最大的效果便是下降企业财物负债水平，便是报表看上去美观，又能借到钱，借钱本钱还低！用被忘记的主角-世茂来举例，因为15-16年世茂一再发行财物证券化产品，所以企业的净负债率在16年跌到了53.40%，加权融资本钱也降到了5.8%，这么合算，房企当然想做。

9、最终来个宗族合照

介绍完财物证券化成员后，有没有头昏目眩？那就让小研用一句话来总述一下：ABS、类REITs、信任型ABN和REITs在流动性、本钱、融资功率、根底财物、危险上有差异，但整体大趋势便是财物证券化商场会不断完善开展，成为房企融资的有效途径。

来历：保顾小研