[000839中信国安]东京楼市热难掩日本房地产投资风险

阅历数十年的下滑后，东京房地产商场正迎来新一波世界买家的涌入，一些楼盘再现出售神话。日本经济的改进催生了商场对该国房地产商场出资爱好的复苏，许多房地产业界人士将日本房地产商场的昌盛归功于安倍经济学和2020年奥运会的带动效应。但也有业内人士警

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阅历数十年的下滑后，东京房地产商场正迎来新一波世界买家的涌入，一些楼盘再现出售神话。日本经济的改进催生了商场对该国房地产商场出资爱好的复苏，许多房地产业界人士将日本房地产商场的昌盛归功于“安倍经济学”和2020年奥运会的带动效应。但也有业内人士警示，出资日本楼市仍存在许多不确定性和危险。

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东京楼市迎新一轮热潮 国外买家助推复苏

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据华尔街日报中文报导，东京房地产商场在阅历数十年的下滑后，正迎来一轮新的热潮，楼盘热销、房价飙升以及新一波世界买家涌入的音讯充满着东京地产商场。

上一年秋天，日本某大型地产商一栋大厦开盘，推出的22套新公寓在出售首日即被抢购一空，均价到达每平方英尺2219美元(注:1平方英尺等于0.0929平方米)，创下2008年以来日本房价的新高。这样的出售神话关于房价在曩昔20多年精神萎顿的东京是一个期望的标志，标明房地产商场迎来真实的复苏。同年，伦敦交税住所开发商高富诺坐落东京六本木的Westminster项目推出20套从头修葺的公寓，部分单位成交价高达每平方英尺1941美元，据信这创下了东京翻修公寓价格的新高。高富诺驻日本首席代表Koshiro Hiroi说，其间40%左右的购房者是外国人，大都来自我国香港和新加坡。

剖析称，以我国香港、新加坡和我国台湾出资者为首的外国买家助推了房价的飙升。他们一般喜爱购买公认是最时髦街区周边的房产。

近年来，日本楼市对我国内地出资者的吸引力远不如我国香港和新加坡，但这一切在2014年或许会迎来拐点。据《世界金融报》报导，朗伯德街研讨公司的经济学家比米什在陈述中写到，“我国的个人出资者好像开端试水日本房产商场，这一趋势在我国铺开本钱操控后会得以强化。“黑天鹅效应”毫无预兆地下降日本，令日本本来“一潭死水”的地产商场，变身成为亚洲财物泡沫的少量受益者。

一些全球最大的组织出资者也加大购买日本房地产财物的力度。上一年底有媒体报导，从加拿大到阿联酋的退休基金和主权财富基金十分活泼，经过合资企业和私家基金出资日本房地产。这些基金表明，这不意味着它们看好日本经济或许房地产商场远景，它们出资的是不管经济大环境是好是坏都会有较好体现的房地产财物。

城市土地学会(ULI)和普华永道上一年12月5日发布的《2014年亚太区房地产商场新式趋势陈述》中，将东京、上海、雅加达、马尼拉以及悉尼评为亚太区域五大最佳房地产出资商场。陈述关于亚太区域大都商场全体表明达观，其间日本作为出资和开展商场再次被看好。

多重要素叠加 助涨日本楼市吸引力

日本首相安倍晋三推出的促添加战略被一些商场调查人士称为改变房地产商场继续20多年下行态势的必要推进力。

《2014年亚太区房地产商场新式趋势陈述》指出，日本是从亚洲其他区域流出的资金流的最大受益者之一。日本商场日益遭到出资者的追捧，归因于日本政府的大规模经济影响方案，然后因对房价快速上涨的预期而引发买房热潮。陈述指出，除东京以外，包含大阪、福冈和札幌在内的日本二线城市也将引起出资者的重视。

据《世界金融报》报导，虽然东京是世界上日子本钱第三高的城市，但和我国香港比起来，日本的超高端房产仍显廉价。而跟着“安倍经济学”给日本的房产商场带来新的生机，我国有钱人开端把日本楼市作为新的出资方针。

日本最大信任银行三井住友信任银行总裁常阴均2月27日表明，该银行正在加大力度为亚洲出资者在日本的房地产出资搭线，由于日本经济的改进催生了商场对该国房地产商场出资爱好的复苏。

腾讯财经报导称，除了出资环境的改进，愈加疲软的日元和对日本的通胀预期也推进亚洲殷实出资者在东京寻求办公楼和公寓等房地产财物。

除此之外，东京成功申办2020年奥运会也为日本楼市注入强心针。据悉，由于房地产商2013年8月大力推盘，东京和周边区域开售的住所公寓按年激增53%。

房地产气势微弱的别的一大布景是日本政府从2014年4月起对现行消费税施行增税。“跟着税率的进步，2014年4月今后入住的购房者，其房贷的税前扣除额为400万日元(约合人民币26万元)，比本来添加一倍。即便在新的消费税方针施行后购买，也能享遭到房贷减税的优点。”东京的房地产中介商王妮告知《世界金融报》记者，不仅如此，房贷减税程度要大于消费税的添加。

业内人士指出，从中长时间开展局势看，日本未来的房贷利率估计会进步。假如利率进步，购房者还贷总额将会以数百万日元为单位发生变化，添加起伏或许比消费税商量还大。因而，近期日本楼市出资的力度会不断加强。

日本楼市出资危险较高 存许多不确定性

在日本不动产出资商人松本纯一郎看来，东京地价的不断上升，会让日本楼市进入新一轮的出资热潮。可是，并不是所有人都如松本那样充满信心。《世界金融报》记者从东京区域的几家房地产公司了解到，其实赶在消费税增税前购房的需求并非如风闻那样“张狂”。

一位住友不动产的相关人士泄漏，由于经济复苏，出售额添加是正常现象。除了有刚性需求的当地购房者，国外的出资者并不多。该人士主张，有必要坚持小心翼翼的心情来看待日本楼市的复苏。

中投参谋房地产职业研讨员殷旭飞表明，1990年到2000年是日本楼市泡沫幻灭的十年。之后，日本楼市根本在低谷中徜徉，近些年也没有从低谷中走出来。“国内宏观经济远景不太明亮，这也导致外来购房者张望心情较为稠密。”

在东京的房地产中介商王妮看来，日本的购房“需求”并没有到达让人满足的阶段，国内外的购买者数量更不或许有效地推进房价上涨。假如近期出资日本楼市，会存在许多危险。

殷旭飞也指出，出资日本楼市仍然存在较大的危险，首要仍是在于对其经济远景有所忧虑。“‘安倍经济学’经过巨幅的量化宽松方针来压低国债收益率，下降经济融资本钱；对外经过日元价值降低来影响出口添加。可是长时间来看，这种过度依靠债款扩张的方针缺少可继续性。另一方面，日本地震、核泄漏等事情也添加了出资的不确定性和危险。”

在东京一家出资组织作业的李晨指出，对日本楼市的出资，或许能够考虑短期买入卖出，长时间看增值潜力。